Rodzaje wykazów nieruchomości, warunki, warunki i opłaty
Najczęstsze trzy najwaŜniejsze umowy aukcji to:
- 1) Open Listing;
- 2) Wyłączny wykaz agencji;
- 3) Wyłączny list praw do sprzedaży.
Najlepszy wybór zależy od Twojej chęci i umiejętności radzenia sobie z niektórymi obowiązkami w zakresie sprzedaży domu i ogólnym klimatem rynku nieruchomości.
Otwórz listę
Otwarta aukcja pozwala właścicielowi sprzedać dom samodzielnie. Jest to umowa niewyłączna, co oznacza, że właściciel może wykonać otwarte aukcje z więcej niż jednym brokerem nieruchomości i zapłacić tylko brokerowi, który przynosi zdolnego nabywcę, którego oferta akceptuje właściciel. Duża różnica polega na tym, że właściciel prawdopodobnie zapłaci tylko prowizję od sprzedaży brokera, co stanowi około połowy typowych opłat. Powodem jest to, że właściciel jest niereprezentowany. Dlatego właściciele nie płacą brokerowi za reprezentowanie właściciela, ale płacą brokerowi za reprezentowanie kupującego. Jeśli jednak właściciel sam znajdzie nabywcę, właściciel nie będzie nikomu winien prowizji. Otwarte aukcje nie są popularne wśród wielu pełnozakładowych pośredników w obrocie nieruchomościami .
Ekskluzywna lista agencji
Wyłączna lista agencji jest podobna do aukcji otwartej, ale główna różnica polega na tym, że pośrednik będzie reprezentował właściciela.
Właściciel nadal zastrzega sobie prawo do sprzedaży nieruchomości i nie wypłacania prowizji. Broker może współpracować z innym brokerem, co oznacza, że drugi dom maklerski może przynieść nabywcę, którego oferta akceptuje właściciel. Zazwyczaj brokerowi wypłacana jest prowizja aukcyjna udostępniana brokerowi sprzedaży, więc właściciel płaci obie opłaty.
Ekskluzywna aukcja z prawem do sprzedaży
Wyłącznym prawem do sprzedaży jest najczęściej używany instrument. Daje to brokerowi wyłączne prawo do otrzymania prowizji poprzez reprezentowanie właściciela i sprowadzanie kupującego, za pośrednictwem innego domu maklerskiego lub bezpośrednio. Właściciel płaci zarówno opłaty za brokera, jak i za aukcję. Właściciel nie może sama sprzedać nieruchomości bez płacenia prowizji, chyba że w umowie zaznaczono wyjątek.
Wyjątek od umowy: Powiedz, że sąsiad z sąsiedztwa wyraził zainteresowanie zakupem twojego domu. Często pośrednik giełdowy daje sprzedawcy X liczbę dni na zawarcie umowy z sąsiadem bez prowizji.
Inne warunki do rozważenia
- Długość listy
Czas obowiązywania umowy aukcji jest negocjowalny. Typowe terminy to 30 dni, 90 dni, sześć miesięcy, rok lub więcej. Zapytaj o prawa do anulowania. Jeśli możesz anulować w dowolnym momencie, długość umowy aukcji może nie mieć znaczenia. Biorę moje aukcje przez 6 miesięcy. Kiedy mówię moim sprzedawcom, anuluję je w dowolnym momencie, a oni zamiast tego poprosić o 3-miesięczny wykaz, mówi mi, że nie ufają agentom.
- Sprzedaż Komisji
Ile zapłacisz sprzedawcy? Kiedy na rynku jest dużo zapasów i mniej kupujących, aby generować ruch, możesz rozważyć zapłacenie sprzedawcy bardziej niż na rynku, gdzie zapasy są napięte, a wielu kupujących walczy o kilka ofert. Na przykład, jeśli całkowita prowizja wynosi 6%, a broker giełdowy chce zaoferować 2,5% biura sprzedaży, możesz zamiast tego nalegać na zapłaceniu 3%. Bądź ostrożny z tym żądaniem, ponieważ agenci kupującego są zazwyczaj rekompensowani zgodnie z normami rynkowymi i jeśli spróbujesz zmienić dystrybucję rekompensat, agent aukcji może odmówić przyjęcia twojego wpisu.
- Anulowanie umowy
Czy pośrednik / agent pozwoli ci anulować umowę? Dlaczego chciałbyś robić interesy z brokerem, który nie zwolniłby Cię z umowy, gdybyś był nieszczęśliwy lub niezadowolony ze swojej usługi? Jeśli broker zgodzi się na anulowanie w dowolnym momencie, broker udziela gwarancji. W takim przypadku czas obowiązywania umowy nie jest istotny.
- Wygaśnięcie umowy
Jeżeli umowa powinna wygasnąć bez wzajemnego przedłużenia lub strony zdecydują się na anulowanie umowy, broker może dostarczyć właścicielowi listę nazwisk potencjalnych nabywców, którzy brokersi wyprodukowali. Jeśli którykolwiek z tych nabywców skontaktuje się z właścicielem w terminie określonym w umowie wystawienia na aukcję i pomyślnie kupi nieruchomość, właściciel nadal może być winien prowizję. W Kalifornii nazywa się to klauzulą wstrzymującą.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.