Klienci tyle razy pytali mnie o szacunki wartości na Zillow, że wyobrażam sobie, że wszyscy zastanawiali się, czy Zillow jest dokładny w swoim Zestymacie. Myślę, że pierwszą rzeczą, którą należy zrozumieć, jest to, że Zillow nie jest. Zillow nie jest w nieruchomościach. Nie znam żadnych agentów nieruchomości, którzy pracują w Zillow (jeszcze nie tak). To nie jest usługa publiczna, taka jak biblioteka. Zillow to strona internetowa firmy, stworzona, aby przyciągać wzrok, którzy chcą spoglądać na domy, a następnie sprzedawać reklamy specjalistom od nieruchomości.
Zillow opiera wiele wniosków na opiniach tworzonych przez obserwację danych zebranych z różnych źródeł. Każdy ma zdanie na temat czegoś. Możesz się zgodzić lub się nie zgodzić. Opinie nie są faktami. Gdyby Zillow miał swój puls na rynku pulsując własną kryształową kulą, Zillow przewidywałby upadek rynku mieszkaniowego , a to się nie stało. W rzeczywistości Zillow dopiero się zaczynał, gdy rynek zaczął się rozpadać.
To analogia do Randolpha Duke'a w filmie Eddie Murphy z 1983 r. Trading Places , w którym postać Duke'a wyjaśnia, że niezależnie od tego, czy rynek wzrośnie, czy rynek spadnie, maklerzy towarowi (i, tak, nawet firmy takie jak Zillow) będą kontynuować zarabiać pieniądze.
Zrozum Zestimate Zillow
Zillow zebrał dane, łącząc wszystkie informacje o mieszkaniach, jakie mógł znaleźć. Amalgamacja to wymyślne słowo służące do mieszania i łączenia danych z różnych źródeł w jedno źródło.
Sporządzono prawidłowo, połączenie może stworzyć monopol. Ale nie wyprzedzajmy siebie. Istnieje wiele skomputeryzowanych programów, które mogą przewidywać wartość domu. Nawet agenci nieruchomości używają skomputeryzowanych programów, ale różnica polega na tym, że agenci nieruchomości nie polegają na tych programach, ponieważ, na przykład, można postrzegać sztuczną inteligencję.
Jeszcze nie jesteśmy na miejscu.
Przynajmniej nie teraz, Zillow nie może przewidzieć, jak poczuje się kupujący, kiedy wejdzie do domu. Zillow nie może powiedzieć, czy wnętrze zostało zaktualizowane, czy jakość wykonania jest lepsza, czy użyte materiały są gorsze, lub czy szkoła za rogiem ma zmniejszoną wartość domów na boisku piłkarskim lub jakąkolwiek inną liczbę czynniki, które pośrednicy w handlu nieruchomościami i rzeczoznawcy używają, gdy znają okolicę i osobiście dokonali inspekcji domu.
Jak agenci docierają do oszacowania wartości
Nie mówię za wszystkich agentów nieruchomości, ale jestem w branży od ponad 40 lat i mam odpowiedni, jeśli nie ponadprzeciętny poziom kompetencji. Kiedy zaczynam oceniać nieruchomość, pierwszą rzeczą, jaką robię z mojego komputera, jest badanie domu z satelity w Google. Zauważam, czy jest to powrót do ruchliwej ulicy, bliskości nieruchomości komercyjnych lub autostrad, wielkości innych domów w pobliżu, roślinności i krajobrazu, orientacji na słońce i, jeśli mam szczęście, może być zdjęcie na zewnątrz plus scena uliczna.
Prowadzę również dwa zestawy automatycznej wyceny. Jednym z nich jest Realist, firma należąca do CoreLogic, czyli dane koncentrują się na danych ze wszystkich sprzedaży, w tym na produktach innych niż MLS, i uwzględniają sprzedaż w domu o wartości 25% lub mniejszej w konfiguracji i typie, w tym inne parametry, które samodzielnie ustalam.
Druga automatyczna wycena opiera się również na sprzedaży pobranej bezpośrednio z MLS i obliczonej na podstawie danych kwadratowych , w tym wysokich, niskich, średnich i średnich wartości wszystkich aukcji sprzedanych, oczekujących i aktywnych. Te dwie wartości są często bardzo różne od siebie, ale razem, mogę osiągnąć zakres wartości, zwykle nie więcej niż 5% różnicy. Ale to nie wystarczy, by ustalić wartość.
Uzbrojony w te informacje, następnie sprawdzam dom i patrzę na niego oczami kupującego, jak ocenia rzeczoznawca i gdzie musimy być pozycjonowani przeciwko konkurencji, aby przyciągnąć ruch do domu . Nie jest niczym niezwykłym, że wchodzę do domu z przygotowaną umową aukcyjną i kończę ręcznie zmieniając cenę po obejrzeniu domu. Automatyzacja nie zastępuje osobistej oceny.
The Zillow Zestimate of Value Accuracy
Zillow nigdy nie twierdzi, że przez cały czas jest w 100% dokładny, a nawet 80% dokładny w większości przypadków we wszystkich obszarach. Jeśli wszystkie domy w promieniu sześciu bloków są do siebie bardzo podobne, powiedzmy, podmiejskie dzielnice, wypełnione domami zbudowanymi w tym samym roku, o tej samej wielkości iz identycznymi udogodnieniami, oszacowanie Zillowa będzie znacznie dokładniejsze, być może w granicach 10%, ponieważ nie ma wystarczającej liczby konkretnych odchyleń, aby je wyrzucić. Innym razem nie będzie tak blisko.
Wyciągnąłem cztery typowe domy, które osobiście sprzedałem, aby porównać je z Zestymatem. Jedną z nieruchomości są dwa domy położone w centrum Sacramento, położone przy ruchliwej ulicy w pobliżu torów kolejowych, w pobliżu hałasu autostrady, naprzeciwko nieruchomości komercyjnych. Zillow oszacował wartość tego domu na 380 733 USD, ale sprzedano go po 349 000 USD, po prawie 6 miesiącach na rynku, z dużą ekspozycją. Szacunek Zillowa był o 9% za wysoki.
Drugi dom był zwyczajnym nabrzeżem w rejonie Pocket w Sacramento. Zillow wycenił ten dom na 983,097 $. Sprzedano na poziomie 1 085 000 $, co stanowiło o 10% więcej niż oszacowano w Zillow. Gdyby sprzedawcy polegali na szacunkach Zillow, straciliby ponad 100 000 $, co nie jest małą zmianą.
Trzeci dom był zrekonstruowanym domem w ekskluzywnej dzielnicy Davis w Kalifornii, niedaleko Uniwersytetu Davisa. Zillow wycenił ten dom na 1.230.563 dolarów, ale sprzedał za 1 495 000 $, a za gotówkę nie było żadnych środków finansowych. To Zestimate było o ponad 20% za niskie.
Czwarty dom był domem nad jeziorem w Elk Grove w Kalifornii. Ponownie, oszacowanie Zillow było zbyt niskie i wyniosło 487 711 USD, a za 16% sprzedano o 16%, co obejmowało wycenę pożyczkodawcy - 565,500 USD.
Zestimate został opracowany, aby zapewnić odwiedzającym stronę internetową pewien zakres wartości. Nie ma to na celu zastąpienia wyceny ani oceny wartości nieruchomości przez profesjonalnego doradcę. Zawsze uważam na wartości Zillow, zanim odwiedzę sprzedawcę, ponieważ wiem, że sprzedawca patrzy na te wartości. Nie dlatego, że w ocenie jest wartość dla mnie jako profesjonalisty. Agenci nieruchomości nie używają Zillow do wyceny domu.
Zdaję sobie sprawę, że niektórzy agenci powiedzą swoim klientom, aby przyjrzeli się cenie w Zillow, aby uzasadnić, co się dobrze dzieje, kupując dom, pod warunkiem, że Zestimate jest znacznie wyższy niż rzeczywista cena sprzedaży. Jest to selektywne użycie z agentami. Kiedy cena jest na ich korzyść, mogą z niej korzystać. Nawet banki nie wiedzą lepiej, więc np. W sytuacji krótkiej sprzedaży, gdy oferta jest czymś więcej niż Zestymem, krótka sprzedaż może wskazywać na Zestimate dla banku z krótką sprzedażą.
Jednak Zillow oferuje o wiele więcej dla konsumenta niż aspekt Zestimate. Wydaje mi się, że ludzie tak się czują na Zestimate, że przeoczają obfite bogactwo informacji na tej stronie, które zawiera twarde fakty, istotne dane, porównywalne dane dotyczące sprzedaży i dzielnicy, z których wszystkie mogą być nieocenione dla każdego kupującego po raz pierwszy w domu lub w domu. sprzedawca w transakcji nieruchomości.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.
Pełne ujawnienie: Elizabeth Weintraub jest również agentem Premier Zillow