Dlaczego pożyczkodawca akceptuje krótką wyprzedaż?
Krótka sprzedaż nieruchomości to nie zawsze przyjemna transakcja, ale krótka sprzedaż ma długą drogę od 2006 r., Więc nie sprzedawaj tego pojęcia w krótkim czasie. Nasza obecna gospodarka nie oznacza, że krótka sprzedaż zniknęła. Na przykład osoba, która kupiła nowy dom, może umrzeć dzień po zamknięciu, a koszty natychmiastowej sprzedaży mogą spowodować, że transakcja przejdzie do stanu krótkiej sprzedaży.
Dla tych, którzy przez jakiś czas byli pod wodą lub zmagali się z modyfikacją pożyczki, to już inna historia.
Istnieje wiele sposobów na utratę domu, ale podpisanie własności w sposób, który niszczy kredyt, wprawia w zakłopotanie rodzinę i pozbawia właściciela godności, co jest jednym z najtrudniejszych, a to właśnie oferują foreclosures. Dla właścicieli domów, którzy nie mogą sobie pozwolić na utrzymanie aktualności spłaty kredytu hipotecznego , istnieją alternatywy dla postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego. Jedna z tych opcji nazywa się "krótką sprzedażą".
Ponad połowa mojej sprzedaży w Sacramento w latach 2006-2012 była krótką sprzedażą. Tak znacząca krótka sprzedaż była przez wiele lat. Dziś jednak nie tak bardzo. W ostatnich latach nawet sprzedający, którzy nie są przestępcami, mogą zakwalifikować się do krótkiej sprzedaży, co otworzyło znacznie więcej krótkich drzwi do sprzedaży . Krótka sprzedaż zazwyczaj zapewnia godne zamknięcie transakcji dla sprzedawców.
Kiedy kredytodawcy zgadzają się na krótką sprzedaż nieruchomości , oznacza to, że pożyczkodawca akceptuje mniej niż łączna należna kwota. Nie wszyscy kredytodawcy zaakceptują krótką sprzedaż lub zdyskontowane wypłaty, szczególnie jeżeli zamknięcie dostępu do rynku byłoby bardziej sensowne; ponadto nie wszyscy sprzedający ani wszystkie nieruchomości kwalifikują się do krótkiej sprzedaży .
Jeśli rozważasz zakup krótkiej sprzedaży , mogą to być wady. Dla bezpieczeństwa sugeruję, aby wszyscy potencjalni kandydaci do krótkiej sprzedaży, jako pierwsze kroki:
- Uzyskaj poradę prawną od kompetentnego prawnika zajmującego się nieruchomościami
- Zadzwoń do księgowego, aby omówić konsekwencje podatkowe dla krótkiej sprzedaży
Jako pośrednik w obrocie nieruchomościami nie jestem licencjonowany jako prawnik ani CPA i nie mogę doradzić w sprawie tych konsekwencji.
Z wyjątkiem pewnych warunków zgodnie z ustawą o zadłużeniu hipotecznym z 2007 r., Należy pamiętać, że IRS może rozważyć umorzenie długów jako dochód i nie ma gwarancji, że pożyczkodawca, który zaakceptuje krótką sprzedaż, nie będzie prawnie ścigał pożyczkobiorcy za różnicę między kwota należna i zapłacona kwota. W niektórych stanach kwota ta nazywana jest niedoborem. Prawnik może ustalić, czy twoja pożyczka kwalifikuje się do orzeczenia w sprawie niedostatku lub roszczenia.
Większość krótkich sprzedaży w Kalifornii już nie podlega karom podatkowym.
Chociaż wszyscy kredytodawcy mają różne wymagania i mogą wymagać, aby kredytobiorca przedstawił szeroką gamę dokumentacji, poniższe kroki dadzą ci całkiem niezły obraz tego, czego się spodziewać.
- Zadzwoń do pożyczkodawcy
Być może będziesz musiał wykonać sześć telefonów, zanim znajdziesz osobę odpowiedzialną za obsługę krótkiej sprzedaży. Będziesz chciał porozmawiać z działem "sprzedaży nieruchomości krótkoterminowej" lub "wyćwiczenia" i postarać się o nazwę negocjatora. Twój agent nieruchomości może w wielu przypadkach obsługiwać ten krok. - Prześlij list autoryzacyjny
Kredytodawcy zazwyczaj nie chcą ujawniać żadnych danych osobowych bez pisemnego upoważnienia do tego. Jeśli pracujesz z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, agencją zajmującą się sprzedażą, tytułem własności lub prawnikiem, otrzymasz lepszą współpracę, jeśli napiszesz list do pożyczkodawcy, udzielając pożyczkodawcy pozwolenia na rozmowę z tymi konkretnymi zainteresowanymi stronami na temat twojej pożyczki. List powinien zawierać:- Adres nieruchomości
- Numer referencyjny pożyczki
- Twoje imię
- Data i faktyczny okres czasu
- Imię i nazwisko agenta oraz dane kontaktowe
- Wstępny arkusz netto
Jest to szacunkowe oświadczenie końcowe, które pokazuje oczekiwaną cenę sprzedaży i wszystkie koszty sprzedaży, niespłacone salda pożyczek, należne płatności i opóźnione opłaty, w tym prowizje od nieruchomości . Twój agent lub prawnik powinien być w stanie przygotować to w Twoim imieniu. Jeśli dolna linia pokazuje gotówkę sprzedawcy, dobra wiadomość, prawdopodobnie nie będziesz potrzebować krótkiej sprzedaży. - List o trudach
Im smutniejszy, tym lepiej. To zestawienie faktów opisuje, w jaki sposób dotarłeś do tego finansowego zobowiązania i prosi pożyczkodawcę, aby zaakceptował mniej niż pełną płatność. Kredytodawcy nie są nieludzcy i mogą zrozumieć, że stracili pracę, zostali hospitalizowani lub ciężarówka przejechała całą rodzinę, ale kredytodawcy nie są szczególnie empatyczni wobec sytuacji związanych z nieuczciwością lub zachowaniem przestępczym.
- Dowód dochodów i aktywów
Najlepiej być uczciwym i prawdomównym w odniesieniu do swojej sytuacji finansowej i ujawnić majątek. Kredytodawcy będą chcieli wiedzieć, czy masz konta oszczędnościowe, konta rynku pieniężnego, akcje lub obligacje, instrumenty zbywalne, gotówkę lub inne nieruchomości lub cokolwiek o wartości materialnej. Kredytodawcy nie prowadzą działalności charytatywnej i często wymagają zapewnienia, że dłużnik nie może spłacić zadłużenia, które mu się należy. Bank będzie również wymagał 30 dni wypłat z tytułu wypłat. - Kopie wyciągów bankowych
Jeśli wyciągi z konta odzwierciedlają niewypłacalne depozyty, duże wypłaty gotówki lub nietypową liczbę czeków, prawdopodobnie dobrym pomysłem jest wyjaśnienie pożyczce każdemu z tych elementów. Ponadto pożyczkodawca może chcieć, abyś uwzględnił każdy depozyt, aby mógł określić, czy depozyty będą kontynuowane. Zazwyczaj banki wymagają ostatnich 2 miesięcy. - Porównawcza analiza rynku
Czasami spadają rynki i spadają wartości nieruchomości. Jeśli jest to po części powodem, dla którego nie można sprzedać domu na tyle, aby spłacić pożyczkodawcę, fakt ten należy uzasadnić pożyczkodawcy poprzez analizę porównawczą rynku (CMA). Twój agent nieruchomości może przygotować dla ciebie CMA, która pokaże ceny podobnych domów:- Aktywny na rynku
- Oczekuje sprzedaży
- Sprzedaje z ostatnich 6 miesięcy.
- Umowa zakupu i umowa giełdowa
Po osiągnięciu porozumienia dotyczącego sprzedaży z potencjalnym nabywcą pożyczkodawca będzie chciał otrzymać kopię oferty wraz z kopią umowy aukcji. Przygotuj się, aby pożyczkodawca renegocjował opłaty i odmówił zapłaty za pewne przedmioty, takie jak plany ochrony domu lub termity.
Teraz, jeśli wszystko pójdzie dobrze, pożyczkodawca zatwierdzi krótką sprzedaż. W ramach negocjacji możesz poprosić, aby pożyczkodawca nie zgłosił niekorzystnego kredytu dla agencji raportujących, ale zdaje sobie sprawę, że pożyczkodawca nie jest zobowiązany do uwzględnienia tego wniosku. Status raportu kredytowego często nie podlega negocjacjom.
Przeczytaj więcej o Przed zakupem krótkiej wyprzedaży .
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.