Prywatne REIT nie mają płynności i przejrzystości
Inne REITS są prywatne (zwane również REIT-y niepodlegające wymianie walutowej), co oznacza, że kupujesz udziały bezpośrednio od podmiotu oferującego, wypełniając dokumenty.
Te REIT są zwykle sprzedawane po 10 USD za akcję. Masz ograniczone możliwości sprzedaży akcji prywatnego REIT, ponieważ nie ma dla nich łatwo dostępnego publicznego rynku, więc jest to inwestycja, którą możesz przez długi czas posiadać. Po początkowych dokumentach prywatnych REITS mają niewielkie wymagania dotyczące sprawozdawczości finansowej. Ten brak przejrzystości powoduje, że trudno jest poznać faktyczną wartość inwestycji.
Dla doświadczonych inwestorów, którzy rozumieją ekonomikę rodzaju posiadanych nieruchomości, prywatne REIT mogą być odpowiednią inwestycją. Jednak dla przeciętnego inwestora istnieją trzy powody, dla których nie jestem fanem prywatnych REIT.
1. Prowizje
Prywatne REIT są zazwyczaj sprzedawane przez brokerów lub doradców finansowych, którzy otrzymują prowizję za ich sprzedaż. Prowizje mogą wynosić od 5 do 10% kwoty inwestycji, więc jeśli zainwestujesz 100 000 USD w prywatny REIT, Twój makler może zarobić w dowolnym miejscu od 5000 do 10 000 USD.
Te prowizje z góry stanowią silną zachętę dla kogoś, kto mówi o korzyściach płynących z inwestycji, nie ostrzegając o ryzyku. Nie można przedstawić obiektywnej analizy.
2. Zawyżone korzyści
Prywatne REIT są często sprzedawane jako inwestycje emerytalne z powodu wypłat dywidend, które mogą wynosić od około 5 - 8%.
Brokerzy sugerują, że kwoty wypłat są spójne, jednak dywidendy te nie są gwarantowane, aw latach 2008-2012 wiele prywatnych REIT zmniejszyło lub wyeliminowało ich dywidendy. Jeśli polegałeś na tych dywidendach za dochód emerytalny, nie miałeś szczęścia.
3. Problemy po osiągnięciu 70
Z prywatnym REIT nie jest łatwo sprzedać akcje. Siedem lat zajęło mi przeniesienie jednego klienta z prywatnej pozycji REIT. Każdego roku pisaliśmy do firmy i prosiliśmy, aby wykupili udziały. Każdego roku firma zezwalała inwestorowi na sprzedaż tylko niewielkiej części swoich udziałów.
Ten brak płynności może powodować problemy, jeśli jesteś właścicielem prywatnego REIT w IRA. Wymagane minimalne dystrybucje zaczynają się w wieku 70 lat, a wraz z wiekiem każdego roku, gdy jesteś starszy, musisz wziąć większą kwotę wypłaty. W pewnym momencie będziesz musiał wykupić więcej niż wypłacana kwota dywidendy. Jeśli nie możesz sprzedać akcji, to jest problem.
Jeśli jesteś doświadczonym inwestorem, który jest w stanie zrozumieć strategię zarządzania prywatnym REIT i będzie tylko jedną częścią zdywersyfikowanego portfela, to przejdź do niego.
Dla przeciętnego Joe, trzymaj się innych opcji nieruchomości, które oferują większą przejrzystość i płynność.