Definicja dobroczynnych właściwości zmieniła się na przestrzeni lat
Wprowadź 1031 rozliczaną odroczoną wymianę. Dla wielu podatników jest to jak pieniądze spadające z nieba.
1031 Giełdy Odraczają podatki
Giełda 1031 została wymieniona jako najpotężniejsze narzędzie do budowania bogactwa, które jest nadal dostępne dla podatników. To była główna część strategii sukcesu niezliczonych finansowych kreatorów i guru nieruchomości. Biorąc swoją nazwę od sekcji 1031 Internal Revenue Code, odroczona podatkowo wymiana pozwala podatnikowi sprzedać dochód, inwestycję lub nieruchomość biznesową i zastąpić ją podobną własnością.
Zyski kapitałowe ze sprzedaży tej nieruchomości są odraczane lub odraczane, o ile zasady IRS są skrupulatnie przestrzegane. Jest to mądra strategia podatkowa i inwestycyjna, a także narzędzie planowania nieruchomości. Teoretycznie inwestor mógłby kontynuować odradzanie zysków kapitałowych z nieruchomości inwestycyjnych do śmierci , potencjalnie unikając ich wszystkich razem.
1984 Legislacja zmieniła pewne aspekty
We wczesnych dniach "podobnych wymian" termin ten był brany dosłownie i często stwarzał trudności.
Na przykład, jeśli byłeś właścicielem trzypiętrowego budynku z cegły, który chciałbyś sprzedać za pośrednictwem giełdy 1031, musiałbyś znaleźć kolejny trzypiętrowy ceglany apartamentowiec, którego właściciel chciałby zamienić. Wtedy spotkacie się dwaj, a wymiana odbędzie się.
W przeszłości nie było żadnych ograniczeń czasowych na wymianę.
IRS zażądał ściślejszej kontroli procesu, w wyniku którego Kongres odszedł w 1984 r. Sekcja 1031 (a). Ustawa ta ograniczyła odroczone wymiany, dodatkowo zdefiniowała właściwość "podobnego rodzaju" i ustaliła harmonogram zakończenia wymiany.
Kwalifikacyjny
Nieruchomość przeznaczona pod działalność gospodarczą lub inwestycyjną kwalifikuje się do wymiany 1031. Osobiste miejsce zamieszkania nie kwalifikuje się i, ogólnie rzecz biorąc, nieruchomość typu " przerzucanie i odrzucanie" również nie kwalifikuje się, ponieważ mieści się w kategorii własności przeznaczonej na sprzedaż. Wakacje lub drugie domy, które nie są utrzymywane jako czynsze, nie kwalifikują się do 1031 leczenia; jednakże istnieje test użycia na podstawie § 280 kodeksu podatkowego, który może mieć zastosowanie do tych nieruchomości. W takim przypadku należy skonsultować się z ekspertem podatkowym.
Ziemia, która jest w trakcie budowy, oraz nieruchomości zakupione w celu odsprzedaży nie kwalifikują się do odroczonego traktowania podatkowego. Zapasy, obligacje, noty, własność magazynowa i korzystne udziały w spółce nie są uważane za własność "podobną do tej" do celów wymiany.
Aby zakwalifikować się dzisiaj jako giełda 1031, transakcja musi przybrać formę "giełdy", a nie tylko sprzedaży jednej nieruchomości, a następnie zakupu drugiej. Po pierwsze, nieruchomość sprzedawana i nowa nieruchomość zastępcza muszą być przechowywane zarówno w celach inwestycyjnych, jak i do celów produkcyjnych w handlu lub firmie.
Muszą być własnością "podobnego rodzaju".
Następujące rodzaje transakcji zamiany nieruchomości spełniają wymóg kwalifikowanej wymiany "podobnego rodzaju" nieruchomości:
- Biuro w zamian za centrum handlowe
- Centrum handlowe w zamian za ziemię
- Grunt w zamian za budynek przemysłowy
- Budynek mieszkalny w zamian za budynek przemysłowy
- Wynajem dla jednej rodziny w zamian za wspólną nieruchomość najemcy (TIC)
Dziś można było wymienić ten ceglany apartament na surowy grunt, magazyn lub mały biurowiec. Istnieją jednak surowe ograniczenia czasowe, które muszą być spełnione, lub Giełda 1031 nie będzie dozwolona, a konsekwencje podatkowe zostaną nałożone.
Przed 1984 r. Praktycznie wszystkie wymiany odbywały się równocześnie z zamknięciem i przeniesieniem sprzedanej nieruchomości (Relinquished Property) oraz zakupem nowej nieruchomości (Property Replacement).
Oprócz problemów napotkanych podczas próby znalezienia odpowiedniej nieruchomości wystąpiły trudności z jednoczesnym transferem tytułów i funduszy. Nie dzisiaj.
Opóźniona wymiana 1031 pozwala uniknąć problemów sprzed 1984 r., Ale teraz obowiązują bardziej rygorystyczne terminy. Podatnik, który chce dokonać wymiany, wyszczególnia i sprzedaje nieruchomości w zwykły sposób. Kiedy kupujący podejmie krok naprzód, a umowa kupna zostanie zawarta , sprzedawca zawiera umowę wymiany z Kwalifikowanym Pośrednikiem, który z kolei staje się sprzedawcą zastępczym. Umowa giełdowa zwykle wymaga przeniesienia umowy sprzedawcy do Pośrednika. Zamknięcie ma miejsce, a ponieważ sprzedawca nie może dotknąć pieniędzy, pośrednik otrzymuje dochody należne sprzedawcy.
Wymiana Ograniczenia czasowe
W tym momencie rozpoczyna się pierwsze ograniczenie czasowe, 45-dniowa reguła identyfikacji. Podatnik musi albo zamknąć, albo zidentyfikować na piśmie potencjalną Nieruchomość Zastąpioną w ciągu 45 dni od zamknięcia i przeniesienia pierwotnej nieruchomości. Okres ten nie podlega negocjacji, obejmuje weekendy i święta, a IRS nie będzie dokonywał wyjątków. Jeśli przekroczysz limit czasowy, cała twoja wymiana może zostać zdyskwalifikowana, a podatki z pewnością będą przestrzegane.
Rodzaje właściwości wymiany w celu identyfikacji:
- Trzy nieruchomości bez względu na ich uczciwą wartość rynkową.
- Jakakolwiek liczba nieruchomości, o ile ich łączna wartość godziwa na koniec okresu identyfikacyjnego nie przekracza 200% łącznej wartości godziwej zbywanej nieruchomości na dzień przeniesienia.
- Jeżeli reguła trzech nieruchomości i reguła 200% zostanie przekroczona, wymiana nie zakończy się niepowodzeniem, jeśli podatnik kupi 95% łącznej wartości godziwej wszystkich zidentyfikowanych nieruchomości.
Co to jest Boot?
Realistycznie większość inwestorów postępuje zgodnie z zasadą trzech nieruchomości, aby móc dokończyć due diligence i wybrać ten, który najlepiej sprawdzi się dla nich, który się zamknie. Ogólnie rzecz biorąc, celem jest wymiana, aby uniknąć przeniesienia "rozruchu" i utrzymać wymianę wolną od podatku.
"Boot" to pieniądze lub wartość rynkowa każdej dodatkowej nieruchomości otrzymanej przez podatnika za pośrednictwem giełdy. Pieniądze obejmują wszystkie ekwiwalenty środków pieniężnych, długi, zobowiązania, którym podlega wymieniona nieruchomość. Jest to własność "niepodobna do rodzaju", a zasady rządzące nią podczas wymiany są złożone. Wystarczy powiedzieć, bez fachowej porady, otrzymanie "rozruchu" może skutkować podatkami.
Z zastrzeżeniem reguły 180-dniowej
Po wybraniu nieruchomości zastępczej podatnik ma 180 dni od daty przekazania Nieruchomości Oddanej do kupującego w celu zamknięcia na nowej Nieruchomości Zastępczej. Jeżeli jednak termin zwrotu podatku od inwestora, wraz z jakimikolwiek przedłużeniami, za rok podatkowy, w którym Sprzedano Nieruchomość sprzedaną, jest dłuższy niż okres 180-dniowy, wówczas wymiana musi zostać zakończona przed tą wcześniejszą datą. Pamiętaj, że część tego okresu została już wykorzystana w Okresie Identyfikacji. Nie ma żadnych rozszerzeń ani wyjątków od tej reguły, dlatego wskazane jest zaplanowanie zamknięcia przed upływem terminu.
Ponieważ prawo wymaga, aby podatnik nie dotykał wpływów z pierwszej transakcji, Kwalifikowany Pośrednik nabywa Nieruchomość Zastępczą od sprzedającego przy zamknięciu i po zakończeniu transakcji, a następnie przekazuje ją podatnikowi.
Nie są inwestorami dla inwestorów z kategorii "zrób to sam"
Jest to podstawowy opis działania udanego 1031 Exchange. W zależności od sytuacji podatnika, rodzaju nieruchomości zrzeczonej oraz właściwości Nieruchomości Zastępczej, mogą być zaangażowane inne aspekty Giełdy. Jego zakończenie może stać się skomplikowane, a eksperci powinni zawsze być konsultowani. Nie jest to zadanie dla inwestora "zrób to sam".
Wykorzystanie mocy 1031 Exchange do budowania i zachowania bogactwa i aktywów, generowania przepływów pieniężnych z inwestycji, restrukturyzacji, dywersyfikacji i konsolidacji nieruchomości jest prawem każdego właściciela nieruchomości inwestycyjnej w Stanach Zjednoczonych. Amerykańscy podatnicy nie powinni nigdy płacić podatku od zysków kapitałowych od sprzedaży ich nieruchomości inwestycyjnych, jeśli zamierzają reinwestować te wpływy w większą ilość nieruchomości inwestycyjnych. Papiery wartościowe oferowane przez Pacific West Securities, Inc. Członek FINRA / SIPC.
Ten materiał nie jest ani ofertą sprzedaży, ani zamówieniem zakupu jakiegokolwiek zabezpieczenia. Informacje służą wyłącznie do celów dyskusji i informacji. Jego celem nie jest zastąpienie właściwych porad prawnych, podatkowych i planowania finansowego. Obowiązujące przepisy podatkowe mają zastosowanie wyłącznie do przepisów federalnych. Poszczególne stany mogą mieć własne dodatkowe kody podatkowe. Skontaktuj się z odpowiednim specjalistą podatkowym i prawnym w swoim stanie. Informacje te pochodzą ze źródeł uważanych za wiarygodne, ale powinny być używane w połączeniu z profesjonalną poradą, która jest zgodna z twoją osobistą sytuacją.
C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.