Jak robić najemców we wspólnych 1031 wymianach

Lokatorzy we wspólnym pozwalają na dywersyfikację

C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

Czy jesteś zmęczony tymi rozmowami telefonicznymi o północy i noszonymi na skutek zamieszania z lokatorami? Być może jesteś sfrustrowany, ponieważ ścigasz czynsze i serwisantów? Może naprawdę chciałbyś sprzedać swój wynajem lub mały apartamentowiec, ale obawiasz się konsekwencji podatkowych. Być może zastanawiałeś się nad zakupem nowego centrum handlowego, ale z pewnością nie możesz wymusić zakupu, płacąc gotówką, a nawet nie zapłaciłeś nawet gotówką za dom .

Jeśli to brzmi jak ty, oto dobra wiadomość. Korzystając z usług 1031 Najemców na wspólnej giełdzie, możesz sprzedać ten budynek lub apartament, uniknąć podatku od zysków kapitałowych i nadal utrzymywać swoje pieniądze za ciebie. Lokatorzy we Wspólnocie, znani jako TIC, to jeden z najlepszych sposobów, w jaki inwestor może uczestniczyć we własności jednej lub więcej nieruchomości o wysokiej jakości, przy jednoczesnym zachowaniu bogactwa i unikaniu problemów związanych z zarządzaniem nieruchomościami.

Lokatorzy we wspólnej 1031 wymianie umożliwia dywersyfikację

Załóżmy na przykład, że sprzedajesz czterokrotnie posiadany przez 15 lat i posiadasz kapitał w wysokości 400 000 USD. W zależności od kwoty długu, którą nadal masz na koncie, cena zakupu nowej inwestycji może wynosić około miliona dolarów. Chociaż to dużo pieniędzy, wciąż nie możesz zakwalifikować się do zakupu naprawdę najwyższej klasy nieruchomości. Jeśli jednak zdecydujesz się zainwestować w TIC, to 400 000 $ kapitału może kupić milionowy udział w nieruchomości o wartości 30 000 000 $.

Wymiana najemców w Common 1031 umożliwia dywersyfikację wielu różnych nieruchomości w różnych lokalizacjach geograficznych. Możesz inwestować w magazyny, magazyny, wysokiej klasy hotel lub kompleks biurowy, szpital lub ośrodek pomocy społecznej, lub budynek mieszkalny o wartości milionów.

Ta dywersyfikacja może zmniejszyć ryzyko twojego portfela inwestycyjnego i potencjalnie zwiększyć jego wartość.

Zapytaj zaufanego doradcę inwestycyjnego, a nie osobę, która sprzedaje ci inwestycję.

WSKAZÓWKA: Zanim zainwestujesz w 1031 Lokatorów Wspólnej Giełdy, upewnij się, że zaufany adwokat sprawdza dokumenty i dołoży należytej staranności. Obejmuje to możliwe dochodzenie podmiotu sprzedającego zabezpieczenie, w tym upewnienie się, że podmiot jest prawidłowo licencjonowany. Istnieje wiele oszustów, szybko wzbogacają się oszukańcze seminaria , pracując w tym celu.

Regulamin IRS dla lokatorów we wspólnej 1031 wymianie

Zasady IRS dla Giełdy 1031 muszą być skrupulatnie przestrzegane, aby odroczyć zyski kapitałowe i podatki na odzyskanie amortyzacji . Nieruchomość Zerwana musi być przechowywana w celach inwestycyjnych lub wykorzystywana w handlu lub działalności właściciela.

Pięć ogólnych wymagań dotyczących potencjalnie udanej wymiany TIC 1031 to:

1. 100% wpływów ze sprzedaży musi zostać ponownie zainwestowane, a wartość komercyjnej własności zastępczej musi być równa lub większa niż wartość Zbywanej nieruchomości.
2. Kwalifikowany pośrednik staje się wyznaczonym sprzedawcą i przechowuje wszystkie wpływy ze sprzedaży Zbywanej własności.

1. Istnieje 45-dniowy okres identyfikacji, w którym co najmniej trzy "Własne" właściwości zamienne muszą zostać określone na piśmie.
2. Reguła 200% określa, że ​​można zidentyfikować dowolną liczbę właściwości zamiany, ale ich łączna wartość nie może przekroczyć 200% wartości zrzeczonej nieruchomości.
3. Jeżeli reguła dotycząca trzech nieruchomości i reguła 200% nie mają zastosowania, łączna wartość rynkowa nieruchomości komercyjnych, które mają zostać nabyte na giełdzie, musi wynosić co najmniej 95% całkowitej wartości godziwej wszystkich zidentyfikowanych nieruchomości.

Edytowane przez Elizabeth Weintraub. W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.

C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

Po wybraniu Zastąpień, inwestor ma 180 dni od daty przekazania Nieruchomości Zyskowi do kupującego w celu zamknięcia na nowej nieruchomości. Jeżeli termin zwrotu podatku od inwestora, wraz z jakimikolwiek przedłużeniami, za rok podatkowy, w którym Sprzedano Nieruchomość sprzedaną, jest wcześniejszy niż 180 dni, wówczas wymiana 1031 musi zostać zakończona przed tą datą.

Inwestorzy powinni również pamiętać, że część tego 180-dniowego okresu mogła już zostać wykorzystana podczas 45-dniowego okresu identyfikacji. Nie ma żadnych rozszerzeń ani wyjątków od reguły 45-dniowej, która obejmuje weekendy i święta. Jeśli limit czasu zostanie przekroczony, cała giełda może zostać zdyskwalifikowana, a kary i podatki będą przestrzegane.

Jeśli inwestor kupuje ułamkowe udziały w więcej niż jednej nieruchomości, zaleca się, aby zaplanowane terminy zamknięcia były wcześniejsze.

Najemcy we wspólnym obrocie giełdowym i ubezpieczeniu tytułu

Jako właściciel w TIC otrzymasz oddzielny akt prawny jako wspólny lokator oraz polisę tytułową zapewniającą procentowy udział w nieruchomości. Masz takie same prawa jak każdy inny pojedynczy właściciel.

Przepływy pieniężne i potencjał aprecjacyjny od najemców na wspólnej giełdzie 1031

Istnieje potencjalny dochód proporcjonalny do posiadanej ułamkowej własności, która potencjalnie może być większa niż przepływy pieniężne uzyskane z poprzednich inwestycji.

Przepływy pieniężne mogą zostać zrównoważone przez amortyzację podstawy w nowym zakupie.

Uczestniczysz również w proporcjonalnym docenieniu własności nieruchomości, jeśli zostanie ona ostatecznie sprzedana. TIC jest uważane za cenne narzędzie planowania nieruchomości, ponieważ twoi spadkobiercy powinni otrzymać wzmocnioną podstawę po twoim zgonie.

Edytowane przez Elizabeth Weintraub. W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.

C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

W połowie do końca lat 90. inwestorzy składali liczne wnioski do IRS z wnioskiem o wydanie interpretacji z wyprzedzeniem, czy niepodzielony (ułamkowy), najemcy we wspólnym interesie nieruchomości byli podmiotami uprawnionymi do odroczenia podatku na mocy sekcji 1031.

W odpowiedzi, w październiku 2000 r., IRS wydał procedurę podatkową 2000-46. W procedurze tej wyrażono obawy, że niektórzy najemcy we wspólnych związkach mogą być postrzegani jako partnerzy do celów podatkowych, a zatem nie mogą być traktowani jako 1031.

IRS wyjaśnił, że nie będzie już wydawał żadnych interpretacji z góry. Decyzja ta została uchylona w marcu 2002 r., A następnie w procedurze podatkowej 2002-22.

Znany jako "Proc. Proc.", Procedura Przychodów 2002-22 określił 15 punktów, które zostałyby poddane przeglądowi przez Urząd Skarbowy, "rozważając wniosek o wydanie orzeczenia, zgodnie z którym niepodzielne ułamkowe odsetki w nieruchomościach czynszowych nie są przedmiotem zainteresowania podmiot gospodarczy " - co oznacza, że ​​partnerstwo, które nie kwalifikuje się, może narazić giełdę na ryzyko audytu i konsekwencji podatkowych.

Jednak uzyskanie orzeczenia wyprzedzającego nadal będzie prawie niemożliwe. Większość informacji wymaganych do przeglądu IRS nie jest dostępna, dopóki sponsor nie będzie gotowy do nabycia nieruchomości, nie zamknie pożyczki i nie sprzeda wspólnych interesów lokatorom. Stąd też powód, dla którego większość radzie sponsorów wydaje "podatkową" lub "wolę" opinię podatkową umieszczoną w memorandum Private Placement.

Wytyczne postępowania podatkowego dla lokatorów we wspólnej 1031 wymianie

The Rev. Proc. ustanowiła jasne wytyczne dotyczące struktury, finansowania i zarządzania najemcami we wspólnym posiadaniu. Pozwala on od 2 do 35 współwłaścicielom, chociaż sponsorzy i kredytodawcy mogą ustanowić niższe limity dla niektórych nieruchomości, które zwykle mają od 10 do 25 inwestorów.

Mąż i żona są czasami traktowani jako jeden podmiot (w zależności od prawa stanowego) i żaden z współwłaścicieli nie może składać zeznań podatkowych jako partnerstwo. Każdy współwłaściciel ma prawo sprzedać lub podzielić swoje ułamkowe prawa własności, ale tylko po zaoferowaniu go na sprzedaż innym. Istnieje proporcjonalny podział zysków, a także dług (hipoteki).

Dzięki tym jaśniejszym wytycznym branża TIC zaczęła na serio i przyciągnęła większą liczbę nowych sponsorów, brokerów / dealerów i zarejestrowanych przedstawicieli na rynek. Od lat 90. XX w. Najemców w Common 1031 Exchanges odnotowało ogromne zainteresowanie. W rzeczywistości wzrost kapitału własnego wyniósł 550% w TIC w latach 2002-2004. Łączna wartość inwestycji TIC, które zostały zamknięte w 2007 r., Szacowana jest na ponad 8,5 mld USD. Niektórzy twierdzą, że ta liczba jest jeszcze wyższa - osiągając 10 miliardów dolarów (przy uwzględnieniu dźwigni finansowej).

Najemcy we wspólnych ofertach dla akredytowanych inwestorów

Zdecydowana większość ofert TIC jest kierowana wyłącznie do "akredytowanych inwestorów", co oznacza, że ​​muszą zostać spełnione określone kryteria finansowe.

1. Pojedynczy inwestorzy (lub w połączeniu z małżonkiem) muszą mieć wartość netto większą niż 1 milion USD.
2. Roczny dochód w wysokości 200 000 USD w ciągu ostatnich 2 lat, z przewidywaną kontynuacją.

1. Wspólny dochód z małżonkiem w wysokości 300 000 $ w ciągu ostatnich 2 lat z oczekiwaniem braku zmian.
2. Podmiot taki jak LLC, Partnership lub Corporation musi posiadać aktywa o wartości co najmniej 5 milionów USD lub, jeśli aktywa są mniejsze niż 5 milionów USD, każdy inwestor musi być akredytowany jako osoba fizyczna.

Edytowane przez Elizabeth Weintraub. W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.

C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

Inwestor może uzyskać cenną pomoc w znalezieniu Nieruchomości Zastępczej od jednej z wielu firm, które specjalizują się w obsłudze 1031 Giełd i Lokatorów we Wspólnych Giełdach 1031. Specjaliści TIC mają dostęp do dużej liczby nieruchomości inwestycyjnych i często posiadają różne poziomy należytej staranności, w tym porównania cen, ujawnienia, dochód netto, raporty o wolnych miejscach pracy itp.

Zwykle firmy sponsorujące wydały ogromne sumy w postaci strukturyzacji ofert nieruchomości, aby upewnić się, że spełniają wymagania IRS dotyczące wymiany TIC 1031. Czasami sponsor wiąże nieruchomość z umową zakupu, a następnie przygotowuje dokumenty ofertowe, często nazywane Memorandum Private Placement Memorandum (PPM), które jest następnie wprowadzane do obrotu za pośrednictwem dealerów brokerskich. Niektórzy sponsorzy zamykają nieruchomość przed wprowadzeniem jej na rynek, ale może to być droższe ze względu na koszty transportu.

Ocena zarejestrowanego przedstawiciela inwestycyjnego

• Wybierz zarejestrowanego przedstawiciela inwestycyjnego, który specjalizuje się w inwestycjach TIC. Należy to zrobić przed sprzedażą nieruchomości inwestycyjnej.
• Oceń niektóre możliwe właściwości zamienne. W takim przypadku należy sprawdzić sponsorów każdej oferty. Jakie są ich osiągnięcia? Czy infrastruktura ich organizacji biznesowej jest odpowiednia? Czy ich zleceniodawcy, personel i zarządzanie są kwalifikowane?

• Upewnij się, że twój przedstawiciel inwestycyjny posiada licencję Series 7 lub Series 22, a także licencję Series 63 lub Series 66. Powinien również posiadać doświadczenie w nieruchomościach komercyjnych i mieć udokumentowane osiągnięcia w zakresie udanych wymian TIC.

Pytania, które należy zadać firmom sponsorującym

• Czy program sponsora jest dobrze skonstruowany i sprawiedliwy dla inwestorów?

• Czy oferta składa się starannie, prawnie i mechanicznie, z odpowiednimi ujawnieniami?
• Czy cele określone w dokumentach są spełnione?
• Czy ryzyko związane z inwestycją jest jasno określone?
• Czy program, wraz z jego aktywami, ma duże szanse na osiągnięcie celów?
• Czy założone cele są uzasadnione w świetle faktów?
• Jakie są zabezpieczenia i rezerwy?

Usługa Tenants in Common 1031 Exchange umożliwia inwestorowi wiele wyborów przy poszukiwaniu nieruchomości zastępczych.

Zazwyczaj wymagana jest inwestycja w kapitał wynoszący co najmniej 100 000 USD, ale każda oferta nieruchomości będzie miała minimum, które zostało ustalone poprzez podzielenie całkowitej wartości kapitału przez możliwą liczbę udziałów TIC.

Każda oferta PPM powinna być oceniana, analizowana i porównywana z innymi konkurencyjnymi propozycjami. Należy zbadać przeszłe, obecne i przyszłe przewidywane wydatki, informacje finansowe najemców, kwestie związane z lokalizacją i środowiskiem, a także przeanalizować obszar rynku nieruchomości.

Edytowane przez Elizabeth Weintraub. W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.

C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

Niektóre firmy, które zajmują się TIC, zakończyły badanie due diligence na różnych możliwych nieruchomościach inwestycyjnych. W tym celu zarejestrowani przedstawiciele inwestycyjni kończą badanie due diligence w swojej firmie, zazwyczaj poprzez dział ds. Badania due diligence; podczas gdy inni szukają zewnętrznych usług "doradców prawnych" i prawników.

Rodzaje lokatorów we wspólnych 1031 giełdach

1031 Najemcy we wspólnych wymianach mogą mieć różną strukturę, a te możliwości często są spakowane wraz z zarządzaniem i finansowaniem.

Często oferowana jest również pożyczka bez regresu , która uniemożliwia pożyczkodawcy porzucenie innych aktywów pożyczkobiorcy w przypadku niewykonania zobowiązania. Zabezpieczenie pożyczkodawcy przez pożyczkę ogranicza się do wartości nieruchomości.

Jednak niektórzy kredytodawcy zaczęli ostatnio wymagać od odpowiedzialnego podmiotu podpisania umowy o odpowiedzialności w przypadku, gdy czynsze otrzymane z nieruchomości nie są wykorzystywane do spłaty pożyczki, ale zamiast tego są kierowane do naprawy itp. Inni kredytodawcy zastrzegli, że TIC i, czasami każdy indywidualny nabywca musi zagwarantować pożyczkodawcy przed wszelkimi przyszłymi problemami środowiskowymi. Zachęca się inwestorów do dokładnego sprawdzania dokumentów kredytowych i PPM, aby uniknąć możliwości wykroczenia znacznie ponad pierwotną inwestycję.

Podczas przeprowadzania due diligence programów TIC inwestorzy powinni dokładnie porównać strukturę i zgodność z 15 Rev. Proc. wytyczne. Transakcja, która znacznie odbiega od wartości rynkowej, może spowodować, że IRS nie będzie go akceptować, tym samym narażając inwestorów na przyszłe konsekwencje podatkowe.

Oferty są uporządkowane za pomocą dokumentu podpisanego przez każdego właściciela, dostarczającego sponsorowi uprawnienia do obsługi codziennego zarządzania nieruchomością. Może istnieć umowa najmu lub umowa o zarządzanie, która zawiera różnice w sposobie, w jaki czynsze i zebrane środki są rozproszone wśród współwłaścicieli TIC.

Oferty mogą również zawierać najemców we wspólnej umowie, która opisuje związek pomiędzy indywidualnym inwestorem a innymi współwłaścicielami TIC. TIC może być również skonstruowany jako jednostka specjalnego przeznaczenia (SPE), w której żadna osoba nie figuruje jako właściciel. W ramach SPE jedna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością kupuje i jest właścicielem udziałów w TIC. Struktura ta zapewnia dodatkową warstwę ochrony odpowiedzialności dla współwłaścicieli i pożyczkodawcy. Zwykle sponsor TIC nie będzie odpowiedzialny za zarządzanie inwestycją i konieczne będzie zatrudnienie niezależnego kierownictwa.

Czy lokatorzy we wspólnych papierach wartościowych lub nieruchomościach?

Większość sponsorów traktuje inwestycje TIC jako papiery wartościowe, ponieważ spełniają one definicję zabezpieczenia w stanie, w którym znajduje się nieruchomość lub w różnych stanach, w których sponsor zamierza oferować je na sprzedaż. Oznacza to, że oznacza to, że tylko licencjonowani dealerzy papierów wartościowych mogą sprzedawać te inwestycje, mając na uwadze nadzór SEC . Jednak wszystkie odsetki TIC, w tym papiery wartościowe, są przenoszone w drodze aktu, a większość państw klasyfikuje je jako nieruchomości.

Kwestia, czy inwestycja w nieruchomości jest zabezpieczeniem, może być skomplikowana, a kwestia powoduje znaczną konsternację.

Podczas gdy zakup odsetek TIC jest transakcją związaną z nieruchomościami dla celów 1031, większość jest sprzedawana jako papiery wartościowe. Nie jest jednak zaskakujące, że niektórzy sponsorzy nadal sprzedają akcje TIC jako nieruchomości i nie wprowadzają ich do obrotu jako papierów wartościowych.

Ponieważ pośrednicy w obrocie nieruchomościami zazwyczaj angażują się w sprzedaż Nieruchomości Zbywanej, marketingowe oferty TIC za pośrednictwem tych samych brokerów wydają się logiczne, ponieważ są w stanie zidentyfikować potencjalnych inwestorów. Konflikt leży w regułach FINRA, (Financial Industry Regulatory Authority) oraz Securities and Exchange Commission, które zakazują płacenia prowizji osobom, które nie posiadają licencji na papiery wartościowe.

To skutecznie wyklucza wypłatę prowizji lub prowizji za polecenie do pośredników w obrocie nieruchomościami. To niefortunne, że zasady te, mające na celu ochronę inwestorów, nie zachęcają przedstawicieli rynku nieruchomości do przedstawiania zalet transakcji TIC swoim 1031 klientom giełdowym.

Zapotrzebowanie na lokatorów we wspólnej 1031 wymianie jest silne

Inwestor powinien postrzegać TIC jako nieruchomość, która będzie prowadzona jako inwestycja średnio- i długoterminowa. Jeżeli płynność jest ważna, należy rozważyć alternatywne opcje.

Popyt na nieruchomości najemców w nieruchomościach wspólnych rośnie z każdym rokiem. Wystarczy powiedzieć, że sama prędkość rynku TIC i proces wymiany 1031 mogą być zniechęcające dla inwestorów nieznanych TIC, ale szanse na zyski i oszczędności podatkowe są olbrzymie.

Papiery wartościowe oferowane przez jakąkolwiek spółkę zarządzającą papierami wartościowymi powinny oferować podobne oświadczenie, które jest następstwem, na które nie można liczyć:

Ten materiał nie jest ani ofertą sprzedaży, ani zamówieniem zakupu jakiegokolwiek zabezpieczenia. Informacje służą wyłącznie do celów dyskusji i informacji. Jego celem nie jest zastąpienie właściwych porad prawnych, podatkowych i planowania finansowego. Obowiązujące przepisy podatkowe mają zastosowanie wyłącznie do przepisów federalnych. Poszczególne stany mogą mieć własne dodatkowe kody podatkowe. Skontaktuj się z odpowiednim specjalistą podatkowym i prawnym w swoim stanie. Informacje te pochodzą ze źródeł uważanych za wiarygodne, ale powinny być używane w połączeniu z profesjonalną poradą, która jest zgodna z twoją osobistą sytuacją.

Edytowane przez Elizabeth Weintraub. W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.