Zaplanuj E Porady podatkowe
Właściciele muszą zachowywać doskonałe zapisy dotyczące podstawy kosztu, przychodów i wydatków, a najlepszym sposobem, aby śledzić wszystkie te rzeczy, jest utworzenie arkusza kalkulacyjnego - Twój księgowy może nawet mieć szablon, którego możesz użyć.
Oto rzeczy, które chcesz śledzić:
- Cena zakupu domu, mieszkania lub budynku mieszkalnego, który wynajmujesz
- Skumulowana amortyzacja i bieżące roczne amortyzowanie nieruchomości
- Dochód z wynajmu
- Otrzymane depozyty zabezpieczające
Będziesz także chciał śledzić różne wydatki związane z wynajmowaną nieruchomością, w tym:
- Prowizje lub opłaty za zarządzanie nieruchomością
- Koszty reklamy
- Czyszczenie, konserwacja i koszty naprawy
- Ubezpieczenia domów i opłaty HOA
- Podatki od nieruchomości i koszty odsetek hipotecznych
- Depozyty zabezpieczające są zwracane najemcy
- i różne inne wydatki, takie jak narzędzia, zagospodarowanie terenu i usuwanie śmieci
Jeśli śledzisz te wydatki za pomocą oprogramowania do finansów osobistych lub arkusza kalkulacyjnego komputera, Twoje miesięczne i roczne raporty będą dostępne na wyciągnięcie ręki i możesz je łatwo wydrukować.
Ograniczenia utraty aktywności biernej
Oto hojna zasada IRS nr 1: Jeśli jeden z twoich dzierżawionych nieruchomości ma stratę netto za rok, strata ta może być kompensowana ze stratami i zyskami wszystkich twoich pozostałych nieruchomości na wynajem.
Oto teraz może niezbyt dobra wiadomość: jeśli suma całkowita dla wszystkich nieruchomości jest ujemna - strata netto - strata ta może być w całości, częściowo lub nie podlegać odliczeniu od reszty dochodów za rok z powodu ograniczenia utraty aktywności biernej.
Dzierżawa nieruchomości jest ogólnie uważana za pasywną działalność, nawet jeśli poświęcasz znaczną ilość czasu na dobranie właściwych lokatorów, naprawę wynajmowanej lokalu i inspekcję nieruchomości w celu rutynowej konserwacji.
Straty z działań pasywnych ograniczają się do kompensowania pasywnych zysków.
Jeśli aktywnie uczestniczysz w dzierżawach, wszelkie straty z tytułu najmu mogą być potencjalnie odjęte do 25 000 USD rocznie łącznie w przypadku wszystkich nieruchomości wynajmowanych. Osoby małżeńskie, które składają osobne zeznanie, mają ograniczenie wysokości czynszu do wysokości 12 500 USD, pod warunkiem, że osoba ta mieszkała niezależnie od swojego małżonka przez cały rok podatkowy. Kwota straty z czynszu dozwolona dla aktywnych uczestników wynajmu nieruchomości różni się w zależności od zmodyfikowanego skorygowanego dochodu brutto (MAGI):
- W przypadku MAGI w wysokości 100 000 USD lub mniej (50 000 USD lub mniej, jeśli osobne zgłoszenie zbiorowe), straty z tytułu najmu można odjąć w całości, do wysokości 25 000 USD (12 500 USD).
- W przypadku MAGI od 100 000 do 150 000 USD (od 50 000 do 75 000 USD w przypadku oddzielnego składania małżeństw) straty z czynszów można odliczyć do wysokości 50% różnicy między 150 000 USD (75 000 USD, jeśli złożono je oddzielnie) i MAGI.
- W przypadku MAGI powyżej 150 000 USD (75 000 USD w przypadku oddzielnego złożenia wniosku o zawarcie małżeństwa), żadna ze strat z tytułu najmu nie może zostać odliczona od innych dochodów.
Możesz przenosić straty do przodu
To prowadzi nas do hojnej reguły IRS nr 2: Straty z wypożyczalni, które są ograniczone przez pasywne ograniczenia utraty aktywności, mogą zostać przeniesione na kolejny rok podatkowy, kiedy mogą zrekompensować zyski z wynajmu.
Pasywne ograniczenia utraty działalności są stosowane każdego roku, ale straty z tytułu najmu nadal są przenoszone rok po roku, dopóki straty nie zostaną wykorzystane albo poprzez potrącenie zysków z najmu, albo potrącenie ich z innych dochodów.
Formularz 8582 służy do obliczania pasywnych ograniczeń utraty aktywności i śledzenia strat z tytułu najmu, które gromadzą się każdego roku dla każdej nieruchomości.
Planowanie podatkowe dla właścicieli
Właściciele od czasu do czasu osiągają niewielki zysk, gdy dochód z wynajmu jest wystarczający do spłacenia kredytu hipotecznego, jak również podatku od nieruchomości, ubezpieczenia i napraw. Jednak właściciele nieruchomości zaczynają amortyzować cenę zakupu wynajmowanej nieruchomości, co często może zmienić niewielki zysk ekonomiczny w niewielką stratę podatkową - uwzględniane są wydatki przekraczające dochód po amortyzacji.
Jednak często właściciele nieruchomości stają w obliczu dużych wydatków, takich jak wymiana dachu lub patroszenie mieszkania po zwolnieniu długoterminowego lokatora.
W takich okolicznościach możliwe jest, że właściciel straci więcej niż 25 000 USD, ale zasady pasywnej utraty aktywności ograniczają stratę do dokładnie 25 000 USD. Reszta zostanie przeniesiona na przyszły rok, kiedy właściciel będzie miał prawdopodobnie większy zysk i będzie w stanie wchłonąć nadwyżkę strat podatkowych.
Sprzedaż nieruchomości do wynajęcia
Straty z tytułu najmu za konkretną nieruchomość są dozwolone w całości w roku, w którym nieruchomość została sprzedana w pełnej dyspozycji niepowiązanemu nabywcy.
Sprzedaż domu, budynku mieszkalnego lub innej nieruchomości na wynajem to nie to samo, co sprzedawanie głównego miejsca zamieszkania. Tak jak przy obliczaniu zysków kapitałowych, formuła obliczania zysku lub straty z tytułu wynajmu obejmuje odjęcie podstawy kosztu od ceny sprzedaży.
Skorygowana podstawa kosztów wynajmu nieruchomości
Wzór obliczania podstawy kosztowej na nieruchomościach na wynajem przedstawia się następująco:
- Cena zakupu
- Plus koszty zakupu (opłaty za tytuł i escrow, prowizje od pośrednika w obrocie nieruchomościami itp.)
- Plus ulepszenia (wymiana dachu, nowego pieca itp.)
- Plus koszty sprzedaży (opłaty za tytuł i escrow, prowizje od pośrednika w obrocie nieruchomościami itp.)
- Oraz skumulowana amortyzacja (jak podano w formularzach podatkowych)
- Wyrównuje twoją podstawę kosztową
Obliczenie zysku lub straty będzie:
- Cena sprzedaży
- Minus swoją podstawę kosztową
- Wyrównuje twój zysk lub stratę
Jeśli wynikowa liczba jest dodatnia, zarobiłeś, gdy sprzedałeś swoją nieruchomość na wynajem. Jeśli wynikowa liczba jest ujemna, ponosisz stratę. Zyski z tytułu wynajmu nieruchomości można częściowo opodatkować jako odzyskanie amortyzacji przy maksymalnej 25-procentowej stawce podatku, a częściowo jako zyski kapitałowe . Sprzedaż nieruchomości na wynajem jest podana na formularzu 4797, a wszelkie obliczenia zysków kapitałowych są podane w załączniku D.
Nieruchomości i ograniczona odpowiedzialność
Wielu właścicieli uważa, że należy tworzyć korporacje, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki osobowe, które będą posiadały swoje nieruchomości na wynajem. Korporacja może być niekorzystna, ponieważ korporacje nie mają preferowanej stawki podatkowej na długoterminowe zyski kapitałowe.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością byłaby w stanie przekazywać swoim członkom długoterminowe zyski, więc zyski nadal kwalifikowałyby się do preferowanej 15-procentowej stopy zysków długoterminowych. Właściciele powinni omówić ten i inne prawne aspekty tworzenia firmy na wynajem nieruchomości z prawnikiem, aby uzyskać wszystkie prawne i finansowe implikacje takiej strategii.