Czy agencje odbierające środki powinny być kredytem dla kupujących w domu?
Ta prośba zaintrygowała mnie. Chciałem wiedzieć, jak wpadła na taki pomysł.
Ona jest paralegal. Zastanawiałem się, czy może któryś z jej klientów poprosił ją, aby odrzuciła część swojej pensji, aby pomóc zapłacić rachunek pracodawcy. To jedna rzecz, jeśli prawnik chce wziąć sprawę pro bono. Jest to kolejna, jeśli klient oczekuje od partnera lub prawnika dotacji na zobowiązania klienta.
Właściciele aukcji, którzy wydają prowizje dla kupujących
Jest to kontrowersyjny temat wśród większości agentów mieszkaniowych, ponieważ nie robią tego jako normalnego sposobu praktyki. Niektórzy agenci odciągną całość lub część prowizji od kupującego lub sprzedającego. Niewielu agentów gotowych jest rozstać się z tym, co uważają za ciężko zarobione pieniądze, ale nie zaszkodzi zapytać.
Powiedzmy, że agent podpisał ze sprzedawcą umowę na aukcję . Sprzedający zgadza się zapłacić agenta 7% prowizji. Agent zgadza się, na przykład, podzielić tę prowizję z agentem kupującego . Więc broker notujący dostaje 3,5%, a pośrednik kupującego dostaje 3,5%.
Każdy agent reprezentuje jedną stronę.
Jednak gdy agent aukcyjny działa w podwójnej agencji reprezentując zarówno sprzedającego, jak i kupującego, zazwyczaj ten agent otrzymuje całą prowizję lub, w tym przypadku, pełne 7%. Niektórzy kupujący uważają, że skoro agent aukcyjny zarabia więcej, agent powinien przekazać mu część z nich.
Powodują, że gdyby wynajęli własnego agenta kupującego, agent aukcji "straciłby" połowę prowizji. Nie wiedzą, że niektórzy agenci nie będą działać zarówno ze sprzedawcami, jak i kupcami, aw niektórych stanach jest to niezgodne z prawem.
Teraz niektórzy agenci negocjują wcześniej prowizje od nieruchomości ze sprzedawcą. Sprzedający może zgodzić się na zmienną stawkę prowizji, co oznacza, że jeśli agent zakończy kupowanie, prowizja zostanie obniżona z 7%, powiedzmy, do 6%. W ten sposób agent zarabia 6% za reprezentowanie sprzedającego i kupującego, a sprzedawca - za płacenie niższej prowizji.
Niektóre problemy związane ze zmiennymi umowami prowizyjnymi to:
- Brokerzy współpracujący znajdują się w niekorzystnej sytuacji, gdy przedstawiono wiele ofert . Nawet jeśli oferty zakupu są identyczne, sprzedawca przyjmie ofertę przedstawioną przez agenta aukcyjnego, ponieważ sprzedawca będzie więcej netto. Współpracujący brokerzy mogą nawet grać na boisku. Nie ma więc powodu, aby zwracać się bezpośrednio do agenta aukcyjnego.
- Agenci, którzy zgodzili się na podwójną agencję, ponoszą dodatkową odpowiedzialność za reprezentację kupującego i wykonują dwa razy więcej pracy bez podwójnego odszkodowania. Pomyśl o tym przez chwilę. Tak więc, nieetyczny agent aukcji, motywowany wyłącznie przez prowizje, ma dodatkową motywację, by sprzedać kupującemu inną nieruchomość, która płaci pełną prowizję agenta kupującego . To jest powód, dla którego udanie się bezpośrednio do agenta aukcyjnego może się powtórzyć.
- Jeśli kupujący żąda również części akcji, nie ma wystarczającej ilości resztek. Nie wspominając o tym, że agenci nie zajmują się oddaniem prowizji. W każdym razie jeszcze nie. Klienci nie mogą otrzymywać prowizji bez posiadania licencji, co do zasady.
Kupowanie agentów, którzy wydają prowizje dla kupujących
Czasami kupujący nie mają wystarczającej ilości pieniędzy, aby kupić dom, więc prosi swojego agenta, aby im pomógł, dzieląc część prowizji. Podczas gdy agenci nie mogą płacić nielicencjonowanej osobie prowizji, mogą zdecydować się na obniżenie części swojej prowizji na kupującego jako kredyt na pokrycie kosztów zamknięcia lub na opłacenie części zaliczki , pod warunkiem, że pożyczkodawca kupującego pozwoli na to.
Na przykład matka, która posiada licencję na nieruchomości, może zaoferować swojemu synowi prowizję, aby zrekompensować koszty zamknięcia.
Kilka firm zajmujących się nieruchomościami reklamuje, że zawsze będą rabować część swoich prowizji do kupującego, ponieważ:
- Rebater uważa , że agenci nieruchomości zarabiają zbyt dużo.
- Licytujący mają nadzieję, że rabaty przyciągną do swoich klientów kupujących, aby zrekompensować im utratę dochodów.
- Mogą wykonywać mniej pracy. Często nie zapewniają pełnej obsługi kupującego.
- Nie wiedzą, jak inaczej przyciągnąć biznes.
Wielu z tych brokerów rabatowych spodziewa się, że kupujący dokona znacznej części legalizacji i wejdzie w interakcję wyłącznie za pośrednictwem poczty elektronicznej i faksu. Często nie pokazują nieruchomości ani nie napędzają kupującego. Zazwyczaj nie odwiedzają inspekcji domowych ani nie tłumaczą dokumentacji. Zazwyczaj po raz pierwszy spotykają się z kupującym na zamknięciu, jeśli w ogóle uczestniczą w zamknięciu domu .
Czy kredyty dla klientów przynoszą korzyści kupującym?
Na pierwszy rzut oka można by pomyśleć: "No cóż, to nie myślenia!" Jeśli dobrze orientujesz się w nieruchomościach i wiesz, jak negocjować, możesz nie potrzebować pośrednika, który by cię reprezentował. Rozumiem jednak, że nawet w ramach umowy, w której sprzedawca płaci 7% prowizji, sprzedawca nadal otrzymuje 93% ceny sprzedaży.
Sprzedawca zarabia więcej niż agent nieruchomości . Sprzedawca ma więcej pieniędzy na dystrybucję. Po co próbować szczypać kilka tysięcy od agenta, gdy sprzedawca ma głębokie kieszenie? Może być sensownym wynajęcie własnego agenta kupującego, aby w pełni Cię reprezentował i agresywnie negocjował w twoim imieniu. Doświadczony agent często Cię dostanie:
- Niższa cena sprzedaży. Możesz zaoszczędzić dziesiątki tysięcy.
- Koncesja sprzedawcy na koszty zamknięcia . Większość kredytodawców zezwala na co najmniej 3% kredytu sprzedawcy na pokrycie kosztów zamknięcia , czyli więcej niż zarabia wielu agentów kupującego.
- Ulepszenia domu zgodnie z żądaniem naprawy . Nowy dach może łatwo kosztować 15 000 USD.
Na szczęście moja przyjaciółka postanowiła zatrudnić własnego agenta i poprosić o koncesje sprzedającego . Ponadto, pamiętaj, że podaję adresy URL firm, które pobierają prowizje od kupujących, ale obawiam się, że do czasu, gdy to przeczytasz, mogą przestać działać.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.