Przekształcenie domu w wynajem może pozwolić na utratę podatków
Wg Julian Block, Adwokat
Większość ludzi powie ci, że spisanie strat w domu przy sprzedaży osobistej jest niemożliwe lub niedozwolone, ale byłyby nieprawidłowe. Zasadniczo kodeks podatkowy IRS zabrania dokonywania jakichkolwiek odliczeń za stratę ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania. Zezwala jednak na kilka wyjątków dotyczących spisywania strat domowych w miejscu zamieszkania.
Na przykład, prawo zezwala na odliczenie za stratę ze sprzedaży osobistego miejsca zamieszkania, które zostało przekształcone w nieruchomość na wynajem.
Ale ogranicza ilość odpisów. Bez odliczenia za spadek wartości przed rozpoczęciem wynajmu.
Punktem wyjścia jest skorygowana wartość nieruchomości (1) w momencie konwersji lub (2) uczciwa wartość rynkowa w momencie konwersji, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa. Po ustaleniu niższej z wartości (1) lub (2), zwiększ tę kwotę, aby odzwierciedlić poprawę kapitału na okres wynajmu, która zwiększy jej wartość. Następnie odejmij odliczenia z tytułu najmu amortyzacji. Ostatecznym osiągnięciem jest skorygowana wartość nieruchomości w momencie sprzedaży. Kiedy sprzedajesz, limit odliczenia strat to kwota, o jaką podstawa w momencie sprzedaży jest wyższa od ceny sprzedaży.
Na kwaśnym rynku nieruchomości skorygowana wartość nieruchomości w momencie sprzedaży może być znacznie niższa niż pierwotny koszt. Zasadniczo podstawa rozpoczyna się jako pierwotny koszt, w tym wszelkie zadłużenie przyjęte, takie jak pierwszy lub drugi kredyt hipoteczny , plus korekty w górę lub w dół.
Dostosuj w górę, aby odzwierciedlić nakłady na pewne koszty rozliczenia lub zamknięcia związane z zakupem, takie jak opłaty prawne i / lub ulepszenia. Skoryguj w dół o wielkość zysku ze sprzedaży przed 7 maja 1997 r. Wcześniej posiadanego domu, od którego podatek został przełożony. Wszystkie te korekty pierwotnego kosztu skutkują skorygowaną podstawą.
Przykład: W 2001 r. Kupiłeś swoją pierwszą rezydencję za 200 000 $. W 2003 roku wyprowadzasz się z domu i wynajmujesz go. W tym czasie ustalasz, że jego uczciwa wartość rynkowa wynosi 180 000 USD. Następnie bierzesz odpisy amortyzacyjne w wysokości 20 000 $ i sprzedajesz nieruchomość za 150 000 $.
Możesz myśleć, że strata wynosi 50 000 $ - różnica między pierwotnym kosztem 200 000 $ a ceną sprzedaży 150 000 $. Ale IRS ogranicza twoją stratę do zaledwie 10 000 $ - kwoty, o jaką skorygowana wartość 160 000 $ w czasie rzeczywistym (wartość rynkowa 180 000 $ w momencie konwersji minus amortyzacja okresu najmu w wysokości 20 000 USD) przekracza 150 000 $ sprzedaży Cena £.
Kiedy okres wynajmu trwa krócej niż jeden rok, IRS może twierdzić, że strata powinna być odrzucona z tego powodu, że przekształcenie przez sprzedającego rezydencji w nieruchomość na wynajem miało charakter tymczasowy, a nie stały. Jego wytyczne dla sprzedawców domów ostrzegają, że "nie zmieniłeś domu na wynajem nieruchomości, jeśli tymczasowo wynajmujesz swój stary dom, zanim go sprzedasz". Jednak wytyczne dotyczące tego, co tymczasowe i trwałe, nie są w żadnym wypadku ostatnim słowem. Odzwierciedlają one jedynie oficjalne stanowisko IRS w sprawie i nie są wiążące dla sądów.
Zgodnie z wytycznymi, IRS nie uzna osobistego miejsca zamieszkania za przekształcone w nieruchomość czynszową "jeśli złożysz swój dom w biurze nieruchomości w celu wynajęcia lub sprzedaży i nie zostanie on wynajęty". Tłumaczenie: Musisz faktycznie wynająć dom, zanim będziesz mógł odliczyć straty. Ograniczenie to zostało utrzymane w mocy przez sądy.
W razie wątpliwości należy zawsze skonsultować się z profesjonalnym księgowym podatkiem lub CPA przed zgłoszeniem strat w domu osobistym. Sprawdź również w IRS, czy przestrzegasz nowych przepisów podatkowych, które zmieniają się co roku. Podatki od nieruchomości w niektórych stanach, takich jak Kalifornia, są obecnie ograniczone do maksymalnego odliczenia w wysokości 10.000 USD zgodnie z ustawą podatkową z 2013 roku.
Julian Block jest ekspertem podatkowym z Larchmont w stanie Nowy Jork.
Edytowane przez Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.