Firmy i banki wynajmują pośrednika w obrocie nieruchomościami, aby przygotować opinię o wartości. Przedstawiciel pośrednika, zwykle pośrednik w obrocie nieruchomościami , porównuje co najmniej trzy podobne nieruchomości, które niedawno sprzedały przedmiotową nieruchomość i dostosowuje się w górę lub w dół w przypadku różnic.
Ostateczny wynik w opinii o wartości rynkowej.
Opinie cenowe brokerów są czasami kontrowersyjne, szczególnie jeśli agent przygotowujący BPO ma niewielkie doświadczenie lub wiedzę na temat sąsiedztwa. Ale BPO zazwyczaj kosztuje znacznie mniej niż pełna ocena.
Podczas dekoniunktury na rynku w latach 2006-2011 banki wypłacały około 50 do 75 USD za BPO. Problem z tym podejściem polega na tym, że bank często udostępniał ten biznes nowym agentom, ponieważ generalnie tylko ci agenci byli gotowi pracować za tak mało. Agent zatrudniony w niepełnym wymiarze godzin nie był niczym niezwykłym, gdy wsiadał do domu sprzedawcy, zostawiając dzieci w fotelach w samochodzie, gdy agent wbiegł do domu, szybko zrobił kilka zdjęć telefonem komórkowym i wybiegł.
Banki nie kładły zbyt dużego nacisku na BPO, ponieważ BPO nie zawsze było używane do określenia wartości. Najprawdopodobniej wytyczne wymagały BPO, ale banki również stosują inne kryteria w celu ustalenia ceny sprzedaży, szczególnie gdy proponowana sprzedaż jest krótką sprzedażą .
Banki mogą porównywać straty z dołu z stratą z tytułu przejęcia i określać, że strata z tytułu przejęcia jest wyższa, ponieważ może to zabrzmieć.
Dwa standardowe typy BPO
Istnieją dwa typy standardowych BPO: wewnętrzne BPO, jak opisano powyżej, oraz BPO z napędem. BPO typu drive-by jest tak samo użyteczne, jak niektóre wewnętrzne BPO.
Nie musi to oznaczać, że agent jeździ po domu, ponieważ niektórzy leniwi agenci po prostu patrzą na zdjęcie w Google. Ale to znaczy, że wnętrze domu nie jest kontrolowane pod kątem przejazdu. Wartość rynkowa jest szacowana tylko według liczb: porównywalna sprzedaż w ciągu ostatnich 3 miesięcy.
Czasami słyszysz BPO typu drive-by, określane jako desktop BPO, co oznacza, że specjalistyczne oprogramowanie szacuje wartość. Jest podobny do typów wartości oszacowanych przez niektóre popularne strony internetowe, takie jak Zillow Zestimate . Może być dokładny do pewnego stopnia, ale nie zastępuje kontroli wnętrza ani pełnej oceny.
Dlaczego banki zamawiają BPO
Dwa najczęstsze powody, dla których bank BPO ma wartość BPO, to albo dom w zamknięciu, który ma wejść do inwentarza banków w domach REO albo krótkiej sprzedaży. Banki mogą zażądać BPO od dwóch oddzielnych firm zajmujących się nieruchomościami. Wartościowe oszacowanie pola gry ma pomóc bankowi w uniknięciu złych wartości, czasami umieszczanych na krótkiej wyprzedaży przez nieetycznych agentów.
Jednak banki nie muszą przyjmować wartości BPO jako prawdziwej wartości rynkowej. Bank może wykorzystać tę wartość jako wytyczną i może poprosić o wyższą cenę sprzedaży, aby zrekompensować jej stratę. To, że bank żąda wyższej ceny, nie oznacza, że wartość BPO była zbyt wysoka.
Jest to błąd popełniany przez niektórych agentów, obwiniający agenta BPO za niewłaściwą wartość, gdy bank zdecydował się poprosić o wyższą cenę.
Bank może używać BPO tylko jako informacji dodatkowej. Dostępnych jest wiele automatycznych systemów wyceny, a BPO może być tylko dodatkowym raportem.
Jedynymi osobami, które mają nadzieję, że wartość BPO będzie niska, są zazwyczaj nabywcy krótkiej sprzedaży. Ale nawet niska wycena nie oznacza, że bank nie poprosi o więcej pieniędzy. Bank nie jest zobowiązany do przeprowadzenia krótkiej sprzedaży, i to jest to, czego wielu ludzi nie dostrzega.