Jak sprzedawać kredyty hipoteczne
Powody: Kredyty hipoteczne sprzedające
Gdy stopy procentowe są wysokie lub wytyczne kredytowe są zaostrzone, kupujący proszą sprzedawców o działanie w miejsce banku i przenoszenie za nie finansowania. Jeżeli dom jest wolny i przejrzysty bez istniejących pożyczek, sprzedawca może ponieść całe finansowanie lub nabywca może uzyskać konwencjonalną pożyczkę o stałym oprocentowaniu za część ceny zakupu i poprosić sprzedającego o sfinansowanie salda.
Jeśli istniejąca pożyczka jest zabezpieczona w domu, sprzedający mogą pozwolić nabywcom przejąć istniejące pożyczki, chociaż pożyczka pozostanie w nazwie sprzedawcy. Różnica między ceną sprzedaży, pomniejszoną o zaliczkę a istniejącą pożyczkę, to kapitał własny, który sprzedawca udzieliłby jako pożyczkę.
Sprzedający zgadzają się przenosić część lub całość finansowania z różnych powodów, z których niektóre są:
- To miękki lub opuszczony rynek nieruchomości . Finansowane przez właściciela przyciągnie większą pulę kupujących.
- Kupujący nie kwalifikują się do pożyczki konwencjonalnej.
- Sprzedający otrzymuje zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości i może odroczyć tę część, która jest finansowana.
- Finansowanie daje sprzedawcy lepszą stopę zwrotu niż rachunek rynku pieniężnego.
- Sprzedawcy czasami chcą miesięcznego dochodu.
- Nieruchomość jest niezgodna i żaden kredytodawca nie będzie na nią pożyczał.
- Często sprzedający mogą otrzymać wyższą cenę sprzedaży w zamian za oferowanie finansowania właścicielowi.
Wady hipotecznych hipotek sprzedawcy
- Kupujący może nie wywiązać się z płatności, co spowoduje, że sprzedawca rozpocznie postępowanie egzekucyjne.
- Po wykluczeniu, dokonaniu zwrotu płatności na rzecz dotychczasowego pożyczkodawcy, w przypadku istniejącej pożyczki, pokrycia kosztów zamknięcia i prowizji od nieruchomości , sprzedawca może nie mieć żadnego kapitału własnego.
- Sprzedający, którzy przenoszą kredyty hipoteczne, związali gotówkę, zabezpieczając ją na nieruchomości.
Konwersja Carry-Back sprzedawcy w gotówkę
Na rynku jest duża pula prywatnych inwestorów, którzy regularnie kupują przywiezione przez sprzedającego instrumenty. Jednak nie płacą one wartości nominalnej. Inwestorzy patrzą na rentowność, jaką otrzymają w okresie inwestycji, a zysk ten można zwiększyć, jeśli inwestor płaci mniej niż należne saldo.
Obniżki są zróżnicowane, ale sprzedawcy mogą spodziewać się utraty od 10 do 30 procent niespłaconego salda, w zależności od:
- Przyprawa . Oznacza to, jak długo sprzedawca otrzymywał płatności z tytułu finansowania typu "carry-back". Sprzedawca, który otrzymał terminowe płatności w okresie 12 miesięcy, otrzyma więcej gotówki niż sprzedający posiadający nowy kredyt hipoteczny.
- Stopa procentowa . Im wyższa stopa procentowa, tym niższa zniżka. Niższe oprocentowanie przyciągnie inwestorów, którzy chcą uzyskać wyższą zniżkę.
- Termin spłaty kredytu hipotecznego . Długoterminowe kredyty hipoteczne, takie jak 30-letni kredyt hipoteczny, nie są tak atrakcyjne dla inwestora, jak krótkoterminowy kredyt hipoteczny; dlatego długoterminowe kredyty hipoteczne są zazwyczaj sprzedawane po wyższych rabatach niż krótkoterminowych.
- Kara przedterminowa i późne opłaty . Hipoteczne kredyty hipoteczne, które zawierają karę do spłaty i opłatę za spóźnienie, są również bardziej atrakcyjne dla inwestorów, co wpływa na zastosowaną stopę dyskontową.
- Wskaźnik pożyczek do wartości . Niższe wskaźniki kredytów do wartości otrzymują korzystniejsze rabaty. Wyższe wskaźniki są uważane za większe ryzyko, a rabaty są bardziej strome.
Inwestorzy uwzględniają również rodzaj zabezpieczenia, jego wycenioną wartość, lokalizację, udogodnienia, stan i wiarygodność kredytową nabywców.
Opłaty za sprzedaż hipoteki od przeniesienia
Inwestor może poprosić sprzedawcę o przeniesienie hipoteki, aby uzyskać wszystkie koszty związane ze sprzedażą papieru dłużnego i hipoteki. Możesz zostać poproszony o uiszczenie takich opłat, jak:
- Polityka tytułu
- Opłata depozytowa
- Przygotowanie dokumentu
- Ocena
- Oświadczenie beneficjenta
- Przesyłki kurierskie / przelewy
- Nagranie
- Komisja, jeśli taka istnieje
Znalezienie inwestorów, którzy kupią kredyty na wypadek przeniesienia własności
Są prywatni inwestorzy i inwestorzy komercyjni. Niektóre są reprezentowane przez brokerów kredytów hipotecznych , inne nie są:
- Zapisz się do newsletterów inwestycyjnych.
- Przeszukaj internet.
- Zajrzyj do ogłoszeń w lokalnej gazecie.
- Zadzwoń do agentów nieruchomości, którzy zajmują się nieruchomościami inwestycyjnymi.
- Niech twoje palce wykonają chodzenie w Yellow Pages.
- Zapytaj znajomych i członków rodziny.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.