Jeśli przepływ gotówki nie stanowi dla ciebie problemu, prawdopodobnie w większości sytuacji lepiej (w sensie finansowym) przekształcić lub po prostu spłacić kredyt hipoteczny.
Przekształcenie a refinansowanie
Jaka jest różnica między przekształceniem a refinansowaniem kredytu mieszkaniowego? Pomocna może być szybka definicja.
Przekształcenie ma miejsce, gdy spłacasz znaczną kwotę swojego salda kredytu (czasami z dużą kwotą ryczałtową, a czasami z regularnymi dodatkowymi płatnościami) i zmieniasz istniejącą pożyczkę. Twój pożyczkodawca ponownie obliczy Twoje miesięczne płatności na podstawie nowego, niższego salda pożyczki. Ponieważ Twoje saldo pożyczki jest mniejsze, zapłacisz mniej odsetek w pozostałym okresie trwania pożyczki. Będziesz także cieszył się zwiększonym przepływem środków pieniężnych w wyniku niższej miesięcznej raty.
Refinansowanie ma miejsce, gdy otrzymasz nową pożyczkę i wykorzystasz ją do spłacenia istniejącej pożyczki. Mówiąc dokładniej, twój nowy pożyczkodawca dokonuje płatności bezpośrednio na starego pożyczkodawcę, a Ty zaczynasz dokonywać płatności na rzecz nowego pożyczkodawcy. Twoja pożyczka będzie (miejmy nadzieję) mniejsza niż w momencie, kiedy pierwotnie pożyczyłeś, więc powinieneś mieć niższą miesięczną opłatę.
Co więcej, refinansowanie ma sens tylko wtedy, gdy uzyskujesz niższe oprocentowanie, więc możesz wydawać mniej na odsetki (ale możesz wydać więcej ).
Zalety i wady przekształcania
Główną zaletą przekształcenia jest prostota. Twój pożyczkodawca prawdopodobnie ma program, który pozwala ci na przekształcenie bezboleśnie.
Będą pobierać skromną opłatę, którą z łatwością będziesz mógł pokryć z oszczędności, które otrzymasz, i będą mieć zestaw reguł (np. Ile musisz zapłacić z góry, zanim będziesz mógł dokonać przekształcenia).
Aby przekształcić swoją pożyczkę, nie musisz kwalifikować się w taki sam sposób, w jaki będziesz potrzebował zakwalifikować się do nowej pożyczki ( może to być dużo pracy i może nie być to możliwe w twojej obecnej sytuacji). Nie musisz udowadniać dochodu, dokumentować swoich aktywów (i skąd pochodzą) ani upewnić się, że Twoje oceny kredytowe są w najlepszym stanie. Masz już pożyczkę - po prostu prosisz o ponowne obliczenie harmonogramu amortyzacji .
Po przekształceniu pożyczki stopa procentowa się nie zmienia (ale może ulec zmianie w przypadku refinansowania). Do obliczenia miesięcznej płatności wykorzystuje się kilka danych wejściowych: liczbę pozostałych płatności, saldo kredytu i stopę procentową. Po przekształceniu kredytodawca zmienia jedynie saldo pożyczki.
Należy pamiętać, że przekształcenie pożyczki to nie to samo, co zmiana pożyczki. Jeśli jesteś pod wodą i stoisz w obliczu trudności finansowych, mogą istnieć inne sposoby na zmianę warunków pożyczki lub refinansowania.
Zalety i wady refinansowania
Głównymi przyczynami refinansowania byłoby uzyskanie niższej miesięcznej płatności, dostosowanie kredytu i ewentualnie uzyskanie niższej stopy procentowej (co może być trudne, w zależności od tego, kiedy otrzymałeś pierwotną pożyczkę).
Jeśli otrzymasz zupełnie nową pożyczkę, będziesz mógł wybrać, jak długo ma być udzielana pożyczka: czy będzie to 30-letni kredyt hipoteczny, 15-letnia stała oprocentowana pożyczka czy hipoteka z regulowanym oprocentowaniem (ARM)?
Jednak zupełnie nowa pożyczka może kosztować o wiele więcej niż przekształcenie. Na początek, będziesz musiał zapłacić koszty zamknięcia (takie jak opłaty za oszacowanie, opłaty za zainicjowanie itd.). Ale prawdziwym kosztem może być podwyższony odsetek, który płacisz. Jeśli wyciągniesz swoją pożyczkę przez dłuższy okres czasu - otrzymując kolejną 30-letnią pożyczkę po spłaceniu istniejącej pożyczki przez ostatnie 15 lat - zaczniesz od zera. Przy większości pożyczek płacisz więcej odsetek w pierwszych latach, a spłacasz większość kapitału w późniejszych latach. Nowa długoterminowa pożyczka przywróci cię w te wczesne lata.
Aby zobaczyć przykład, w jaki sposób zapłacisz kapitał i odsetki, uruchom kilka liczb za pomocą kalkulatora amortyzacji pożyczki.
Nie rób tego
Jeśli naprawdę chcesz zaoszczędzić pieniądze, najlepszym wyborem może być przeniesienie i refinansowanie. Zamiast tego spłacaj kredyt hipoteczny (niezależnie od tego, czy jest to kwota ryczałtowa, czy z upływem czasu), i nadal rób duże wymagane płatności.
Po przekształceniu będziesz mieć możliwość dokonywania mniejszych płatności, co może być przyjemne, ale nie spłacisz pożyczki szybciej. Jeśli refinansujesz, możesz spłacić pożyczkę później, niż zamierzałeś, a to tylko odstrasza to, co nieuniknione. Ale jeśli dokonasz przedpłaty i nadal dokonujesz pierwotnej płatności miesięcznej, zaoszczędzisz na odsetkach i spłacisz swój kredyt hipoteczny wcześniej.