Jak zapytać swojego agenta, by zredukować Komisję
Ponieważ niektórzy agenci nie muszą tego robić.
Zrozumieć, jak agenci są opłacani
Procenty procentowe prowizji różnią się w zależności od firmy, w zależności od polityki firmy i produkcji agentów. Najlepiej pracujący agent, który zamknie 100 transakcji rocznie, zwykle otrzymuje więcej, wyższą kwotę niż agent, który co kilka miesięcy zamyka jedną umowę. Tylko licencjonowani pośrednicy zajmujący się nieruchomościami mogą otrzymać prowizję. Brokerzy mają pisemne umowy zatrudniające agentów, a następnie płacą agentom, zazwyczaj jako niezależni wykonawcy.
Prowizje wypłacane przez sprzedawcę są dzielone z około połowy na stronę aukcyjną, a reszta na stronę sprzedającą; nie zawsze jest to podział 50/50. Rosnąca tendencja to fakt, że agenci aukcji są wynagradzani bardziej niż agenci reprezentujący kupującego.
Dlaczego nie pełnomocnicy są odpowiedzialni za tę samą Komisję?
W większości przypadków, zgodnie z lokalnymi zwyczajami. Chociaż znajdziesz agentów dyskontowych, agentów najlepszych producentów, specjalistów z sąsiedztwa, agentów weteranów, nowych agentów, pośredników i agentów w każdym rozmiarze i kolorze.
Środki nie są identyczne. Nigdy nie powinieneś wybrać agenta na podstawie prowizji. Możesz odkryć, że drożsi agenci oferują usługi i modele zysku dla swoich sprzedawców, a tańsi agenci nie. Ogólnie rzecz biorąc, agenci zazwyczaj otrzymują zapłatę, jaką są wartą. Nie wszystkie są warte tej samej opłaty.
Typowy zysk netto
Ciekawe, ile zarabiają agenci? Załóżmy, że kupujący Mary kupił dom 150 000 $. Całkowita prowizja wynosi 7%, 4% do brokera giełdowego i 3% do brokera handlowego. Broker Mary otrzymuje 4 500 $. Mary ma prawo do 50% zniżki za 8% opłaty franchisingowej. Mary otrzymuje 2 070 USD. Z tego, Mary płaci jej koszty ogólne w wysokości 22% i odkłada 30% na oszczędności, aby móc płacić składki na ubezpieczenie społeczne, federalne i stanowe podatki dochodowe. Mary osiągnęła zysk netto 938,60 USD.
Jeśli Mary zamknie tylko jedną transakcję w miesiącu i zajmie się typowym 40-godzinnym tygodniem, to jej miesięczna płaca netto wynosi 5,78 $ za miesiąc. Jeśli zamknie dwie oferty na miesiąc, wtedy Mary będzie wyglądała tak samo, jak urzędnicy z urzędu w The Home Depot. Nie każdy agent nieruchomości robi zabójstwo. Wielu ledwo się załamuje, częściowo przeszło na emeryturę lub wykonuje drugą pracę.
Sprzedaż i kupowanie za pomocą tego samego agenta
Uważa się za dopuszczalne, aby zapytać Marię, czy ona zdyskontuje część jej prowizji, jeśli reprezentuje cię, by sprzedać dom, a także reprezentuje ciebie, by kupić dom, ale Mary może się z tym nie zgodzić. Teoria działa na założeniu, że dwa ptaki w buszu są lepsze od jednego w dłoni. Innymi słowy, jeśli Mary jest twoim agentem aukcyjnym , ona zarobi po stronie listowej prowizji.
Dodatkowo, pomagając ci kupić inny dom, zarobi na sprzedaży tej transakcji. Jedna osoba. Dwie oferty. Ale jest bardziej zniuansowany.
Są agenci, którzy zaoferują ci zniżkę, jeśli sprzedasz i kupisz dom za pośrednictwem ich agencji. Agenci nieruchomości, którzy odmawiają dyskontowania opłat, prawdopodobnie uważają, że obie transakcje są od siebie oddzielone, którymi są. Obejmują one oddzielne ilości pracy, niezależnie od tego, czy sprzedający i kupujący są tą samą osobą, czy dwoma różnymi i niepowiązanymi osobami.
Jeśli Mary obniży twoją prowizję za sporządzenie wykazu, aby zrobić dwa razy więcej pracy i zarobić mniej niż dwa razy więcej, może jej to zaszkodzić. Może również zostać trafiona po stronie sprzedaży, ponieważ nie ma kontroli nad opłatami, które negocjuje inny agent. Aby przekonać Marię, by "zrobiła ci przerwę", możesz zaproponować Marii kolejną zachętę, taką jak polecanie, co posłiesz jej w dalszą drogę.
Kiedy ten sam Agent reprezentuje Ciebie i Kupującego
Nazywa się to podwójną agencją i nie jest nawet legalne w niektórych stanach. Ale tam, gdzie jest to legalne, Mary zarabia obie strony prowizji, opłat za aukcje i prowizje. Nazywa się to podwójnym zakończeniem transakcji. Ta sama nieruchomość, ale dwie odrębne strony z odrębnymi interesami i oddzielnymi zdolnościami do pozywania. Mary teraz przyjęła zwiększoną odpowiedzialność jako podwójny agent.
W niektórych stanach podwójni agenci są zobowiązani do działania jako pośrednicy transakcyjni, nie zajmując nikogo. Nie oferują porady ani pomocy, z wyjątkiem przetwarzania dokumentów.
Czasami jest to wspólna taktyka stosowana przez sprzedawców w niektórych częściach kraju, aby poprosić agenta aukcyjnego, czy zgodzi się obniżyć jej prowizję, jeśli w końcu reprezentuje zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Możesz negocjować to podczas podpisywania umowy aukcji lub w momencie otrzymania oferty, ale lepiej jest przedyskutować ten scenariusz z góry, na początku aukcji.
Pamiętaj, że ta negocjacja może się powtórzyć. Może to zmniejszyć chęć agenta aukcyjnego lub motywację do sprzedania domu swojemu nabywcy. Niezależnie od prawnego obowiązku powierniczego, aby sprzedać swój dom wszystkim potencjalnym nabywcom, jaki jest jej bodziec do nakłonienia kupca do zakupu domu, gdy jej opłata zostanie obniżona? Zwłaszcza jeśli ma zamiar sprzedać ten kupujący jej cudzą listę i zarabiać więcej. Ale śmiało pytaj. Wielu agentów zgadza się na "zmienną prowizję" na pytanie, ponieważ podejrzewają, że szanse nie są reprezentatywne dla obu stron, więc nie rezygnują z niczego.
Wiele ofert, ten sam sprzedawca
Obniżenie prowizji w zamian za kilka ekskluzywnych ofert od tego samego sprzedawcy zależy od:
- Objętość dolara
- Łatwość sprzedaży
- Mobilność rynku
Jeśli wszystkie trzy zmienne są na korzyść agenta, nie ma problemu z wynegocjowaniem i prawdopodobnie najłatwiejszą negocjacją, aby wygrać. Chociaż, znowu, nie każdy agent zgodzi się na to. Szczególnie najlepsi producenci o silnym strumieniu dochodów. Jeśli nie potrzebują twojego wpisu, oferowanie 5 aukcji nie jest dużą zachętą.
Agenci, którzy kontrolują dzielnice
Agenci, którzy co roku wykonują mnóstwo transakcji w określonych obszarach, zazwyczaj znoszą tu i ówdzie punkt. Są to agenci, którzy mogą prosić o wyższą prowizję, ale szybko zgodzą się na obniżenie opłat, jeśli istnieje konkurencja ze strony innego agenta. Jeśli podoba ci się agent, który zacytował ci wyższą prowizję, ale przeprowadził wywiad z drugą osobą, która zgodziła się wykonać tę pracę za mniej, oddzwoni do pierwszego agenta i zaoferuje opłatę drugiego agenta. Wyjaśnij dlaczego. Pamiętaj też, że powiedzenie: dostajesz to, za co płacisz, jest bardzo często prawdziwe. Nie rozłączaj się z prowizjami, że stracisz z oczu zatrudnienie najlepszego agenta, jakiego możesz znaleźć.
Pamiętam sprzedającego w mieście Elk Grove, który próbował tej taktyki. Może czytał mój artykuł? Poprosił mnie o dopasowanie prowizji innego agenta. Kiedy odrzuciłem to pojęcie, zaczął płakać. Ale chcę TY, ubolewał. Po prostu nie chciał zapłacić mojej prowizji. Tak więc, chciał moich usług, ale tylko ze zniżką. Musiałem mu powiedzieć, że ma szczęście. To nie działa w ten sposób.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.