Klienci poddawali się po wielu próbach.
Dziś cieszę się, że banki chyba skręciły za rogiem. Choć nadal istnieją kieszenie niezgody, wydaje się, że banki i firmy udzielające kredytów hipotecznych wykonują dość wiarygodną pracę polegającą na przeprowadzeniu klientów przez proces bez nadmiernego stresu.
Wielu naszych klientów przychodzi do nas na progu bankructwa . Czasami po prostu nie są świadomi swoich możliwości modyfikacji swoich pożyczek. Czasem są za późno, zanim spróbują zmodyfikować. Czasami banki nadal wykluczają klientów, mimo że ich klienci próbują sprzedać nieruchomość, uzyskać refinansowanie lub rozpocząć proces modyfikacji. Złożymy wniosek o ogłoszenie bankructwa, aby skorzystać z automatycznego pobytu , nakazu zatrzymania tych Foreclosures i innych działań windykacyjnych, dać dłużnikom (to jest to, co nazywamy ludźmi, którzy składają sprawy bankructwa) trochę przestrzeni oddechowej, i albo wyeliminować wiele lub wszystkie resztę długu w sprawie z rozdziału 7 lub ustalcie w planie spłaty w sprawie z rozdziału 13, która obejmie nie tylko zaległości hipoteczne, ale także inne zobowiązania.
Federalny program modyfikacji nazywa się Home Affordable Mortgage Program lub HAMP. W tym artykule przyjrzymy się, co może zrobić HAMP i jak działa w przypadku bankructwa.
Jaka jest różnica między refinansowaniem a modyfikacją pożyczki?
Jeśli potrzebujesz nowych warunków lub sposobu, aby uczynić swój dom bardziej przystępnym, masz dwie możliwości: refinansowanie lub modyfikację.
Refinansowanie zastępuje starą pożyczkę zupełnie nową. Zwykle refinansowanie ma na celu obniżenie stopy procentowej lub zmianę mniej korzystnych warunków, takich jak zmienna stawka, na bardziej korzystne warunki. Może to być realizowane przez obecnego pożyczkodawcę lub całkowicie nowego pożyczkodawcę. Wymaga, aby kredytobiorca był zdolny do kredytowania, a wartość nieruchomości nie spadła, tak aby pożyczka była pod wodą (pożyczkobiorca jest dłużny więcej niż wartość nieruchomości.
Modyfikacja zmienia warunki aktualnej pożyczki. Nie wymaga tego samego poziomu zdolności kredytowej, co w przypadku refinansowania, chociaż kredytobiorca musi wykazać, że będzie miał wystarczające dochody, aby dokonać płatności. W rzeczywistości program modyfikacji pożyczki ma na celu pomóc właścicielom domów, którzy doświadczyli pewnego rodzaju odwrócenia sytuacji finansowej. Może być stały lub może mieć charakter tymczasowy, jeśli istnieje podejrzenie, że sytuacja pożyczkobiorcy ulegnie zmianie. Często istnieje większa elastyczność w zakresie tego, co pożyczkodawca może chcieć zrobić, aby pożyczka była przystępna, ale stopa procentowa często będzie wyższa niż pożyczkobiorca mógłby uzyskać refinansowanie.
Czy nadal możesz uzyskać modyfikację hipoteki w przypadku bankructwa?
Tak. W rzeczywistości wielu moich klientów z powodzeniem zmieniło swoje pożyczki i powstało z bankructwa z mniejszymi długami i nienaruszonym i aktualnym kredytem hipotecznym.
Kto może zakwalifikować się do modyfikacji hipoteki?
To zależy od twojego servicera i tego, czy twoja pożyczka jest własnością banku, firmy hipotecznej, czy podmiotu takiego jak Fannie Mae czy Freddie Mac. Każdy ma własne wymagania i kryteria. Ale generalnie prawdopodobnie kwalifikujesz się, jeśli
- Wydajesz ponad 31% dochodu miesięcznie na koszty mieszkaniowe (spłata kredytu hipotecznego, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów).
- W przeciwnym razie nie kwalifikujesz się do refinansowania kredytu hipotecznego.
- Jesteś spóźniony lub zagrożony niedotrzymaniem warunków z powodu zmiany sytuacji finansowej.
- Wartość domu spadła, a ty jesteś winien więcej, niż wart jest dom.
Modyfikacje HAMP można wykorzystać do modyfikowania kredytów na główne rezydencje i niektóre nieruchomości na wynajem.
Co powoduje zmiana hipoteki?
Podanie
Pierwsza to aplikacja. Większość kredytodawców będzie wymagać dowodu dochodu, aby zapewnić, że kredytobiorca ma co najmniej minimalny dochód do dokonywania zmodyfikowanych płatności. Większość kredytodawców będzie również wymagać raportu kredytowego, chociaż nie ma minimalnego ani maksymalnego wyniku kredytowego. Zazwyczaj jest to określenie, ile innego długu musi obsługiwać kredytobiorca każdego miesiąca.
Płatności próbne
Drugi to okres próbny. Po zakończeniu wszystkich formalności i stwierdzeniu przez pożyczkodawcę, że pożyczkobiorca prawdopodobnie spełni swoje minimalne wymagania, pożyczkodawca otrzyma możliwość dokonania serii próbnych płatności. Trzy płatności to liczba, którą widzę najczęściej.
Po pomyślnym wykonaniu płatności próbnych pożyczkodawca podejmie ostateczną decyzję w sprawie modyfikacji i zaproponuje modyfikację kredytobiorcy.
Jakie warunki kredytu się zmienią?
Celem modyfikacji HAMP jest uczynienie pożyczki dostępną dla kredytobiorcy i zapobiegnięcie przegranej pożyczkodawcy. Pożyczkodawca może zmienić praktycznie dowolne warunki płatności, w tym
- Obniżenie stopy procentowej
- Konwersja pożyczki z regulowanej stawki na stałą stawkę
- Wydłużenie długości, na przykład z 30 do 40 lat
- Dodawanie zaległości na koniec pożyczki
- Odrzuć część zleceniodawcy
- Wybacz część zleceniodawcy
Co z modyfikacjami i bankructwami?
Kiedy ktoś składa wniosek o ogłoszenie bankructwa, sąd upadłościowy sprawuje jurysdykcję nad prawie wszystkim, co dotyczy finansów oferenta. Dłużnik (to jest to, co nazywamy osobą, która składa wniosek o bankructwo), może kontynuować codzienne transakcje, takie jak kupowanie artykułów spożywczych i płacenie rachunków za media, rzeczy, które nazywamy "zwykłym tokiem działalności".
Modyfikacja pożyczki nie jest "zwykłą działalnością". To, czy sąd upadłościowy musi podjąć działania w celu zatwierdzenia modyfikacji, zależy w dużej mierze od tego, czy sprawa jest w rozdziale 7, czy w rozdziale 13. W sprawie z rozdziału 7, która zwykle trwa od czterech do sześciu miesięcy, niektórzy kredytodawcy zwrócą się do dłużnika o uzyskanie orzeczenia sądowego. zatwierdzenie. W rozdziale 13 dłużnik jest zawsze zobowiązany do uzyskania zgody sądu, niezależnie od tego, czy pożyczkodawca tego wymaga, czy nie. Aby uzyskać zgodę sądu, adwokat dłużnika będzie musiał złożyć wniosek w sądzie.
W sprawie z rozdziału 13 dłużnik proponuje plan spłaty długów , dokonując płatności na rzecz syndyka, który przekazuje otrzymane pieniądze wierzycielom, którzy złożyli odpowiednie roszczenia . Plan musi zawierać określone rodzaje długów, takie jak zaległe podatki dochodowe lub krajowe zobowiązania alimentacyjne, takie jak zasiłek na dziecko i alimenty. Może to obejmować zaległości należne spółce hipotecznej i zabezpieczony dług, taki jak samochody i urządzenia.
Ponieważ praktycznie w każdym przypadku, zaległości hipoteczne zostaną włączone do modyfikacji, adwokat dłużnika będzie również musiał złożyć wniosek o zmianę planu płatności w rozdziale 13 w celu usunięcia zaległości. W zależności od tego, co dłużnik mógłby osiągnąć planem z rozdziału 13 - spłacić dług priorytetowy, taki jak ostatnie podatki dochodowe lub zasiłek na dziecko, lub uczynić płatność samochodową bardziej przystępną, włączając ją do planu z rozdziału 13 - dłużnik może zdecydować, że sprawa z rozdziału 13 nie jest już potrzebna lub pomocna. W tym momencie może rozważyć, czy może być wskazane przekształcenie sprawy w jedną z Rozdziałów 7 lub całkowite jej odrzucenie.
Jak to działa w przypadku bankructwa
Oto przykład: Powiedzmy, że dłużnik złożył sprawę z rozdziału 13 i włączył 5 000 USD w spłatę kredytu hipotecznego w przeszłości. Po złożeniu sprawy z rozdziału 13 dłużnik składa wniosek o zmianę pożyczki w swojej firmie hipotecznej. Będąc w rozdziale 13, nadal dokonuje płatności na Rozdział 13, który obejmuje 5000 dolarów należnych firmie hipotecznej.
Załóżmy, że rok po wniesieniu sprawy, modyfikacja hipoteki zostaje zatwierdzona. Do tego czasu pożyczkodawca otrzymał zapłatę w wysokości 1000 USD poprzez płatności na rzecz syndyka z rozdziału 13. Modyfikacja pożyczki obejmuje kwotę 4.000 USD, która pozostaje do zapłaty z tytułu roszczenia o zaległości.
Dłużnik nie chce już żadnych "dodatkowych" pieniędzy, aby przejść do firmy hipotecznej, więc jego adwokat będzie musiał zrobić dwie rzeczy. Najpierw adwokat złoży wniosek do sądu upadłościowego z prośbą do sądu o zatwierdzenie modyfikacji kredytu hipotecznego. Czasami wniosek musi zostać skierowany na rozprawę przed sędzią. Czasami może być przechowywany przez określony czas - często przez 24 dni - w celu umożliwienia dowolnej zainteresowanej stronie zgłoszenia sprzeciwu. Jeżeli żadna ze stron nie wyrazi sprzeciwu, a warunki są korzystne dla dłużnika, jest wysoce prawdopodobne, że sędzia upadłości go zatwierdzi. Jeżeli strona sprzeciwi się temu, modyfikacja zostanie ustalona na rozprawę, aby umożliwić wszystkim stronom złożenie zeznań i spieranie się z sędzią.
Po otrzymaniu nakazu od sądu zatwierdzającego zmianę, a dłużnik faktycznie zawiera umowę modyfikacji, jego pełnomocnik poprosi sąd o zmianę warunków planu usunięcia zaległości na rzecz firmy hipotecznej. To również pociągnie za sobą wniosek. Proces jest podobny do wniosku o modyfikację pożyczki. Wniosek jest przesłuchiwany lub pozostaje w aktach przez pewien czas, aby dać wierzycielom możliwość sprawdzenia go i sprzeciwu, jeśli jest to właściwe.
Lub dłużnik może zrezygnować z procesu modyfikacji planu i złożyć wniosek o przekształcenie w rozdział 7 lub wniosek o oddalenie sprawy w całości, w zależności od tego, co dłużnik mógł czaić się w swoim obrazie finansowym. Dowiedz się więcej o oprogramowaniu upadłościowym .