Kryteria wyboru najlepszego agenta aukcji
- Najwyższa cena dla Twojego domu
- Najniższa prowizja
Na pierwszy rzut oka sprzedawca może powiedzieć: "Co? Ponieważ sprzedawcy oczekują najwyższej możliwej ceny i wypłacenia najmniejszej prowizji. Ale te dwa kryteria mają bardzo niewiele wspólnego z zatrudnieniem kompetentnego agenta i, w wielu przypadkach, są całkowicie nieistotne.
Spójrzmy, dlaczego.
Najwyższa sugerowana cena katalogowa
Agenci nie mogą ci powiedzieć, za ile sprzedasz swój dom. To błąd. Agent aukcji może pokazać porównywalną sprzedaż , oczekującą sprzedaż i aktywną sprzedaż. Ale TY wybierasz cenę sprzedaży, a kupujący powie Ci, czy cena jest odpowiednia . Agent może zaproponować cenę, która przyciągnie kupującego. Tam, gdzie to się dzieje, zazwyczaj pozostaje kupujący.
- Aby uzyskać listę , niektórzy agenci zniekształcają prawdę.
Ponieważ agenci nie mogą zagwarantować Twojej ceny sprzedaży, agent aukcji, który sugeruje najwyższą cenę, może okazać się nieprawdziwy. Poproś przedstawiciela, by pokazał ci numery z sugerowaną ceną . Jeśli agent nie ma statystyk lub sprzedaż w domu znajduje się w innej okolicy, może to oznaczać czerwoną flagę.
- Poszukaj agenta aukcyjnego, który oferuje zakres.
Często istnieje, ale nie zawsze, przedział cenowy. Może wynosić ponad 10 000 $ na najniższym poziomie w porównaniu do wysokiego, lub spread może być większy. Wiele czynników determinuje zasięg, wśród których są lokalizacja, temperatura na rynku i ulepszenia w domu.
- Ceny to sztuka.
Najlepszy czas na ofertę jest w ciągu pierwszych 30 dni na rynku. Dwadzieścia jeden dni jest idealne. Jeśli dom jest wyceniony w prawo, dostaniesz ofertę. Jeśli jest zbyt wysoko wyceniony , możesz nie otrzymać żadnych pokazów; kupujący będą unikać twojego domu, a ostatecznie będziesz musiał obniżyć cenę , pozostawiając kupujących zastanawiających się, co jest nie tak z twoim domem.
Czy powinieneś wybrać agenta na podstawie Komisji?
Agenci nieruchomości nie są równi; każdy jest wyjątkowy. Pamiętaj, że około 10% agentów wykonuje około 90% firmy. Każda z nich ma własne techniki marketingowe i budżet reklamowy. Wybierając agenta o dużym budżecie reklamowym i dolarach firmowych, aby go dopasować, możesz uzyskać większą ekspozycję na największą liczbę kupujących, co jest idealne. Osiągnięcie większej liczby kupujących oznacza większe szanse na dobrą ofertę.
- Dlaczego agent chętnie pracuje za mniej niż konkurenci?
Zawsze istnieje powód, dla którego pośrednik lub agent nieruchomości zdyskontowałby opłatę za nieruchomość . Czasami jest to jedyny sposób, w jaki agent czuje, że można rywalizować w wysoce konkurencyjnym biznesie, ponieważ agent nie może w inny sposób odróżnić się od konkurencji w zakresie usług, wiedzy lub umiejętności negocjacyjnych.
Jeśli jedyna korzyść, jaką agent wniesie do stołu, to tania opłata, zapytaj się dlaczego. Czy agent jest zdesperowany do biznesu lub niewykwalifikowany? Czy chcesz pracować ze zdesperowanym agentem?
Czasami pełnomocnicy full-service będą negocjować niższe prowizje w szczególnych okolicznościach, takich jak:
- Kupujesz dom i sprzedajesz dom w tym samym czasie , przekazując obie transakcje jednemu agentowi. Nie daję takich rabatów *, ale niektórzy agenci to zrobią.
- Jesteś gotów wykonać całą pracę związaną z prawem, reklamę, marketing i zapłacić za wydatki związane ze sprzedażą.
- Obiecujesz skierować więcej transakcji do agenta, co spowoduje wiele transakcji.
- Sprzedajesz więcej niż jeden dom.
- Nie masz wystarczającego kapitału, by zapłacić pełną prowizję.
- Agent akceptuje Cię jako sprawę pro bono.
- Agent straci wpis, chyba że pasuje do opłaty konkurencji.
- Agent chce, aby oznakowanie (narażenie na ruch drogowy) przeładowywało pełną prowizję.
Jeśli przeprowadzasz wywiady z agentami oferującymi podobne usługi i nie możesz zdecydować między nimi, poproś o sprawdzenie oryginalnego cennika i ostatecznych numerów sprzedaży każdego agenta. Kursy są najniższym agentem prowizji pokaże więcej obniżek cen i dłuższy DOM . Różnica między agentem, który pobiera 5% a 6%, wynosi 1%. Zadaj sobie pytanie, jak wyjść z wyprzedzeniem, jeśli twoja cena spadnie o 2%, ponieważ wybrałeś agenta o niższych cenach, który nie mógł pozwolić sobie na aktywne wprowadzanie na rynek twojego domu.
Wskazówka: jeśli Twój dom znajduje się w trudnej do sprzedania dzielnicy, rozważ agenta, który ma doświadczenie w sprzedaży trudnodostępnych domów.
Znaczenie agenta marketingowego
Poza drogim samochodem lub elegancką odzieżą, dobry agent aukcyjny żyje i umiera dzięki marketingowi. Ponieważ marketing sprzedaje domy. Poproś o sprawdzenie kompletnej kopii planu marketingowego agenta. Dokładnie, co zamierza zrobić agent, żeby sprzedać dom? Oto minimalne parametry, których możesz się spodziewać:
- Profesjonalne oznakowanie, w tym numer telefonu komórkowego agenta.
- Lockbox .
- Codzienny elektroniczny monitoring dostępu do skrytki .
- Raporty uzupełniające dotyczące pokazów kupujących / opinii dla sprzedającego.
- Podgląd maklera.
- Zachęty do podglądu brokera / biura.
- Porada na temat stagingu .
- Marketing cyfrowy ukierunkowany.
- Reklama w lokalnych gazetach, tylko jeśli jest to uzasadnione. Gazety są passé.
- Ekspozycja MLS z ponad 36 profesjonalnymi zdjęciami.
- Wirtualna wycieczka .
- Dystrybucja do głównych stron internetowych.
- Czterokolorowe ulotki, jeśli są uzasadnione. Najczęściej druk jest również passé.
- Finansowanie ulotek dla kupujących.
- Minimum 2 otwarte domy , pod warunkiem, że jego lokalizacja jest kandydatem.
- Bezpośrednia poczta do okolicznych sąsiadów, kupujących / brokerów spoza obszaru.
- Ekspozycja na posiedzeniach Zarządu Pośrednika.
- Informacje zwrotne dla sprzedawców na temat wywołań kupujących i pokazów kupujących.
- Zaktualizowane CMA po 30 dniach.
- Wiadomości e-mail z nowych aukcji, które konkurują.
- Aktualizacje faktów sąsiedzkich, trendów i ostatnich sprzedaży.
Pamiętaj, że żadna taktyka nie sprzedaje domów. Jest to połączenie wszystkich tych metod, które sprzedają domy.
Charakterystyka dobrego agenta notowań
Będziesz w związku z agentem aukcyjnym przez miesiąc lub dwa lub dłużej. Wybierz agenta, którego lubisz i do którego możesz się odnosić. Oto niektóre cechy, które sprzedający mówią, że chcą w agencie:
- Doświadczenie. Niech nowi agenci uczą się biznesu na cudzym bilonie.
- Edukacja. Zapytaj o dyplomy i certyfikaty.
- Uczciwość. Zaufaj swojej intuicji. Twój agent powinien mówić z głębi serca.
- Networking. To jest biznes ludzi. Niektóre domy sprzedają się, ponieważ agenci skontaktowali się z innymi agentami.
- Umiejętności negocjacyjne. Chcesz agresywnego negocjatora, a nie kogoś, kto dokona szybkiej sprzedaży na twój koszt.
- Dobry komunikator. Sprzedawcy twierdzą, że komunikacja i dostępność są kluczowe.
Wreszcie, poproś o gwarancję osobistą. Jeśli agent nie gwarantuje wydajności i nie zwalnia Cię z wpisu na żądanie, nie wynajmuj tego agenta.
* Powód, dla którego najlepsi producenci, którzy prowadzą zespół, zwykle nie oferują rabatów, jest taki, że kierownictwo zespołu może nie współpracować z kupującymi. Może przypisać sprzedawcę do członka zespołu po zakończeniu transakcji.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.