Prawda na temat bez zamykania pożyczek kosztowych
Jeśli masz ochotę skorzystać z pożyczki bez kosztów zamknięcia, musisz zrozumieć, jak one działają, jakie są kompromisy i kiedy mają one największy sens.
Za każdym razem, kiedy pożyczasz pieniądze, ktoś dostaje zapłatę. Pożyczkodawca otrzymuje odsetki, które są łatwe do zrozumienia, ale co z kosztami transakcji? Należy uiścić jednorazowe opłaty za czeki kredytowe, ekspertyzy, opłaty za zainicjowanie i poszukiwanie tytułów. Brokerzy kredytów hipotecznych zarabiają prowizję, a inni mogą otrzymać prowizję za polecenie. Kto płaci, gdy koszty nie są jasno wykazane?
Brak kosztów zamknięcia = "wyższa stawka"
Kiedy korzystasz z pożyczki bez kosztów zamknięcia, nadal płacisz opłaty. Zauważysz, że te pożyczki mają wyższe stopy procentowe . Zamiast płacić z góry ryczałtem (np. Wypisując czek), z czasem płacisz trochę więcej. Koszt zostaje dodany - w małych porcjach - do każdej wpłaconej miesięcznej opłaty.
To niekoniecznie jest dobre lub złe. Pytanie brzmi, ile ekstra będziesz płacić miesiąc po miesiącu - i czy jest to lepsza okazja niż płacenie wszystkich kosztów w tej chwili?
Aby to zrozumieć, możesz potrzebować trochę matematyki i będziesz musiał przyjąć pewne założenia dotyczące tego, jak długo utrzymasz pożyczkę (zanim sprzedasz dom lub refinansujesz pożyczkę na inną pożyczkę).
Pożyczka o wyższym oprocentowaniu oznacza wyższą miesięczną opłatę. Jeśli zastanawiasz się, jak to działa, zobacz, jak obliczyć miesięczne płatności - stopa procentowa jest kluczowym "składnikiem" w tych obliczeniach. Porównaj stawki dostępne dla kredytów zi bez kosztów zamknięcia.
Na przykład różnica może wynosić 0,5% (uzyskać rzeczywiste kwotowania od kredytodawców na podstawie wyniku pożyczki i kredytu, aby upewnić się, że pracujesz z odpowiednimi numerami).
W przypadku pożyczki o wartości 250 000 USD miesięczna kwota główna i wypłata odsetek wyniosłyby 132,05 USD, jeśli zaciągnąłby kredyt w wysokości 5%. Jeśli obciążysz to do 5,5% (ponieważ nie zapłacisz żadnych kosztów zamknięcia), płatność zmieni się na 1499,47 USD. Przez ile miesięcy warto płacić dodatkowe 77,42 USD miesięcznie? To zależy od tego, ile kosztuje zamknięcie, i jak bardzo chcesz zachować gotówkę w kieszeni.
Gdy brak kosztów zamknięcia jest dobrym pomysłem
Płacenie dodatkowych co miesiąc nie musi być złe. W niektórych przypadkach może to być właściwy wybór. Oczywiście powinieneś oprzeć swoją decyzję na wielkim obrazie - a nie na nieuchronnym bólu pisania dużych czeków na koszty zamknięcia dzisiaj.
Jeśli stopy spadną w najbliższej przyszłości, może nie być sensu płacenie dużych wydatków z kieszeni, aby zablokować wysoką pożyczkę. Możesz spróbować po prostu zapłacić trochę więcej każdego miesiąca, a następnie refinansować pożyczkę, jeśli stawki spadną. Niestety, nigdy nie możesz być pewny co do rozmiaru, kierunku lub czasu zmian stóp procentowych, więc musisz przyjąć pewne założenia i podjąć pewne ryzyko (bez względu na to, czy płacisz z kieszeni, czy nie).
Jeśli masz dość pewności, że sprzedasz dom lub refinansujesz pożyczkę w ciągu kilku lat (pięć lat lub mniej, powiedzmy), to może mieć sens, aby na razie pominąć płacenie kosztów zamknięcia.
Zapłacisz wyższą miesięczną opłatę za kilka lat - nie przez cały okres 30-letniej hipoteki. Być może wiesz, że zmiana miejsca pracy jest w Twojej przyszłości, lub problemy w twoim raporcie kredytowym pozwolą ci uzyskać znacznie lepszą pożyczkę w przyszłości. Ponownie, nie da się przewidzieć przyszłości, ale zawsze można planować i iść w tym kierunku.
Kiedy to zły pomysł
Boli Cię teraz duże koszty, ale może to być słuszne, jeśli możesz się dobrze przygotować na dłuższą metę. Zabezpieczenie mniejszych miesięcznych płatności przez wiele kolejnych lat może pomóc przetrwać niektóre niespodzianki z życia (i wydać mniej ogólnie, jeśli w końcu utrzymasz pożyczkę przez długi czas).
Zastanów się dwa razy nad przyjęciem wyższej stawki (bez kosztów zamknięcia), gdy:
- Stawki są stosunkowo niskie i oczekuje się, że wzrosną
- Będziesz trzymać pożyczkę przez wiele lat
- Możesz pozwolić sobie na najtańszą możliwą cenę
Jak uzyskać najlepszą pożyczkę
Jeśli nie jesteś zainteresowany żadnymi kosztami związanymi z zamknięciem, pamiętaj o uwzględnieniu wszystkich czynników i spędź co najmniej trochę czasu na liczbach. Tak, to wygląda na pracę domową, ale to ważna decyzja. Następnie rozejrzyj się.
Często można uzyskać różne wyceny od tego samego brokera - niektóre z nich z kosztami zamknięcia i inne o różnych poziomach kosztów zamknięcia. Dzięki wszystkim opcjom przed Tobą zobaczysz, że możesz znaleźć poziom kosztów, który jest do zaakceptowania.
Zrób także zakupy porównawcze. Poproś kilku brokerów kredytów hipotecznych, a także swój bank lub kasę o wycenę. Sprawdź u pożyczkodawcy online. Przekonasz się, że inaczej różnicują koszty zamknięcia i mogą oferować różne stawki.
Koszty zamknięcia są złożone, a kredyty na zamknięcie nie zawsze są tak tanie, jak się wydaje. Upewnij się, że wiesz, jak działają koszty zamknięcia przed pociągnięciem za spust.