Z zastrzeżeniem sprzedaży nie są założeniami pożyczki
Co kupuje przedmiot?
"Kupowanie z zastrzeżeniem" oznacza zakup domu podlegającego istniejącej hipotece.
Oznacza to, że sprzedawca nie spłaci istniejącej hipoteki, a kupujący przejmuje płatności. Niespłacone saldo istniejącej hipoteki jest następnie obliczane jako część ceny zakupu kupującego.
Dlaczego kupujący kupiłby dom podlegający hipotece?
Głównym powodem zakupu jest przejęcie istniejącej stopy procentowej sprzedającego. Jeśli obecne stopy procentowe wynoszą 7%, a sprzedawca ma stałą stopę procentową 5%, to różnica 2% może mieć ogromną różnicę w miesięcznej płatności kupującego.
- Hipoteka o wartości 200 000 USD o stopie procentowej 5% jest amortyzowana przy zapłacie 1.073,64 USD miesięcznie.
- Hipoteka o wartości 200 000 USD o stopie procentowej 7% jest amortyzowana po zapłacie w wysokości 1.330,60 USD miesięcznie.
- Miesięczne oszczędności dla kupującego w takich okolicznościach wynoszą 26,96 USD lub 3 083,52 USD rocznie.
Drugi powód: generalnie kupujący nie kwalifikują się do zakupu domu w przypadku korzystania z finansowania, chyba że sprzedawca zdecyduje się pobrać raport kredytowy kupującego.
Jeśli sprzedawca chce, nawet kupujący ze złym kredytem może kupić dom z zastrzeżeniem.
Trzy rodzaje podmiotów do opcji
Przedmiot sprzedaży niekoniecznie wiąże się z finansowaniem właściciela, ale może. To, czy sprzedawca przenosi jakąkolwiek formę finansowania, zależy od tego, czy sprzedawca opakowuje hipotekę i / lub kwotę zaliczki w stosunku do ceny zakupu.
- Prosty przedmiot do wypłaty gotówki: Najczęstszym rodzajem przedmiotu jest sytuacja, w której kupujący płaci w gotówce różnicę między ceną zakupu a saldem pożyczki sprzedającego. Jeśli na przykład saldo kredytu sprzedającego wynosi 150 000 USD, a cena sprzedaży wynosi 200 000 USD, kupujący musi przekazać sprzedawcy 50 000 USD w gotówce.
- Prosty przedmiot dla sprzedawców: Carrybacks sprzedawcy , znany również jako finansowanie sprzedawcy lub właściciela, są najczęściej spotykane w formie drugiego kredytu hipotecznego . Sprzedawcą może być również kontrakt na grunt lub instrument sprzedaży leasingowej .
Na przykład, jeśli cena sprzedaży wynosi 200 000 USD, istniejące saldo pożyczki wynosi 150 000 USD, a kupujący dokonuje zaliczki w wysokości 20 000 USD, a sprzedawca będzie utrzymywał pozostałe 30 000 USD według oddzielnej stopy procentowej i warunków negocjowanych między stronami. Kupujący zgodziłby się dokonać jednej płatności na rzecz pożyczkodawcy sprzedającego i osobnej płatności o innej stopie procentowej na rzecz sprzedającego.
- Zawijanie podlega : Zawijany przedmiot, który daje sprzedawcy możliwość zastąpienia odsetek, ponieważ sprzedawca zarabia na istniejącym stanie kredytu hipotecznego. Załóżmy, że istniejąca hipoteka ma oprocentowanie 5%. Jeśli cena sprzedaży wynosi 200 000 USD, a kupujący obniży 20 000 USD, sprzedawca będzie miał 180 000 USD. Przy stawce 6% sprzedawca zarabia 1% istniejącej hipoteki w wysokości 150 000 USD i 6% w wysokości 30 000 USD. Kupujący zapłaciłby 6% 180 000 USD.
Różnica między założeniem a założeniem pożyczki
W przedmiocie transakcji ani sprzedający, ani kupujący nie informują dotychczasowego pożyczkodawcy, że sprzedawca sprzedał nieruchomość, a kupujący dokonuje teraz płatności. Kupujący nie uzyskał zgody banku na przejęcie pożyczki. Pożyczkodawcy stosują specjalne werdykty w swoich hipotekach i uczynkach zaufania, które dają pożyczkodawcy prawo do przyspieszenia pożyczki w przypadku alienacji .
Czy banki nazywają te kredyty wymagalne i płatne w momencie przeniesienia? To zależy. W niektórych sytuacjach niektóre banki po prostu cieszą się, że ktoś - ktokolwiek - dokonuje płatności. Ale banki mają prawo z powodu klauzuli akceleracyjnej w hipotece lub umowie powierniczej. To sprawia, że jest to ryzykowna sytuacja dla kupującego. Jeżeli nabywca nie może spłacić pożyczki na żądanie banku, bank może rozpocząć egzekucję .
Jeśli kupujący zaciąga pożyczkę , kupujący formalnie przyjmuje pożyczkę za zgodą banku. Oznacza to, że nazwa sprzedawcy jest usuwana z pożyczki, a kupujący kwalifikuje się do pożyczki, tak jak każda inna pożyczka na zakup pieniędzy . Ogólnie banki pobierają od kupującego opłatę założenia, aby przetworzyć założenie pożyczki, ale opłata jest znacznie niższa niż opłaty za uzyskanie pożyczki konwencjonalnej . Pożyczki FHA pozwalają na założenie pożyczki, ale większość pożyczek konwencjonalnych nie.