Kupujący w domu nie często pytają o porównywalną sprzedaż, ale powinni. Gdy nabywca domu odwiedza domy, kupujący porównuje domy na sprzedaż z innymi domami na sprzedaż. Jedyną rzeczą, jaką kupujący wie, jest to, jak bardzo sprzedawca z ulicy prosi o podobny plan piętra.
Co stanowi porównywalną wyprzedaż?
Sprzedaż porównywalna to ceny sprzedaży podobnych domów, które zostały sprzedane. Sprzedaż porównywalna nie jest aktywna ani nie jest w trakcie sprzedaży ; chociaż można je porównać, wartości te nie mają takiej samej wagi jak dom, który już został sprzedany. Sprzedaż porównywalna służy jako przykład dla uzasadnienia, dlaczego kupujący nie chce płacić więcej niż ostatni facet zapłacił za podobny dom.
Oto główne elementy porównywalnej sprzedaży:
- Ostatnie ramy czasowe sprzedaży. Wiele lat temu rzeczoznawcy cofali się o 6 miesięcy w publicznych rejestrach, by uzyskać porównywalną sprzedaż. Od czasu krachu hipotecznego na rynku kredytów hipotecznych w 2007 r., Okres ten znacznie się zaostrzył. Obecnie rzeczoznawcy zazwyczaj korzystają tylko z 3 ostatnich miesięcy porównywalnej sprzedaży.
- Bliskość. Idealnie byłoby, gdyby badacz rozważył sprzedane statystyki w określonym promieniu, zazwyczaj w zakresie od ¼ do ½ mili od przedmiotowej właściwości. Im bliżej, tym lepiej. Dom wychodzący na ruchliwą ulicę byłby wart mniej niż dom z widokiem na jezioro.
- Podobne pole powierzchni. Nie możesz wziąć ceny 1000 stóp kwadratowych domu i podwoić go, aby określić wartość domu o powierzchni 2000 stóp kwadratowych. Dzieje się tak dlatego, że koszt mniejszych mieszkań za metr kwadratowy jest wyższy niż koszt za metr kwadratowy większego domu. W idealnej sytuacji chcesz porównać domy w odległości 10% od powierzchni terenu obiektu tematycznego.
- Podobny wiek i konstrukcja. Usłyszysz, jak ludzie mówią: nie budują domów, jak kiedyś. Ale niekoniecznie oznacza to, że starsze domy są lepsze niż nowsze domy. Wartości są jednak różne ze względu na charakter i urok. Przykładowo dach z płytek może cieszyć się 50-letnim okresem życia w ciągu 25-30 lat standardowego gontu.
- Podobny rozmiar partii. W niektórych nowszych domach możesz znaleźć mieszankę wielkości partii. Na przykład linia zero lot oznacza, że dom naprawdę nie ma podwórza. Bok lub podwórko może być bardzo małe bez trawy i roślinności, które zazwyczaj nie przemawiają do rodzin z dziećmi. Wiele obszarów oblicza wielkość partii na podstawie rzeczywistego pola powierzchni podzielonego na 43.560 stóp kwadratowych. Akr ma powierzchnię 43.560 stóp kwadratowych. Jedna czwarta akra lub 10 890 stóp kwadratowych to 0,25 akra.
- Podobny warunek. Chyba, że współpracujesz ze specjalistą z sąsiedztwa, który ma dogłębną wiedzę na temat stanu większości domów w określonym obszarze, może być trudno określić stan porównywalnej sprzedaży. Obnażony dom do egzekucji, którego właścicielem jest bank, w którym brakuje urządzeń i miedzianych rur instalacyjnych, jest warty o wiele mniej niż dom z kluczem pod klucz, uzupełniony o nowe urządzenia, wykładziny i farby.
Jeśli naprawdę masz szczęście i porównujesz domy w poddziale, możesz znaleźć dokładne duplikaty modelu, które możesz wykorzystać jako porównywalną sprzedaż.
Dlaczego kupujący powinien dbać o porównywalną sprzedaż?
Sprzedawca może wykorzystać porównywalną sprzedaż, aby uzasadnić swoją cenę wywoławczą kupującemu. Ostatecznie jednak kupujący zapłaci kwotę, którą kupujący uważa za godziwą cenę. Prawdopodobnie nigdy nie słyszałeś, aby kupujący powiedział: "Powinienem zapłacić więcej za ten dom". Kupujący na ogół chcą płacić mniej.
Wręcz przeciwnie, kupujący czasem martwią się, że zapłacą za dużo za dom. Zwłaszcza, gdy kupują na rynku nieruchomości w dół . Żaden kupujący nie chce dowiedzieć się, że dom, który właśnie kupił, jest wart mniej niż jego pierwotna cena.
Jeśli kupujący pozyskuje finansowanie, na zdjęciu pojawia się rzeczoznawca banku. Banki również chcą chronić swoje inwestycje i bezpieczeństwo swoich inwestycji. Dlatego banki wynajmują rzeczoznawcę na koszt kupującego, aby określić i uzasadnić wartość.
Jednak oceny są opinią o wartości. Ocena jest tak dobra, jak doświadczenie i wiedza osoby, która ją przygotowała.
Jeżeli rzeczoznawca kupującego poddaje się niskiej ocenie , sprzedawca ma możliwość obniżenia ceny sprzedaży. Jeśli sprzedawca odmawia, to wtedy kupujący może zakwestionować ocenę. Kupujący może zakwestionować wycenę, przesyłając porównywalną sprzedaż.
Chociaż możliwe jest dostosowanie oceny w odniesieniu do nierozstrzygniętych czynników, gdy kompozycje są nieliczne, najlepszą porównywalną sprzedażą zawsze będą te z kryteriami, które najbardziej pasują do kryteriów właściwości przedmiotu. Zapytaj swojego agenta nieruchomości, jak przygotować porównywalną sprzedaż.