Oto, co musisz wiedzieć, zanim zdecydujesz się kupić
Rozważając mieszkanie jako inwestycję, musisz dokładnie oszacować:
- roczny czynsz, jaki możesz otrzymać, oraz
- roczne wydatki, które poniesiesz, w tym takie rzeczy jak:
- podatki od nieruchomości
- ubezpieczenie
- konserwacja i naprawy
Ponadto musisz wziąć pod uwagę okazjonalne wydatki, takie jak:
- opłaty prawne, jeśli eksmisja jest wymagana
- koszty reklamy, aby uzyskać lokatorów
- koszty naprawy, jeżeli lokator uszkodzi nieruchomość
Zróbmy matematykę! Przykład inwestycji w mieszkanie:
Spójrzmy na przykład. Jeśli znajdziesz mieszkanie sprzedające za 55,000 $. Możesz zapłacić gotówką. Wynajmuje za 750 USD miesięcznie (9 000 USD rocznie). Wydaje ci się, że reprezentuje to z 16,4 procentową wydajnością (9 000 $ podzielone przez 55,000). Zanim staniesz się zbyt podekscytowany, musisz wziąć pod uwagę te wydatki:
- Podatki od nieruchomości wynoszą 1000 USD rocznie
- Ubezpieczenie wynosi 300 USD rocznie
- Szacujesz około 300 $ rocznie na konserwację i naprawy
- Możesz domyślić się, że mieszkanie będzie wolne około jednego miesiąca rocznie (możesz to potraktować jako koszt 750 USD rocznie)
- Za każdym razem, gdy jest on wolny, musisz wydać 250 USD na koszty reklamy, a szacujesz to jako koszt raz w roku
- Możesz również wziąć pod uwagę, że być może co pięć lat możesz mieć złe doświadczenia i ponosić koszty prawne i dodatkowe koszty naprawy w wysokości około 5000 $ (co daje około 1000 $ rocznie).
Koszty te wynoszą łącznie 3600 USD rocznie (lub około 300 USD miesięcznie).
Twój czynsz netto wynosi teraz 5 400 $ (9 000 $ minus 3600 $), co stanowi rentowność netto na poziomie 9,8%, co nadal stanowi atrakcyjny zwrot. Oprócz przepływu gotówkowego, będziesz mógł uczestniczyć w docenieniu wartości nieruchomości. Jeśli spodziewałbyś się, że nieruchomości wzrosną o około 3 procent rocznie, w pierwszym roku Twoje mieszkanie będzie się cieszyło od 55 000 do 56 650 dolarów, co daje zysk w wysokości 1650 USD.
Jeśli nie możesz zapłacić gotówką i musisz sfinansować nieruchomość, musisz również uwzględnić koszty odsetek. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych zaplanuj obniżenie o 50 procent - o 50 procent, aby zakwalifikować się do pożyczki. W powyższym scenariuszu załóżmy, że obniżyłeś o 30 procent (16 500 USD) i sfinansujesz pozostałe 70 procent (38,500 USD) przy stawce 7 procent w ciągu 30 lat. Twoja płatność wyniesie 256 $ miesięcznie.
Gdy dodasz płatność w wysokości 256 USD miesięcznie, a szacowane koszty obliczone powyżej, około 300 USD miesięcznie, otrzymasz 556 $ miesięcznie szacowanych wydatków. Przy oczekiwanym czynszu wynoszącym 750 USD miesięcznie nieruchomość ta nadal generowałaby dodatnie przepływy pieniężne, a na podstawie tych liczb byłaby to dobra inwestycja.
Inne czynniki: ocena mieszkania i opłaty stowarzyszeniowe
Musisz również dowiedzieć się, czy mieszkanie, które rozważasz, ma opłaty stowarzyszeniowe i jak często możesz potrzebować zapłacić oceny. Oceny są wydatkami poniesionymi na pokrycie wspólnych obszarów własności mieszkania. Oceny mogą obejmować remonty krajobrazu, parking i remonty i konserwację garażu, ulepszenia zewnętrznej części budynku oraz wydatki związane z dowolnymi wspólnymi obszarami, takimi jak główne lobby lub wejście. Wydatki te powinny być uwzględnione w Państwa kosztorysie przed obliczeniem szacunkowego zwrotu z inwestycji w mieszkanie.
Przed dokonaniem inwestycji w nieruchomości musisz również ocenić, jak realistyczne są twoje założenia. Oto kilka dodatkowych pytań, które należy rozważyć przy ustalaniu, czy zakup mieszkania będzie dobrą inwestycją:
- Czy Twoje mieszkanie znajduje się w miejscu, w którym dostępne są nieruchomości na wynajem, na przykład w pobliżu uczelni?
- Czy jest to obszar, który staje się mniej popularny lub bardziej popularny?
- Czy główny pracodawca w tym regionie mógłby zamknąć i spowodować spadek popytu na wynajem?
- Czy w pobliżu może powstać nowa inwestycja mieszkaniowa, w której trzeba będzie konkurować z drogimi ulepszeniami?
Wymaga ona wiedzy o obszarze i doświadczeniu, aby ocenić te rodzaje ryzyka. Aby znaleźć świetną książkę na ten temat, zapoznaj się z artykułem " Jak rozpocząć pracę z Johnem Reedem w inwestowaniu w nieruchomości" .