Definicja: Powiernikiem jest zazwyczaj osoba, której ufasz. Związek powierniczy powstaje pomiędzy dwiema stronami, które ufają sobie nawzajem. Zaufanie zwykle ma związek z aktywami, pieniędzmi lub własnością.
W przypadku nieruchomości powstaje relacja powiernicza między agentem nieruchomości, znanym jako powiernik, a kupującym lub sprzedającym, znanym jako zleceniodawca. Na przykład agent kupującego działa w imieniu kupującego i musi utrzymywać interesy kupującego ponad interesami agenta.
To stworzone zaufanie wymaga od klienta najwyższego standardu troski i lojalności.
Podobnie, agent sprzedającego może zostać umieszczony w relacji powierniczej ze sprzedającym poprzez umowę o wyłącznej aukcji , w połączeniu z ujawnieniem agencji (w Kalifornii). W związku z tym sprzedawca nie może powiedzieć kupującemu, czy sprzedawca zaakceptuje mniej, ani nie ujawni nabywcy żadnych innych informacji osobistych o sprzedającym bez pisemnej zgody sprzedającego.
Oznacza to, że gdy kupujący lub jej agent dzwoni do agenta, by zapytać, czy sprzedawca zaakceptuje niższą ofertę, agentowi aukcji nie wolno ujawniać tych informacji, nawet jeśli je zna. Bez wyraźnej pisemnej zgody, byłoby to uważane za ścisłe pogwałcenie powiernika, aby agent mógł powiedzieć, na przykład: "Myślę, że dom jest zawyżony, a sprzedawca marzy". Jednak jak wielu agentów aukcyjnych słyszysz podobne uwagi?
Jeśli kupujący zapyta agenta aukcyjnego, jak mało sprzedawca pójdzie, kilka poprawnych odpowiedzi to:
- Napisz ofertę, a ja ją przedstawię
- Sprzedawca oczekuje otrzymania ceny katalogowej
- Nie wolno mi z tobą rozmawiać o niższej cenie
Umowa maklera kupującego ustanawia dokument prawny pomiędzy kupującym a pośrednikiem / agentem kupującego, który określa obowiązki powiernicze każdej ze stron.
Po naruszeniu na przykład powiernika kupujący nie ufa już agentowi, ten związek powierniczy może zostać uznany za zepsuty, a agent nabywcy może mieć prawo do anulowania umowy i na odwrót.
Co może zrobić agent kupujący, aby złamać powiernika? Co powiesz na wysłanie oferty kupującego do agenta aukcyjnego i przeprosisz za warunki oferty? Z pewnością tak się stało. Niektórzy agenci rzucą swoich nabywców pod autobus, co jest bezpośrednim pogwałceniem powiernika. Agent kupujący nie powinien sugerować agentowi aukcji, jak podważyć ofertę kupującego.
Jednak mam agentów kupujących rutynowo ujawniając takie rzeczy, jak: "Chociaż prosiliśmy o 10 rzeczy do naprawienia w naszym wniosku o naprawę, kupujący naprawdę zajmuje się tylko działaniem szkodników. Jeśli odpowiesz, gdy sprzedawca zgodzi się zapłacić dla agrofaga możemy sprawić, że to zadziała. "
Co kupujący miałby do powiedzenia na temat tego rodzaju oświadczenia? Wyobrażam sobie, że kupujący byłby wściekły i miałby ochotę wystrzelić jej agenta na miejscu. Ale co jest gorsze, co powiedziałby sędzia? Ten przedstawiciel kupującego po prostu powiedział agentowi aukcji, że właściwie lekceważy prośbę kupującego o naprawę. Agent ujawnił dane osobowe kupującego agentowi wystawiającemu, a następnie sprzedawcy.
To nadużycie powiernicze. Jest to niezgodne z prawem. A także niszczy profesjonalną i etyczną pozycję agenta nieruchomości. Nic dziwnego, że niektórzy ludzie sądzą, że to okropne wrażenie, że agenci troszczą się o komisję bardziej niż interesy ich klienta. Zaufanie - bez tego cennego kamienia węgielnego do relacji biznesowej, nie masz nic.
Przykład: Ze względu na powiernika Jacka ze swoim klientem, kupującym Bonnie, Jack nie może powiedzieć sprzedawcy, czy Bonnie byłaby skłonna zapłacić więcej, aby kupić dom sprzedawcy. Jack musi przedstawić ofertę Bonnie, ponieważ jest ona napisana do sprzedawcy i nie ujawnia nic o zamiarach Bonnie do negocjacji.