Wiesz, czy powinieneś refinansować czy nie
Dowiesz się wszystkiego, co musisz wiedzieć o istniejącej pożyczce i potencjalnym zamienniku.
Oblicz swoją oryginalną pożyczkę
Tak, już wiesz, jaka jest twoja miesięczna płatność i ile jeszcze jesteś winien. Musisz jednak również wiedzieć, jaka część każdej płatności idzie w parze z twoimi kosztami odsetek i ile faktycznie spłaca pożyczone pieniądze. Aby to zrozumieć, będziesz potrzebował tabeli amortyzacji, którą możesz uzyskać z różnych źródeł. Wolę używać programu Excel do obliczania amortyzacji , ale można również użyć kalkulatora internetowego lub innego oprogramowania arkusza kalkulacyjnego.
W tym opisie wyjaśnię, jak obliczyć opcje refinansowania za pomocą programu Excel, ale proces jest taki sam, jeśli korzystasz z kalkulatora amortyzacji About.com lub innego programu (najlepiej użyć arkusza kalkulacyjnego, ponieważ liczby będą dokładniejsze ). Przyjmiemy następujące przykłady w trakcie pracy nad przykładem:
- Pierwotna kwota pożyczki: 180 000 USD
- Pierwotna data pożyczki: 7/1/2003
- Dzisiejsza data: 7/1/2012
- Oprocentowanie pożyczki: 5,4%
- Okres kredytowania: 30 lat
Aby uzyskać szczegóły dotyczące pierwotnej pożyczki, wprowadź je do wybranego kalkulatora amortyzacji. Jeśli to możliwe, wprowadź rzeczywisty miesiąc i rok, w którym pierwotnie pożyczyłeś pieniądze. Użyj swojej pierwotnej kwoty pożyczki, a nie kwoty, którą obecnie jesteś winien.
Określ, gdzie stoisz
Zwróć uwagę na to, gdzie stoisz z aktualną pożyczką. Przewiń w dół do dzisiejszej daty i sprawdź, ile jeszcze jesteś winien w związku z pożyczką. W naszym przykładzie jest to 152,160,64 USD (liczby mogą się różnić w zależności od zaokrąglenia w zależności od używanego oprogramowania i jego dokładności).
Oblicz kredyt zastępczy
Sprawdź, jaka będzie twoja nowa pożyczka, jeśli refinansujesz. W tym przykładzie założymy, że:
- Kwota pożyczki: 152,160,64 USD (skopiowana z góry)
- Data rozpoczęcia pożyczki: 7/1/12
- Oprocentowanie nowej pożyczki: 4,25%
- Okres kredytowania: 30 lat
Zauważysz, że twoja miesięczna wypłata spadnie do 748,54 $, jeśli refinansujesz (w porównaniu do 1 010,76 zł na pierwotną pożyczkę). Jest to atrakcyjne, ale nie powinno to być niespodzianką, ponieważ twoja nowa pożyczka jest mniejsza i ma niższe oprocentowanie. Oszczędność na comiesięcznej płatności może być dla ciebie ważna, ale to tylko jeden z kilku ważnych czynników.
Zrób pewne założenia dotyczące tego, jak długo będziesz utrzymywać pożyczkę
Niestety, rzadko kiedy masz jednoznaczną odpowiedź, gdy decydujesz, czy chcesz refinansować. Musisz zdecydować, co Twoim zdaniem się stanie i podejmiesz decyzję na podstawie swoich założeń. Spróbuj oszacować, jak długo utrzymasz nową pożyczkę. Czy zostaniesz w tym samym domu przez następne 7 lat?
Czy zostaniesz tam przez całe 30 lat? W porządku, jeśli nie wiesz - możesz wykonać kilka analiz typu "co jeśli".
Spójrz na koszty odsetek
Teraz możesz zajrzeć pod maskę i zobaczyć, co się stanie, jeśli refinansujesz. Sprawdź, ile wydasz na odsetki ze starą pożyczką i nową pożyczką. Przejdź do każdej tabeli amortyzacji i porównaj całkowitą kwotę w kolumnie "Odsetki". Zacznij od dzisiejszej daty i kontynuuj, aż do momentu, w którym myślisz, że pozbędziesz się pożyczki (7 lat, kiedy to się opłaci lub cokolwiek wybierzesz).
Jest to najłatwiejsze, jeśli obliczyłeś każdą pożyczkę za pomocą arkusza kalkulacyjnego lub możesz skopiować i wkleić tabelę amortyzacji do arkusza kalkulacyjnego. Zobacz przykład, jak to zrobić tutaj, lub użyj funkcji SUMA w OpenOffice, Dokumentach Google lub Excelu. W naszym przykładzie istnieją pewne interesujące różnice:
- Jeśli utrzymasz dotychczasową pożyczkę do momentu jej spłaty, wydasz 103,236 dolarów odsetek od dzisiaj aż do 2033 roku
- Jeśli refinansujesz i zatrzymasz pożyczkę, dopóki się jej nie opłaci, wydasz 117 313 USD od dnia dzisiejszego do 2042 roku
Czy w ciągu najbliższych 30 lat warto wydać 14 000 USD, aby uzyskać niższą miesięczną opłatę? Może tak jest, a może nie jest. Ale co, jeśli tylko zatrzymasz pożyczkę (lub pozostanie w domu) przez 10 lat?
- Jeśli utrzymasz dotychczasową pożyczkę, wydasz 69,565 USD na odsetki od teraz do lipca 2022 roku
- Jeśli refinansujesz, wydasz $ 58 545 na odsetki od teraz do lipca 2022 roku
W takim przypadku refinansowanie wygląda na bardziej atrakcyjne. Nie tylko skorzystasz z niższej płatności, ale także zaoszczędzisz na kosztach odsetek (ponieważ nie będziesz płacić odsetek przez całe 30 lat).
Wymyśl sposób na pokrycie kosztów zamknięcia
Kiedy refinansujesz, być może będziesz musiał zapłacić koszty zamknięcia. Musisz również wziąć pod uwagę te koszty, decydując co robić. Możesz wziąć pod uwagę koszt alternatywny wykorzystania tych funduszy: czy mógłbyś uzyskać odsetki od tych pieniędzy? Jeśli tak, to czy warto wydawać pieniądze na koszty zamknięcia?
Możesz również wziąć pod uwagę tradycyjną formułę zwrotu kosztów refinansowania: ile czasu zajmie Ci odzyskanie wydanych pieniędzy, zakładając, że miesięczna rata spadnie (podziel miesięczne oszczędności na całkowite koszty zamknięcia, aby dowiedzieć się, ile to zajmie). Czy zostaniesz w domu wystarczająco długo, aby odzyskać te koszty? Cokolwiek robisz, upewnij się, że nie ignorujesz kosztów zamknięcia, ponieważ są one ważnym elementem układanki.
Jeśli sfinansowałeś koszty zamknięcia lub zostałeś "zawarty" w nowej pożyczce (lub jeśli masz pożyczkę bez kosztów zamknięcia ), nie musisz robić nic więcej - koszty są już uwzględnione w twoim większym saldzie pożyczki lub wyższe oprocentowanie.