Znaczenie kwalifikowanego pośrednika
C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group
Próba znalezienia wykwalifikowanego pośrednika nie jest łatwym zadaniem. Na początek, pomyślna wymiana 1031 nie jest projektem zrób to sam. Jeśli chcesz skorzystać z ulg podatkowych, musisz przestrzegać zasad IRS. Możesz także potrzebować osoby pośredniej, zwanej kwalifikowaną pośredniczką (QI), czasami zwanej umową wymiany lub moderatorem.
Kto może służyć jako Twój kwalifikowany pośrednik?
Po prostu nie możesz sprzedać nieruchomości, kupić bezpośrednio innej i spodziewać się odroczenia podatków od zysków kapitałowych bez QI. Sekcja 1031 IRS stwierdza, że ani twoi rodzice, ani twoje dziecko, ani twoje rodzeństwo nie mogą być waszymi pośrednimi osobami. Zabrania się każdemu, kto jest uznawany za twojego "agenta", takiego jak twój pełnomocnik, pośrednik, CPA lub pośrednik w obrocie nieruchomościami, za twojego QI, chyba że ta osoba nie reprezentowała cię w ciągu ostatnich dwóch lat.
Omówienie obowiązków wykwalifikowanego pośrednika w wymianie 1031
Kwalifikowany pośrednik jest niezbędny do ukończenia udanej wymiany 1031. Z technicznego punktu widzenia sprzedaje on swoją nieruchomość w twoim imieniu, kupuje nową nieruchomość zastępczą, a następnie przekazuje ci ją. Obowiązkiem QI jest posiadanie wpływów, przygotowanie dokumentów prawnych i próba zapewnienia, że transakcja zostanie zakończona zgodnie z wytycznymi IRS.
W celu zachowania korzyści z odroczenia podatku i ukończenia udanej wymiany 1031, sprzedawca (sprzedawca lub giełda) musi zawrzeć pisemną umowę z Kwalifikowanym Pośrednikiem przed zamknięciem sprzedaży istniejącej nieruchomości, znanej jako zrzeczenie się nieruchomości.
Qualified Intermediary's Services
Poniżej znajduje się szczegółowe wyjaśnienie, co Kwalifikowany Pośrednik robi dla ciebie podczas wymiany 1031.
- Współpracuje z Tobą (sprzedawcą lub wymiennikiem) i dowolnym doradcą w sprawie struktury giełdy 1031.
- Przygotowuje dokumentację dotyczącą zrezygnowanej nieruchomości i nieruchomości zastępczej.
- Dostarcza instrukcje i odpowiednie dokumenty do firmy depozytowej lub tytułowej dotyczącej wymiany.
- Tworzy transakcję na warunkach rynkowych w umowie między Tobą (sprzedawca lub giełda) a Kwalifikowanym Pośrednikiem, przekazuje nieruchomość, którą sprzedajesz, do QI, który następnie przekazuje nieruchomość nowemu nabywcy.
- Kontroluje fundusze ze sprzedaży zaniechanej nieruchomości i zazwyczaj deponuje te fundusze na oddzielnym i ubezpieczonym koncie.
- Nie pozwala ci, sprzedającemu, na uzyskanie konstruktywnego otrzymania środków ze sprzedaży.
- Zatrzymuje środki ze sprzedaży opuszczonej nieruchomości podczas 45-dniowego okresu identyfikacji.
- Odbiera i przechowuje pisemne informacje o potencjalnych właściwościach zastępczych.
- Po wybraniu nieruchomości zastępczej, przelewasz środki na zakup i wypłacasz je tytułowi lub firmie depozytowej na zakup.
- Kupuje nieruchomość zastępczą w nazwie QI, a następnie przekazuje Tobie tytuł (sprzedawca lub wymiennik) aktem.
- Przesyła kompletną księgę wymiany 1031 dla twoich rekordów.
- Przesyła do ciebie 1099 (sprzedawca lub wymiennik) i IRS za każdą wpłaconą kwotę wzrostu (uzyskane odsetki).
Przepisy IRS doprowadziły do rozwoju nowych firm poświęconych 1031 wymianom, z których wiele jest powiązanych z firmami tytułowymi. Zanim zatrudnisz profesjonalnego licencjonowanego pośrednika, poproś o referencje i upewnij się, że osoba ma błędy i braki oraz ubezpieczenie lojalnościowe, aby chronić Cię przed oszustwem lub zaniedbaniem.
Łatwym sposobem na znalezienie wykwalifikowanego pośrednika jest zwrócenie się do miejscowego przedstawiciela depozytowego o zalecenie. Depozytariusze zajmują się wykwalifikowanymi pośrednikami przez cały czas.
Słowo od autora:
Ten materiał nie jest ani ofertą sprzedaży, ani zamówieniem zakupu jakiegokolwiek zabezpieczenia. Informacje służą wyłącznie do celów dyskusji i informacji.
Jego celem nie jest zastąpienie właściwych porad prawnych, podatkowych i planowania finansowego. Obowiązujące przepisy podatkowe mają zastosowanie wyłącznie do przepisów federalnych. Poszczególne stany mogą mieć własne dodatkowe kody podatkowe. Skontaktuj się z odpowiednim specjalistą podatkowym i prawnym w swoim stanie. Informacje te pochodzą ze źródeł uważanych za wiarygodne, ale powinny być używane w połączeniu z profesjonalną poradą, która jest zgodna z twoją osobistą sytuacją.
Edytowane przez Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.