Podstawy, które stanowią 1031 odroczonego podatku
Wielu inwestorów pytało, czym dokładnie jest giełda 1031 , jakie są wytyczne i terminy, i czy możesz odroczyć podatki od zysków kapitałowych? Pomyślałem, że byłoby dobrze odpowiedzieć na niektóre z najczęściej zadawanych pytań w tym artykule.
Czym jest giełda §1031?
A §031 Giełda jest transakcją, w ramach której podatnik może wymieniać jedną nieruchomość inwestycyjną na inną, odraczając konsekwencje podatkowe sprzedaży.
Transakcja jest autoryzowana przez §1031 Kodeksu IRS.
Kodeks IRS w rzeczywistości brzmi: "Nie można uzyskać zysków lub strat związanych z wymianą mienia przeznaczonego do użytku produkcyjnego w handlu lub firmie lub inwestycji, jeżeli przedmiotowy majątek wymieniany jest wyłącznie na mienie tego samego rodzaju, które ma być do produktywnego wykorzystania w handlu lub firmie lub do inwestycji. "
Wymagania dotyczące Exchange 1031
- Rozkłady czasowe dla wymiany 1031
Inwestor (lub giełda) musi przestrzegać ścisłych 45- / 180-dniowych wytycznych dotyczących wymiany. Gdy wymiennik sprzedaje swoją własność (zrzeczenie się nieruchomości), ma 45 dni na zidentyfikowanie nieruchomości o takiej samej lub wyższej wartości. Po zidentyfikowaniu wymiennik ma 180 dni od dnia, w którym sprzedał swoją nieruchomość w celu nabycia określonych nieruchomości (lub 135 dni od końca 45-dniowego okresu).
- Like-Kind Property w Exchange 1031
Inwestor musi nabyć własność "podobnego rodzaju" . Oznacza to, że muszą to być inne kwalifikujące się formy nieruchomości. Na przykład, wymiennik może sprzedać dupleks i kupić nieruchomość komercyjną, lub może on sprzedać działkę i kupić budynek mieszkalny. Właściwość po prostu musi być "podobna".
- Wymienić nieruchomość na inwestycje
Nieruchomość sprzedana (zrzeczenie się nieruchomości) i nowo nabyta nieruchomość (nieruchomość zastępcza) musi być przechowywana w celach inwestycyjnych lub biznesowych. Dlatego nie możesz sprzedać swojego pierwotnego miejsca zamieszkania i kupić nieruchomości inwestycyjnej, ani sprzedać nieruchomości inwestycyjnej i kupić pierwotnego domu.
- Równe lub większe zadłużenie i kapitał w wymianie 1031
Jeśli wymiennik sprzedaje nieruchomość za 1 milion USD, w której 500 000 USD stanowi kapitał własny, a 500 000 USD jest długiem, wówczas giełda musi kupić majątek o wartości co najmniej 1 miliona USD. Ponadto giełda musi wykorzystać cały kapitał własny i zastąpić całość długu, aby odroczyć 100% podatku od zysków kapitałowych.
Wymiennik może dodać dodatkowe wpływy do nowego zakupu, jeśli sobie tego życzy, a w razie potrzeby wymiennik może zaciągnąć dodatkowy dług. Jeżeli wymiennik nie chce wykorzystać wszystkich wpływów ze sprzedaży, może dokonać częściowej wymiany i zapłacić podatek od zysków kapitałowych od tej różnicy. Jest to określane jako "boot".
- Konstruktywny paragon i kwalifikowany pośrednik dla wymiany 1031
Wymiennik może nie otrzymać gotówki ze sprzedaży. Jest to znane jako "konstruktywny rachunek" i spowodowałoby zdarzenie podlegające opodatkowaniu w odniesieniu do otrzymanych środków. Zgodnie z przepisami IRS w zakresie bezpiecznych portów, wymieniacz musi używać kwalifikowanego pośrednika lub QI w celu ułatwienia transakcji 1031.
QI to niezależna strona trzecia (nie twój adwokat, agent, pośrednik lub CPA), która przechowuje wpływy ze sprzedaży i kupuje nieruchomość zastępczą w Twoim imieniu. W dzisiejszym środowisku niezwykle ważne jest kojarzenie wyłącznie z renomowanymi, ubezpieczonymi i zaangażowanymi wykwalifikowanymi pośrednikami.
- 1031 Wymień ryzyko
Podobnie jak w przypadku wszelkich inwestycji w nieruchomości, istnieje ryzyko związane z Delaware Statutory Trusts i / lub Najemcami we wspólnym posiadaniu. Na tym forum nie można rozwiązać wszystkich istotnych czynników ryzyka. Czynniki ryzyka zostały przedstawione w memorandum Private Placement Memorandum dla każdej oferty. Inwestorzy powinni dokładnie zrozumieć wszystkie czynniki ryzyka i przedyskutować je ze swoim przedstawicielem finansowym przed zainwestowaniem w Delaware Statutory Trust lub Najemców na wspólnej giełdzie.
Jednym z problemów, z jakimi zetknąłem się przy reprezentowaniu sprzedawców, którzy otrzymują oferty od inwestora giełdowego 1031, jest to, że nie wiemy, czy planują zamknąć depozyt. Mogą nazywać 3 różne właściwości lub pisać oferty w różnych domach tylko po to, aby zobaczyć, co zostanie zaakceptowane. Następnie, po otrzymaniu pakietu akceptowanych ofert, wybierają ten, który chcą kupić, co oznacza anulowanie pozostałych.
Prawnicy twierdzą, że tego rodzaju praktyka narusza przymierza zawarte w dobrej wierze związane z umowami, ale nie powstrzymuje tego. Zapytaj agenta, czy jest to jedyna oferta.
Ten materiał nie jest ani ofertą sprzedaży, ani zamówieniem zakupu jakiegokolwiek zabezpieczenia. Informacje służą wyłącznie do celów dyskusji i informacji. Jego celem nie jest zastąpienie właściwych porad prawnych, podatkowych i planowania finansowego. Obowiązujące przepisy podatkowe mają zastosowanie wyłącznie do przepisów federalnych. Poszczególne stany mogą mieć własne dodatkowe kody podatkowe. Skontaktuj się z odpowiednim specjalistą podatkowym i prawnym w swoim stanie. Informacje te pochodzą ze źródeł uważanych za wiarygodne, ale powinny być używane w połączeniu z profesjonalną poradą, która jest zgodna z twoją osobistą sytuacją.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.