Zamykanie, gdy ocena jest niska
Czy martwi Cię to, że otrzymujesz niską wycenę lub czy Twoja wycena została już zakończona w wartości mniejszej niż oczekiwałeś? Przykro nam, że to się stało. Na rynkach sprzedawców wiele sytuacji ofertowych często podnosi cenę zakupu wyżej niż jakakolwiek porównywalna sprzedaż w tym obszarze; dlatego w takich przypadkach wielu sprzedawców martwi się, że oceny będą niska. Na rynkach nabywców , gdy ceny są niskie lub spadają, sprzedający obawiają się również, że ocena będzie niska.
Niskie oceny mogą się jednak zdarzyć na każdym rynku: gorącym, zimnym lub neutralnym .
Dlaczego zdarzają się niskie oceny?
Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami informuje w swoim comiesięcznym badaniu REALTOR Confidence Index dla sprzedaży w okresie od listopada 2016 r. Do stycznia 2017 r., 22% respondentów stanęło w obliczu problemów związanych z oceną. W badaniu analityków hipotecznych NAR, 55% respondentów w tym okresie zgłosiło problemy z oceną.
Istnieje wiele powodów, dla których domy nie oceniają po cenie sprzedaży, a oceny są niskie. Tu jest kilka:
- Sztucznie zawyżone ceny wynikające z wielu ofert .
- Spadające wartości rynkowe z powodu mniejszej liczby kupujących dokonujących zakupów w większym asortymencie domów.
- Obniżenie liczebności wykluczenia lub krótkiej sprzedaży w sąsiedztwie, zwłaszcza gdy nie ma innych porównywalnych sprzedaży .
- Nieprawidłowa ocena przez underwritera .
- Przecena przez sprzedającego.
- Niedoświadczony rzeczoznawca, który nie rozumie lokalnych wpływów na wartość.
- Rosnące wartości rynkowe ze względu na ograniczone zapasy i niewiele kompotów.
- Rzeczoznawca przeoczył oczekujące dane dotyczące sprzedaży, które mogą odzwierciedlać wyższą porównywalną sprzedaż po zamknięciu lub oceniający wybrał porównywalną sprzedaż z niewłaściwych dzielnic.
- Kupujący otrzymuje zwrot gotówki od sprzedawcy, co sprawia, że pożyczkodawca uważa, że cena została zawyżona.
Czynnikiem, który nie wchodzi w grę, jest to, czy pożyczkodawca chce dokonać pożyczki. Pożyczkodawcy chcą pożyczać pieniądze, a kredytodawcy nie mają możliwości robienia zakupów .
Rozwiązania dla niskich ocen
Nie panikuj, jeśli ocena jest niska. Trudno jest zachować spokój, gdy wydaje się, że trwająca sprzedaż się rozpadnie, ale obie strony mają opcje:
- Kupujący może odrobić różnicę w gotówce.
Kredytodawca dba o wycenę tylko w takim zakresie, w jakim wpływa na stosunek kredytów do wartości . Niska ocena nie oznacza, że pożyczkodawca nie pożyczy. Oznacza to, że pożyczkodawca udzieli kredytu na podstawie stosunku uzgodnionego w umowie o szacowanej wartości. Czasami pożyczkodawca kupującego nie pozwala kupującemu na wypłatę gotówki za różnicę, a w takim przypadku, aby kupujący zapłacił zamiast niektórych kosztów zamknięcia sprzedawcy.
- Sprzedawca może obniżyć cenę.
Jeśli dom był zbyt drogi lub jego wartość była zawyżona, często jest to najlepsze rozwiązanie. To sprawia, że kupujący jest szczęśliwy, a pożyczkodawca jest zadowolony. Nie ma gwarancji, że jeśli kupujący odejdzie, sprzedawca nie otrzyma niskiej wyceny od pożyczkodawcy drugiego kupującego, nie wspominając już o czasie i kłopotach związanych z ponowną sprzedażą nieruchomości. Czasami najlepszy jest ptak w dłoni.
- Sprzedający może zaproponować przeniesienie drugiej hipoteki z tytułu różnicy.
Jeśli kupujący naprawdę chce domu, ale nie może wymyślić różnicy w gotówce, dokonywanie płatności lub ryczałtowa płatność w późniejszym terminie do sprzedawcy jest opcją. Po zamknięciu depozytu sprzedający często zachowują prawo do zdyskontowania drugiego kredytu hipotecznego , sprzedając go mniej niż wartość nominalna inwestorowi.
- Zamów drugą ocenę.
Po pierwsze, jeśli twoja pożyczka jest pożyczką FHA, poproś pożyczkodawcę o listę zatwierdzonych rzeczoznawców. Albo sprzedawca, albo kupujący może zapłacić za drugą wycenę. Czasami druga ocena będzie wyższa niż pierwsza, zwłaszcza jeśli pierwszy oceniający był niedoświadczony lub popełnił błędy.
Jeśli Twoja pożyczka jest pożyczką konwencjonalną , podlega przepisom Kodeksu postępowania w sprawie wyceny nieruchomości (Home Valuation Code of Conduct, HVCC). Barb Torres, akredytowany starszy rzeczoznawca, mówi: "Gdy tylko strony znajdą rzeczoznawcę, który nie jest zaznajomiony z lokalnym rynkiem, mają oni prawo skontaktować się z kredytodawcą (najlepiej na piśmie) z DEMAND, z którego korzysta lokalny rzeczoznawca . "
- Dostarczyć listę porównywalnych sprzedaży .
Poproś zaangażowanych agentów o sporządzenie listy ostatnich porównywalnych transakcji, które uzasadniają uzgodnioną cenę sprzedaży. Prześlij tę listę do subemitenta i poproś o sprawdzenie oceny. Spróbuj użyć comps bliżej właściwości obiektu niż comps używanych przez rzeczoznawcę.
- Poproś także agentów, aby skontaktowali się z agentami aukcyjnymi oczekujących na sprzedaż, aby sprawdzić rzeczywistą cenę sprzedaży tych nieruchomości. Agenci nie muszą ujawniać ceny sprzedaży, ale wielu z nich chętnie pomaga, ponieważ mogą znaleźć się w takiej samej sytuacji. Zawsze możesz zapytać, czy agent uważa, że twoja cena oceni, czy agent odmawia ujawnienia oczekującej ceny.
Kompromis dotyczący wartości. Czasami sprzedający wycofają się nieco z kupującego, płacąc całą różnicę i ustalą gdzieś między pełną gotówką a całkowitym obniżeniem ceny. Jeśli chodzi o różnicę w wysokości 10 000 USD, sprzedawca może zgodzić się na 5000 USD w gotówce i obniżyć cenę o 5000 USD.
- Poproś sprzedawcę o zapłacenie za niezależną wycenę. Jeśli kupujący obniżył o 20%, nabywca może na przykład przejść na program pożyczkowy o wartości 10% i wykorzystać nowo uwolnioną gotówkę do wynegocjowania wyższej płatności gotówkowej ze sprzedającym.
- Anuluj transakcję.
Wiele umów zakupu zawiera rezerwę na pożyczki . Jeżeli ocena jest niska, kupujący nie kwalifikuje się do zakupu nieruchomości na uzgodnionych warunkach umowy. Odpowiednio napisana rezerwa na kredyt umożliwia kupującemu anulowanie umowy i wymaga od sprzedającego, aby zwolnił płatną kaucję kupującego .
Podobnie, sprzedawca może sprzedać więcej za przywrócenie domu na rynek i poszukiwanie nowego nabywcy. Dopóki niska ocena nie była FHA, nowa ocena może być bardzo różna. Oceny FHA mają przypisany numer sprawy, więc jeśli pierwszym nabywcą byłby FHA, a drugim nabywcą byłby FHA, taka sama ocena byłaby stosowana.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.