To odjęcie od wynajmu nieruchomości może nie być tak wyraźne, jak się wydaje
Rzeczywistość vs. teoria
Teoretycznie właściwy typ nieruchomości na wynajem może być dobrą inwestycją, szczególnie jeśli uwzględnisz zdolność, jaką daje korzystanie z powiązanych ulg podatkowych.
I, oczywiście, główną zaletą jest to, że możesz użyć cudzych pieniędzy, aby spłacić nieruchomość i zgromadzić zasób.
Ale rzeczywistość nie zawsze odzwierciedla teorię. Na przykład załóżmy, że chcesz kupić czteropunktowy. Zbierasz wszystkie istotne informacje, takie jak cena zakupu, zaliczka, warunki finansowania, pieniądze na naprawy, które musisz wcześniej złożyć, podatki od nieruchomości, szacowane roczne koszty utrzymania i spodziewane czynsze. Następnie dodajesz spodziewany wskaźnik pustostanów i dodatkowe wydatki, które mogą się pojawić.
Porównaj to wszystko z ewentualnymi ulgami podatkowymi, które dostarczyłaby ci nieruchomość. Przeprowadź numery przez arkusz kalkulacyjny, dzięki czemu możesz zobaczyć wpływ wszelkich odliczeń od podatku od wynajmu, które możesz wykorzystać. Arkusz kalkulacyjny powinien uwzględniać przedział podatkowy i zdolność do wykorzystania wszelkich strat z tytułu najmu netto, aby zrównoważyć inne dochody.
Wynajmy podstawy odliczenia podatku od nieruchomości
Kiedy jesteś właścicielem nieruchomości na wynajem, możesz amortyzować aktywa, co często powoduje stratę z perspektywy podatkowej, nawet jeśli Twój dochód z wynajmu pokrywa wszystkie wydatki.
Strata ta jest często określana jako odliczenie od najmu nieruchomości. To, czy możesz go użyć, zależy od tego, ile masz innych dochodów.
Jeśli masz zbyt mały dochód do opodatkowania, utrata nie przyniesie ci dużo korzyści. A jeśli masz zbyt duży dochód do opodatkowania - 150 000 USD lub więcej, jeśli jesteś samotny od 2017 roku - nie możesz z niego korzystać, obowiązują ograniczenia dotyczące wysokości straty, którą możesz uzyskać, jeśli zmodyfikowany skorygowany dochód brutto spadnie między 100 000 a 150 000 USD.
Numery te mają zastosowanie do osób fizycznych i osób kierujących podatkami w gospodarstwie domowym, a także osób pozostających w związku małżeńskim i wspólnie składających wnioski. Przeciąć je na pół, jeśli jesteś żonaty i złożysz oddzielny zwrot.
Jeśli mieszczą się one gdzieś pomiędzy tymi parametrami, korzystne może być potrącenie podatku z posiadania części nieruchomości na wynajem.
Teraz powiedzmy, że przeniesienie nieruchomości do formy czynszowej zajmuje więcej czasu niż się spodziewano. Dodatkowo okazuje się, że czynsze, które można faktycznie obciążyć, są mniejsze niż te, które powiedział ci twój agent. Mogłeś pokryć część tego z obliczoną przez ciebie liczbą pustostanów, ale prawdopodobnie masz wrażenie, że może zakup nieruchomości nie był tak sprytnym posunięciem.
Jednak utworzona przez ciebie ulga podatkowa pozwoliła Ci zaoszczędzić od 4000 do 5000 USD podatków. To są prawdziwe pieniądze, które zostałyby wypłacone IRS w bieżącym roku, więc może się zrównoważyć.
Sposób, w jaki ulga podatkowa wpływa na inne decyzje planistyczne
To, co zdecydujesz się zrobić finansowo w jednej części swojego życia, jak kupowanie nieruchomości inwestycyjnych, może wpłynąć na to, co robisz w innych częściach swojego życia, na przykład inwestując w 401 (k) lub Roth IRA. Jeśli zdajesz sobie sprawę z oszczędności w wysokości od 4000 do 5000 USD i wszystkich innych rzeczy, które są równe, czy powinieneś zwiększyć swoje składki 401 (k) ?
Niekoniecznie. Z powodu straty czynszowej i innych odliczeń, twoja efektywna stawka podatkowa może wynosić około 15 procent. Może to nie mieć sensu, aby wliczyć do swojego planu 401 (k) możliwość odliczenia pieniędzy, aby zaoszczędzić 15 procent, a następnie zapłacić wyższą stawkę podatkową o 10 lat, kiedy wypłacisz pieniądze. Wkład Roth IRA miałby większy sens w tej sytuacji.
Upewnij się, że poświęcasz czas, aby poznać i zrozumieć wszystkie zasady i konsekwencje swojej sytuacji podatkowej, i / lub zatrudnić wykwalifikowanego doradcę finansowego przed wyjściem i zagarnąć tę nieruchomość wynajmu - a nawet po tym, jak zaczniesz realizować straty dla celów podatkowych.