Możesz wykorzystać REIT do inwestowania w nieruchomości komercyjne
- Handel detaliczny obejmuje kryte centra handlowe, centra sklepów na świeżym powietrzu i sklepy z dużymi pudełkami. Obejmuje ona również sklepy spożywcze i restauracje. Jego wartość wynosi około 2,1 biliona USD lub 36 procent całkowitej wartości nieruchomości komercyjnych. Składa się z co najmniej 9,5 miliarda metrów kwadratowych powierzchni centrum handlowego.
- Hotele obejmują motele, luksusowe ośrodki wypoczynkowe i hotele biznesowe. Ta kategoria nie obejmuje domów wynajmujących pokoje za pośrednictwem Airbnb. Istnieje około 4,4 miliona pokoi hotelowych o wartości 1,92 biliona dolarów.
- Budynki biurowe obejmują wszystko, od drapaczy chmur na Manhattanie po biuro prawnika. Istnieje około 4 miliardów metrów kwadratowych powierzchni biurowej, wartych około 1,7 biliona dolarów lub 29 procent całości.
- Budynki mieszkalne są nieruchomościami komercyjnymi. Firmy są ich właścicielami tylko po to, aby uzyskać zysk. Dlatego domy wynajmowane przez ich właścicieli są mieszkalne, a nie komercyjne. Niektóre raporty obejmują dane dotyczące budynków mieszkalnych w statystykach dotyczących nieruchomości mieszkalnych zamiast nieruchomości komercyjnych. Istnieje około 33 milionów stóp kwadratowych powierzchni wynajmu mieszkań, wartych około 1,44 biliona dolarów.
- Własność przemysłowa jest używana do produkcji, dystrybucji lub magazynowania produktu. Nie zawsze jest uważana za komercyjną, szczególnie w planach zagospodarowania przestrzennego i zagospodarowania przestrzennego. Istnieje 13 miliardów metrów kwadratowych własności przemysłowej o wartości około 240 miliardów dolarów.
Pozostałe kategorie nieruchomości komercyjnych są znacznie mniejsze. Należą do nich niektóre organizacje non-profit, takie jak szpitale i szkoły. Wolne grunty to nieruchomości komercyjne, jeżeli zostaną wydzierżawione, a nie sprzedane.
Jak nieruchomości komercyjne wpływają na gospodarkę
Jako składnik produktu krajowego brutto, budownictwo komercyjne przyczynia się do 3 procent całkowitej produkcji ekonomicznej USA.
W 2017 roku budownictwo komercyjne miało wartość 472 miliardów dolarów. Najwyższy rekord wyniósł 586,3 mld USD w 2008 r. Niski był 376,3 mld USD w 2010 r. Oznacza to spadek z 4,1% do 2,6% PKB.
Dlaczego zajęło to komercyjną budowę nieruchomości o dwa lata dłuższą niż bańka mieszkaniowa ? Budownictwo komercyjne zajmuje po prostu więcej czasu niż budownictwo mieszkaniowe. Budowniczowie najpierw muszą upewnić się, że jest wystarczająco dużo domów i kupujących, aby wspierać rozwój. Potem potrzeba czasu, aby zebrać pieniądze od inwestorów. Budowa centrów handlowych, biur i szkół zajmuje kilka lat. Wynajmowanie nowych budynków zajmuje jeszcze więcej czasu. Kiedy w 2006 r. Rynek mieszkaniowy rozbił się, rozpoczęły się już komercyjne projekty związane z nieruchomościami.
Zwykle można przewidzieć, co się stanie w nieruchomościach komercyjnych, śledząc wzloty i upadki rynku mieszkaniowego. Jako wskaźnik opóźniający statystyki dotyczące nieruchomości komercyjnych podążają za trendami mieszkaniowymi o rok lub dwa. Nie pokażą oznak recesji . Uderzyli w swoją niską studnię po nieruchomościach mieszkalnych.
Jak inwestować w nieruchomości komercyjne
Real Estate Investment Trust jest spółką publiczną, która rozwija i posiada nieruchomości komercyjne.
Zakup udziałów w REIT to najłatwiejszy sposób, aby indywidualny inwestor mógł czerpać zyski z nieruchomości komercyjnych. Możesz kupować i sprzedawać akcje REIT, takie jak akcje , obligacje lub inne rodzaje papierów wartościowych . Przekazują inwestorom dochody podlegające opodatkowaniu, podobnie jak dywidendy z akcji. REIT ograniczają twoje ryzyko, pozwalając ci na posiadanie nieruchomości bez zaciągania kredytu hipotecznego. Ponieważ profesjonaliści zarządzają nieruchomościami, oszczędzasz czas i pieniądze.
W przeciwieństwie do innych spółek publicznych, fundusze REIT muszą rozdawać akcjonariuszom co najmniej 90 procent ich dochodu do opodatkowania. Pozwala to zaoszczędzić na kosztach podatku od działalności gospodarczej płaconych przez akcjonariusza po stawce podatku od zysków kapitałowych .
Raport prognozy z 2015 r. Wydany przez National Association of Realtors, "Scaling New Heights", ujawnił wpływ REITS. Stwierdził, że fundusze REIT posiadają 34 procent kapitału własnego na rynku nieruchomości komercyjnych.
To drugie co do wielkości źródło własności. Największy jest fundusz private equity , który posiada 43,7 proc.
Plusy i minusy REIT
Ponieważ wartości nieruchomości komercyjnych są opóźnionym wskaźnikiem , ceny REIT nie rosną i nie spadają wraz z giełdą. To czyni je dobrym dodatkiem do zdywersyfikowanego portfela. REIT mają przewagę dzięki obligacjom i akcjom dywidendowym, ponieważ zapewniają stały dochód. Podobnie jak wszystkie papiery wartościowe, są one regulowane i łatwe do kupna i sprzedaży.
Pamiętaj, że wartość Twojego REIT odzwierciedla więcej niż tylko nieruchomość. Wpływa na to również popyt na REIT jako inwestycję. Konkurują z akcjami i obligacjami dla inwestorów. Więc nawet jeśli wartość nieruchomości posiadanych przez REIT wzrośnie, cena akcji może spaść na giełdzie.
Kiedy kupować i sprzedawać REIT
Inwestując w REIT, upewnij się, że znasz cykl koniunkturalny i jego wpływ na nieruchomości komercyjne. W czasie boomu nieruchomości komercyjne mogą doświadczać bańki spekulacyjnej po spadku nieruchomości mieszkaniowych. W czasie recesji nieruchomości komercyjne osiągają najniższy poziom po nieruchomościach mieszkalnych.
REITS Versus Real Estate ETFs
Fundusze giełdowe kontrolują ceny akcji REIT. Inwestorzy są przyciągnięci do ETF, ponieważ mają bardzo niskie opłaty. Ale są jeszcze jednym krokiem oddalonym od wartości nieruchomości bazowej. W rezultacie są bardziej podatni na rynki byka i niedźwiedzia giełdowego .
Nieruchomości komercyjne podczas kryzysu finansowego
Pożyczki na rynku nieruchomości komercyjnych uległy poprawie po kryzysie finansowym w 2008 roku . W czerwcu 2014 r. Banki krajowe, z czego 6 680 jest ubezpieczonych przez Federal Deposit Insurance Corporation, posiadały 1,63 biliona dolarów kredytów komercyjnych. To było 2 procent wyższe niż 1,6 biliona dolarów w marcu 2007 roku.
Nieruchomości komercyjne sygnalizowały jej spadek trzy lata po spadku cen mieszkań. Do grudnia 2008 r. Deweloperzy komercyjni musieli zapłacić od 160 do 400 mld USD z tytułu niespłaconych kredytów. Zaczęli szukać banków, żeby je refinansować. Większość tych pożyczek miała jedynie 20-30 proc. Kapitału własnego. Banki wymagają obecnie 40-50 procent kapitału.
W przeciwieństwie do kredytów hipotecznych, kredyty na centra handlowe i budynki biurowe mają duże płatności na koniec okresu. Zamiast spłacać pożyczkę, refinansowanie deweloperów. Jeżeli finansowanie nie jest dostępne, banki muszą zamknąć dostęp.
Oczekiwano, że straty z pożyczek sięgną 30 miliardów dolarów i uderzą w mniejsze banki społeczne. Nie byli tak mocno dotknięci bałaganem hipotecznym typu subprime, jak duże banki. Ale zainwestowali więcej w lokalne centra handlowe, kompleksy apartamentów i hotele. Wielu obawiało się, że krach w małych bankach może być tak samo zły, jak kryzys oszczędnościowy i pożyczkowy 20 lat temu.
Według danych z Okrągłego Stołu Nieruchomości, w 2008 roku dojrzewało około 300 miliardów krótkoterminowych kredytów komercyjnych. Wiele z tych pożyczek mogło pójść źle, gdyby nie refinansowano ich.
W październiku 2009 r. Rezerwa Federalna poinformowała, że banki odłożyły 0,38 dolara za każdy dolar strat. To tylko 45 procent z 3,4 biliona zaległych długów. Centra handlowe, biurowce i hotele zbankrutowały z powodu dużych wolnych miejsc. Nawet prezydent Obama został poinformowany o potencjalnym kryzysie przez swoją ekipę ekonomiczną.
Wartość nieruchomości komercyjnych spadła o 40-50 procent w latach 2008-2009. Właściciele nieruchomości komercyjnych rozdrapali się, aby znaleźć pieniądze, aby dokonać płatności. Wielu najemców albo wyszło z biznesu, albo renegocjowało niższe płatności. Właściciele próbowali zebrać pieniądze, sprzedając akcje nowych akcji. Wykorzystali fundusze do obsługi płatności na istniejących nieruchomościach. W rezultacie nie mogli zwiększyć wartości dla akcjonariuszy. Zmniejszyli wartość zarówno dla obecnych, jak i nowych akcjonariuszy. W wywiadzie dla Jona Cony z TARP Capital ujawniono, że nowi akcjonariusze prawdopodobnie "rzucali dobre pieniądze po złych".
Do czerwca 2010 r. Stopa procentowa zaległości hipotecznych w nieruchomościach komercyjnych stale się pogarszała. Według Real Capital Analytics, 4,17 procent kredytów nie spłacało się w pierwszym kwartale 2010 roku. To 45,5 miliarda pożyczek bankowych. Jest wyższa niż 3,83 procent w czwartym kwartale 2009 roku i 2,25 procent rok temu. Jest o wiele gorszy niż wskaźnik niewypłacalności wynoszący 0,58 proc. W pierwszej połowie 2006 r., Ale nie tak zły jak 4,55 proc. W 1992 r.
Do października 2010 r. Wyglądało na to, że czynsze za nieruchomości komercyjne zaczęły się stabilizować. Przez trzy miesiące czynsze za 4 miliardy stóp kwadratowych powierzchni biurowej spadały średnio o pensa. Krajowa stopa pustostanów w biurach zdawała się stabilizować na poziomie 17,5 procent. Według badania rynku nieruchomości REIS, Inc. był on niższy niż rekord z 1992 roku wynoszący 18,7 procent.
Kryzys finansowy spowodował spadek wartości REIT przez lata. Czemu? Jednym z powodów jest fakt, że trudno było dostrzec zakryte nieruchomości REIT zakupione w czasie kryzysu. Po drugie, właściciele nieruchomości komercyjnych mieli do góry nogami hipoteki. Wartość ich nieruchomości komercyjnych spadła o 40-50 procent od 2008 roku, obniżając wartość REIT.
Komercyjne kredyty na nieruchomości prawie spowodowały drugą recesję. W 2013 r. Kredyty komercyjne wyniosły 997,2 mld USD, co oznacza wzrost o 3,3 proc. W stosunku do 2012 r. Większość dotyczyła budynków mieszkalnych. Około jednej trzeciej przypadło na lata 2015-2017. Większość z nich została napisana w latach 2005-2007, kiedy wartości nieruchomości były wysokie. Pożyczki te mogły być niewypłacalne, gdyby ceny mieszkań spadły. Zamiast tego, ludzie, którzy stracili swoje domy, stali się najemcami. Utrzymały pożyczki z bankructwa, a gospodarka z kolejnej recesji.