Musisz zgłosić informacje 1099-A, ale nie możesz wziąć trafienia podatkowego
Możesz otrzymać wiele formularzy 1099-A dla jednej nieruchomości, jeśli masz przeciwko niemu więcej niż jeden kredyt hipoteczny i więcej niż jeden kredytodawca był zaangażowany w wykluczenie.
Ale nie panikuj. Oto, co musisz wiedzieć.
Foreclosures i zyski kapitałowe
Internal Revenue Service traktuje wykluczenie tak samo, jakbyś sprzedał swoją nieruchomość. Musisz obliczyć zyski lub straty kapitałowe, ale w przeciwieństwie do zwykłej sprzedaży, w tym scenariuszu nie ma "ceny sprzedaży". To tutaj pojawia się Forma 1099-A.
Informacje na formularzu 1099-A
Będziesz potrzebować daty sprzedaży i ceny sprzedaży przejętych nieruchomości, aby odpowiednio zgłosić "sprzedaż" IRS, a znajdziesz te informacje na formularzu 1099-A. W przypadku ceny sprzedaży użyjesz wartości godziwej nieruchomości lub niespłaconego salda pożyczki w momencie wykluczenia.
Niespłacone saldo pożyczki znajduje się w polu 2, a wartość rynkowa nieruchomości znajduje się w polu 4 1099-A. Data zamknięcia jest podana w polu 1, a data ta będzie używana jako data sprzedaży nieruchomości - tj. "Data sprzedaży
Podatnicy muszą również wiedzieć, czy pożyczka była pożyczką regresową lub kredytem zwrotnym . Pożyczka była prawdopodobnie pożyczką regresową, jeśli pożyczkodawca zaznaczył "tak" w polu 5, który pyta "Czy kredytobiorca był osobiście odpowiedzialny za spłatę długu?"
Czy masz zysk lub stratę?
Zyski kapitałowe zgłasza się na liście D dla domów będących rezydencjami osobistymi.
IRS nie pozwala podatnikom na dochodzenie strat na prywatnych rezydencjach. Jakiekolwiek zyski - i tak, wykluczenie może faktycznie przynieść zysk - można zazwyczaj zrekompensować wyłączeniem zysków kapitałowych dla głównego domu, więc jest mało prawdopodobne, że zamknięcie dostępu spowoduje naliczenie jakiegokolwiek podatku od zysków kapitałowych.
Musisz mimo to zgłosić informacje o 1099-A, ale prawdopodobnie nie będziesz musiał brać trafienia podatkowego.
Zgłaszanie wykluczenia
Użyj daty wykluczenia w polu 1 1099-A jako daty sprzedaży, a następnie wprowadź cenę sprzedaży na liście D. To będzie kwota w polu 2 lub kwota w polu 4. Które pole będzie użytkowanie będzie zależało od przepisów dotyczących pożyczek obowiązujących w stanie, w którym znajdowała się nieruchomość, należy więc sprawdzić u lokalnego specjalisty ds. podatków, aby upewnić się, że wybrałeś właściwy.
Obliczanie swojego zysku
Możesz obliczyć swój zysk, porównując "cenę sprzedaży" użytą z ceną zakupu, która jest podstawą kosztu w nieruchomości. Te informacje można zwykle znaleźć na wyciągu zamykającym HUD-1, który otrzymałeś przy zakupie nieruchomości. Różnica między ceną sprzedaży a ceną to Twój zysk. Wprowadź to na Schedule D i na stronie 13 formularza 1040 zeznania podatkowego.
Właściwości inwestycyjne
Użyj formularza 4797, jeśli przejęta nieruchomość była wynajęciem lub inwestycją.
Prawdopodobnie będziesz potrzebować pomocy specjalisty podatkowego w tym przypadku, ponieważ istnieją dodatkowe czynniki, które należy wziąć pod uwagę, takie jak odzyskanie odpisów amortyzacyjnych , przeniesienia utraty pasywnej aktywności oraz raportowanie ostatecznych przychodów i kosztów z tytułu wynajmu .
Formularz 1099-A w porównaniu z formularzem 1099-C
Możesz otrzymać Formularz 1099-C zamiast Formularza 1099-A, jeśli Twój pożyczkodawca zarówno przeszedł na własność nieruchomości, jak i anulował wszelkie pozostające do spłaty saldo kredytu hipotecznego . W takim przypadku IRS przyjmuje stanowisko, że otrzymałeś dochód z wykluczenia - otrzymałeś pieniądze od pożyczkodawcy na zakup domu, a ty nie zwróciłeś wszystkich tych pieniędzy.
Ale chociaż umorzenie zadłużenia zgłoszone na liście 1099-C jest zwykle dochodem podlegającym opodatkowaniu, Ustawa o zwrocie długu hipotecznego z reguły wyklucza hipoteki anulowane poprzez zamknięcie dostępu do nieruchomości.
Ważna aktualizacja
Ten przepis podatkowy umożliwiający wyłączenie hipoteki anulowanej poprzez wykluczenie technicznie wygasł w dniu 31 grudnia 2016 r., Ale ustawa budżetowa dla obu stron tchnęła w nią nowe życie w lutym 2018 r. Została przywrócona z mocą wsteczną, aby objąć rok podatkowy 2017. Tylko czas pokaże, czy Kongres odnawia to znowu na 2018 i przyszłe lata.
Na razie ten przepis obejmuje umowy zawieszające zawartą w 2017 r. Powinieneś się zakwalifikować, jeśli suma twoich długów przekroczy całkowitą wartość twoich aktywów tuż przed momentem wykluczenia. Oznacza to, że jesteś "niewypłacalny" i możesz zgłosić anulowane zadłużenie na swoim zeznaniu podatkowym w zakresie, w jakim przekracza on Twoją niewypłacalność - różnicę między długami a majątkiem.
Na przykład możesz mieć długi w wysokości 300 000 USD, a wszystkie pozostałe aktywa są wyceniane na 200 000 USD. To różnica 100 000 $. Jeśli pożyczkodawca wybaczył lub anulował saldo w wysokości 120 000 USD z tytułu kredytu hipotecznego, wystarczy zgłosić 20 000 USD jako dochód - kwotę przekraczającą niewypłacalność 100 000 USD.
UWAGA: Przepisy podatkowe zmieniają się okresowo, dlatego powinieneś skonsultować się z doradcą podatkowym w celu uzyskania najbardziej aktualnej porady. Informacje zawarte w tym artykule nie stanowią porady podatkowej i nie zastępują porady podatkowej.