Pasywne korzyści inwestycyjne
Zamiast zajmować się "Terrible T" składających się z toalety, śmieci i lokatorów, wielu starszych inwestorów poszukuje "Terrific T", które dają im czas, podróże i teeing off.
Aby osiągnąć te cele, niektórzy doświadczeni inwestorzy zwróciliby się w stronę strategii inwestycyjnych dotyczących nieruchomości, takich jak najemcy na wspólnej giełdzie 1031.
Lokatorzy na wspólnej giełdzie 1031 dawno zezwolili inwestorom na posiadanie wysokiej jakości, profesjonalnie zarządzanych nieruchomości zajmowanych przez ustalonych najemców, praktycznie bez odpowiedzialności za zarządzanie nieruchomościami. Większość tych inwestorów była w stanie zrealizować te formy własności w sposób odroczony podatkowo poprzez giełdę 1031.
Delaware Statutory Trusts
Choć Delaware Statutory Trusts (DST) nie są nowe, obowiązujące przepisy podatkowe uczyniły z nich preferowany instrument inwestycyjny dla pasywnych 1031 inwestorów giełdowych i inwestorów bezpośrednich (nie-1031).
DST pochodzą z prawa ustawowego Delaware jako odrębna osoba prawna, utworzona jako trust, która kwalifikuje się zgodnie z sekcją 1031 jako giełda podlegająca odroczeniu podatkowemu. W 2004 r. IRS pobłogosławił DST z oficjalnym orzeczeniem o dochodach dotyczącym struktury DST, która kwalifikuje się jako nieruchomość zastępcza dla 1031 giełd.
The Revenue Ruling (Rev. Ruling 2004-86) zezwala DST na posiadanie 100% opłaty - prostego udziału w nieruchomościach stanowiących przedmiot transakcji i może zezwolić nawet 100 inwestorom - czasem więcej - na udział w charakterze rzeczywistych właścicieli nieruchomości .
Jak działają DST
Firma sponsorująca nieruchomości, która służy również jako główny najemca, po prostu nabywa nieruchomość pod parasolem DST i otwiera zaufanie dla potencjalnych inwestorów do zakupu korzystnego interesu.
Inwestorzy mogą albo wpłacić swoje 1031 wpływy z wymiany do DST, albo inwestor może bezpośrednio kupić udział w DST.
Inwestorzy DST mogą korzystać z profesjonalnie zarządzanej, potencjalnie instytucjonalnej jakości nieruchomości. Właściwością podstawową może być 500-pokojowy budynek mieszkalny, obiekt sanitarny o powierzchni 100 000 stóp kwadratowych lub centrum handlowe wynajęte najemcom o jakości inwestycyjnej. Możliwości są nieskończone.
Większość inwestycji DST to aktywa, na które nie mogliby sobie pozwolić twoi przeciętni, mniej lub bardziej akredytowani inwestorzy. Jednakże, łącząc pieniądze z innymi inwestorami, mogą oni nabyć tego rodzaju aktywa.
Inwestorzy, którzy znają wspólną strategię inwestycyjną najemców (TIC), mogą zauważyć pewne podobieństwa w koncepcji DST; jednak ważne jest, aby zrozumieć różnice między tymi dwoma koncepcjami. O ile TIC może mieć do 35 inwestorów, z których każdy posiada niepodzielną, proporcjonalną część tytułu własności do nieruchomości, DST może mieć do 100 inwestorów (czasem więcej), przy czym każdy inwestor posiada korzystny udział w funduszu powierniczym, który z kolei jest właścicielem aktywów bazowych.
Własność DST a TIC
Istnieją dwie korzyści, które struktura DST oferuje w porównaniu z koncepcją TIC.
Po pierwsze, ponieważ DST nie ogranicza się do 35 inwestorów, minimalna inwestycja może być znacznie niższa, czasami w zakresie 100 000 USD. Drugą ważną zaletą jest to, że w DST pożyczkodawca udziela tylko jednej pożyczki jednemu kredytobiorcy - sponsorowi DST.
W inwestycji TIC pożyczkodawca może sfinansować do 35 oddzielnych pożyczek, po jednym dla każdego inwestora. W czasach napiętych pieniędzy DST daje jednak kredytodawcom większe bezpieczeństwo, ponieważ pożyczkodawca w pełni zakwalifikował sponsora, który jest odpowiedzialną stroną.
Należy pamiętać, że większa liczba inwestorów oraz większa liczba akcji może, ale nie musi, chronić twoją inwestycję. Zaleca się uważną kontrolę partnera kontrolującego / sponsora. W tym biznesie jest wielu oszustów.
DST stanowią ryzyko
DST nie są pozbawione ryzyka. Podobnie jak w przypadku każdego rodzaju inwestycji w nieruchomości, inwestorzy mogą podlegać wysokim wskaźnikom pustostanów i niespłacalności kredytów.
DST również nie są inwestycjami w wyłączność. DST jest bardziej pasywną inwestycją złożoną z wielu właścicieli i ostatecznie kontrolowaną przez głównego najemcę - sponsora. Ważne jest, aby inwestorzy, którzy rozważają strategię DST, skonsultowali się z doświadczonym specjalistą inwestycyjnym i uzyskali kompetentne doradztwo prawne i podatkowe.
Po szczegółowej ocenie struktura czasu letniego może być realną alternatywą inwestycyjną dla kwalifikujących się inwestorów na rynku nieruchomości. Ale tylko twój doradca podatkowy i prawnik mogą ci powiedzieć, czy jest to odpowiednie dla ciebie.
* Akredytowani inwestorzy to osoby fizyczne, których wartość netto przekracza 1 milion USD i / lub roczny dochód w wysokości 200 000 USD. Akredytacja dla podmiotów oznacza, że aktywa jednostki przekraczają 5 milionów USD i / lub każdy członek jednostki musi być inwestorem akredytowanym jako osoba fizyczna.
Papiery wartościowe oferowane przez Pacific West Securities, Inc. Członek FINRA / SIPC.
Ten materiał nie jest ani ofertą sprzedaży, ani zamówieniem zakupu jakiegokolwiek zabezpieczenia. Informacje służą wyłącznie do celów dyskusji i informacji. Jego celem nie jest zastąpienie właściwych porad prawnych, podatkowych i planowania finansowego. Obowiązujące przepisy podatkowe mają zastosowanie wyłącznie do przepisów federalnych. Poszczególne stany mogą mieć własne dodatkowe kody podatkowe. Skontaktuj się z odpowiednim specjalistą podatkowym i prawnym w swoim stanie. Informacje te pochodzą ze źródeł uważanych za wiarygodne, ale powinny być używane w połączeniu z profesjonalną poradą, która jest zgodna z twoją osobistą sytuacją.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.