Opłacanie odsetek hipotecznych może zmniejszyć Twój dochód podlegający opodatkowaniu
Zasady ubiegania się o odliczenie obowiązują do 2017 r.
Roszczenie o odsetki hipoteczne w domu
Musisz wyszczególnić swoje odliczenia na formularzu 1040, Zaplanuj A, aby uzyskać odsetki od kredytu hipotecznego. To oznacza standardowe odliczenie dla twojego statusu zgłoszenia - jest to jedna z tych sytuacji. Możesz wyszczególniać lub możesz albo możesz ubiegać się o standardowe odliczenie, ale nie możesz zrobić obu.
Harmonogram A obejmuje również wiele innych kosztów podlegających odliczeniu, w tym podatki od nieruchomości , koszty leczenia i darowizny na cele charytatywne. Czasami wszystko to składa się na więcej niż standardowe odliczenie za status zgłoszenia, dzięki czemu warto poświęcić czas i wysiłek, aby wyszczególnić swoje odliczenia. W przeciwnym razie zaoszczędzisz więcej dolarów podatkowych, pomijając odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego w domu i zamiast tego zażądasz standardowego odliczenia.
Zazwyczaj zaleca się wypełnienie Harmonogramu A i porównanie sumy wyszczególnionych odliczeń do standardowego odliczenia, aby dowiedzieć się, która metoda jest dla ciebie najkorzystniejsza.
Od 2017 r. Standardowe potrącenie wynosi 6 350 USD dla pojedynczych podatników i zamężnych podatników, którzy składają osobne deklaracje. To 12 700 USD dla zamężnych podatników, którzy wspólnie składają zapis oraz 9 350 USD dla osób, które kwalifikują się jako głowa gospodarstwa domowego.
Ale pamiętaj - Ustawa o obniżkach podatków i pracy wprowadza również zmiany do standardowego odliczenia, znacznie zwiększając te liczby.
Może okazać się mało prawdopodobne, że będziesz mieć wystarczająco dużo wyszczególnionych odliczeń, aby przewyższyć standardowe odliczenie, do którego masz prawo, jeśli nowa ustawa podatkowa wejdzie w życie w 2018 roku.
Kwalifikacja do odliczenia odsetek hipotecznych
Oprocentowanie kredytów hipotecznych obejmuje obecnie to, co płacisz od kredytów na zakup domu, na kredyt hipoteczny w domu i na kredyty budowlane. Jednak wersja ustawy o zwolnieniach podatkowych i obowiązkach w Senacie ograniczyłaby odliczanie tylko do zadłużenia na przejęcie i wyeliminowałaby linie kredytowe z tytułu kapitału własnego z kwalifikujących się do tego odliczenia.
Odliczenie jest również ograniczone do odsetek zapłaconych w głównym domu i / lub drugim domu. Odsetki zapłacone w trzecim lub czwartym domu nie podlegają odliczeniu.
Musisz także być legalnie zwolniony z pożyczki - dług nie może znajdować się w czyimś imieniu, chyba że jest to twój współmałżonek i składasz wspólny wniosek. Musi to być dobra pożyczka, ponieważ masz umowny obowiązek jej spłaty. Wreszcie, twój dom musi działać jako zabezpieczenie pożyczki, a twoje dokumenty hipoteczne muszą to wyraźnie określać.
Twój dom może być mieszkaniem jednorodzinnym, mieszkaniem, domkiem mobilnym, spółdzielnią, a nawet łodzią - w zasadzie każda nieruchomość, która ma "spanie, gotowanie i toalety", zgodnie z Internal Revenue Service.
Określanie, ile zapłaciłeś odsetek
Powinieneś otrzymać Formularz 1098, oświadczenie o spłacaniu kredytu hipotecznego od pożyczkodawcy hipotecznego na początku nowego roku podatkowego. Formularz zgłasza całkowite odsetki zapłacone w poprzednim roku. Nie musisz dołączać formularza do zeznania podatkowego, ponieważ instytucja finansowa musi również przesłać kopię formularza 1098 bezpośrednio do urzędu skarbowego.
Upewnij się, że odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego, o które się ubiegasz, zgodnie z Harmonogramem A, odpowiada kwocie podanej na Formularzu 1098. Kwota, którą można odliczyć, może być mniejsza niż całkowita kwota, która pojawia się w formularzu na podstawie pewnych ograniczeń. Zachowaj formularz 1098 z kopią złożonego zeznania podatkowego przez co najmniej cztery lata.
Dolarowe limity zadłużenia na zakup domu
Pożyczki kupowane lub budowane są nazywane "zadłużeniem mieszkaniowym". Termin ten odnosi się do każdej pożyczki, którą zaciągasz w celu nabycia, budowy lub znacznej poprawy jakości domu.
Nie można odliczyć odsetek od ponad 1 miliona dolarów zadłużenia na zakup domu do głównego domu i / lub drugiego miejsca zamieszkania od 2017 roku. Wersja ustawy o zwolnieniach podatkowych i obniżeniu podatku w Izbie zmniejszyłaby tę kwotę do 500 000 USD w 2018 roku, jeśli minie. Limit jest obecnie zredukowany do 500 000 $, jeśli jesteś żonaty i składasz osobno .
Limit pozostaje na poziomie 1 miliona USD na 2017 rok, więc użyjemy tego numeru do celów ilustracyjnych. Powiedzmy, że pożyczyłeś 800 000 $ w zamian za swoje główne miejsce zamieszkania i 400 000 $ w porównaniu z drugim miejscem zamieszkania. Obie pożyczki zostały wykorzystane wyłącznie do nabycia nieruchomości. Łącznie pożyczki wynoszą do 1,2 miliona USD, przekraczając obecny limit 1 miliona dolarów na zadłużenie związane z nabyciem domu.
Teraz powiedzmy, że obie pożyczki mają stałą stopę procentową w wysokości 5 procent. Całkowite odsetki zapłacone za ten rok wyniosły 60 000 USD. Będziesz mógł ubiegać się o odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego za 50 000 $, czyli odsetki od pierwszego długu w wysokości 1 miliona dolarów. Pozostałe 10 000 USD jest wynikiem wartości pożyczki przekraczającej limit 1 miliona USD, więc nie możesz jej odebrać.
Ograniczenia zadłużenia kapitału własnego
Zadłużenie z tytułu kapitału własnego to pożyczka, którą zaciągnąłeś z innego powodu niż pozyskanie, budowa lub znaczna poprawa kwalifikowanego domu. Może to być również pożyczka, którą zaciągasz, aby poprawić kwalifikowaną rezydencję, ale przekracza ona limit zadłużenia na zakup domu.
Nie można odliczyć odsetek od ponad 100 000 USD zadłużenia z tytułu kapitału własnego na główny dom i / lub drugie miejsce zamieszkania. Ten limit jest zredukowany do 50 000 $, jeśli jesteś żonaty, ale składasz osobno. Twoje odliczenie za udział w kapitale własnym może zostać obniżone nawet poniżej tego limitu o wartości 100 000 USD, jeśli zadłużenie przekracza wartość godziwą twojego domu.
W tym przykładzie powiedzmy, że pożyczyłeś 300 000 USD w linii kredytowej o wartości domu. Kwota, którą pożyczyłeś, nie przekroczyła wartości rynkowej twojego domu, więc jesteś w porządku. Wykorzystałeś 150 000 $ do dodania nowego pokoju rodzinnego do swojego domu, a pozostałe 150 000 $ wydałeś na naukę swojego syna.
Połowa pożyczki traktowana jest jako zadłużenie w związku z nabyciem domu, ponieważ została wykorzystana do znacznej poprawy domu. Ta część podlegałaby ograniczeniom zadłużenia pozyskania domu. Druga połowa jest traktowana jako zadłużenie z tytułu kapitału własnego, ponieważ nie została wykorzystana do poprawy domu. Będziesz mógł odliczyć odsetki tylko do limitu 100 000 $ w tej części. Zakładając, że zapłaciłeś w sumie 21 000 $ odsetek, podziałałby tak:
- 10 500 USD: w całości zadłużenie na zakup mieszkania w pierwszej połowie pożyczki
- 7000 USD: Długorzędne zadłużenie w domach z dwiema trzecimi części kredytu mieszkaniowego lub 100 000 USD z tej kwoty 150 000 USD
- 3.500 USD: nieprzeznaczone do odliczenia zadłużenie z tytułu kapitału własnego, stanowiące odsetki zapłacone od części zadłużenia z tytułu kapitału własnego przekraczającego 100 000 USD
Trzeba też zgłosić 7 000 USD do IRS jako korektę AMT na formularzu 6251. I pamiętajcie, że senacka wersja ustawy podatkowej może zlikwidować odliczenie od długów kapitałowych począwszy od 2018 roku.
Wspólne kredyty hipoteczne
Jeśli wspólnie zaciągasz kredyt hipoteczny z kimś, kto nie jest twoim współmałżonkiem, masz prawo odliczyć tylko odsetki, które zapłaciłeś osobiście, bez względu na to, który z nich otrzymał formularz 1098 od pożyczkodawcy. Ale jest tu luka. Współkredytobiorcy, którzy dokonują płatności specjalnie w celu zapobieżenia egzekucji, mogą odliczyć zapłacone odsetki, nawet jeśli odsetki miały zostać zapłacone przez kogoś innego. Redaktorzy "Podatku dochodowego" JK Lassera podają tę wskazówkę:
"Sąd podatkowy zezwolił wspólnemu dłużnikowi odliczyć swoją wypłatę udziału innego dłużnika w oprocentowaniu kredytu hipotecznego, jeśli płatność została dokonana w celu uniknięcia utraty własności, a płatność dokonywana jest z jego oddzielnych funduszy." (Strona 328)
Kredyty budowlane w budownictwie mieszkaniowym
Możesz odliczyć odsetki od kredytów hipotecznych używanych do pokrycia kosztów budowy. Dochód musi zostać wykorzystany do nabycia ziemi i budowy domu. Wydatki poniesione w ciągu 24 miesięcy przed ukończeniem budowy liczą się do limitu w wysokości 1 miliona USD na zadłużenie związane z nabyciem domu.
Ale jest haczyk. Jeśli odliczysz odsetki od kredytu budowlanego na okres dwóch lat, a następnie zdecydujesz się sprzedać nieruchomość, a nie wprowadzać się do niej i używać jej jako swojego miejsca zamieszkania, być może będziesz musiał powtórzyć zwroty za lata, w których odliczyłeś odsetki, aby scharakteryzować je jako odsetki inwestycyjne zamiast. Może to ograniczyć możliwość odliczenia. Innymi słowy, IRS może chcieć zwrotu pieniędzy.
Punkty płatne
Punkty zapłacone za nabycie wierzytelności dla domów podstawowych i średnich są w pełni odliczane w roku, w którym są wypłacane, ale punkty wypłacone z refinansowania muszą być amortyzowane przez cały okres trwania pożyczki. Punkty nie zawsze są zgłaszane na formularzu 1098, ale możesz je znaleźć na wyciągu końcowym HUD-1.
Kiedy szukać pomocy specjalisty podatkowego
Obliczanie odsetek od kredytu hipotecznego w domu jest proste dla wielu podatników. Uzupełnij odsetki zgłoszone na formularzu 1098 i wprowadź sumę na arkuszu A. Możesz użyć arkusza roboczego w Publikacji 936 do obliczenia dopuszczalnej dedukcji, a możesz określić korektę AMT dla zadłużenia w domach za pomocą arkusza kalkulacji dostosowania odsetek hipotecznych w domu w instrukcjach dla formularza 6251 .
Możesz jednak skontaktować się z doradcą podatkowym, jeśli kupiłeś lub sprzedałeś nieruchomość w trakcie roku podatkowego. W rzeczywistości warto zasięgnąć porady doradcy podatkowego, nawet zanim kupisz lub sprzedasz nieruchomość, aby uzyskać uchwyt na konsekwencje podatkowe swojej decyzji.
I oczywiście będziesz chciał nadal oglądać wiadomości na temat aktualizacji ustawy podatkowej, czy to się skończy, a jeśli tak, to na koniec.