Kiedy płatności nie nadążają za odsetkami
Ujemna amortyzacja jest możliwa przy dowolnym rodzaju pożyczki i często jest postrzegana w przypadku kredytów studenckich i kredytów na nieruchomości.
Jak działa ujemna amortyzacja?
Aby zrozumieć ujemną amortyzację, najlepiej zacząć od zwykłej amortyzacji.
Amortyzacja to proces spłaty salda kredytu z płatnościami stałymi (często miesięcznymi płatnościami). Na przykład, gdy kupujesz dom z 30-letnią hipoteką o stałym oprocentowaniu, co miesiąc będziesz dokonywać tej samej płatności - nawet jeśli saldo twojego kredytu i koszty odsetek spadają z czasem.
Miesięczne płatności są obliczane na podstawie kilku czynników:
- Saldo pożyczki - ile pożyczasz
- Czas potrzebny na spłatę pożyczki ( znany jako termin )
- Stopa procentowa naliczona od salda kredytu
W obliczeniach pojawia się stała płatność, która całkowicie spłaci twoją pożyczkę pod koniec wybranego okresu (zwykle od 15 do 30 lat w przypadku kredytu mieszkaniowego). Każda płatność składa się z dwóch elementów:
- Część płatności pokrywa odsetki od zadłużenia
- Pozostała część płatności spłaci twój dług (lub zmniejszy saldo twojego kredytu)
Aby dowiedzieć się więcej i zobaczyć przykładowe tabele amortyzacji , na dole tej strony znajdziesz przykładowy wykres ujemnej amortyzacji.
Kiedy wszystko pójdzie negatywnie
Przy niektórych pożyczkach masz możliwość płacenia mniej niż pełna amortyzacja . Głównym powodem, aby płacić mniej, jest oczywiście łatwiej zapłacić mniej.
Kiedy płacisz mniej niż odsetki w danym miesiącu (lub w jakimkolwiek okresie czasu), koszty odsetek są dodawane do salda kredytu.
Innymi słowy, jesteś winien więcej każdego miesiąca . W rzeczywistości nie otrzymujesz pieniędzy od pożyczkodawcy, ale Twoje saldo pożyczki rośnie, ponieważ nie płacisz odsetek.
Proces dodawania odsetek do salda kredytu jest nazywany kapitalizacją odsetek .
W końcu będziesz musiał spłacić pożyczkę. Może się to zdarzyć na kilka sposobów:
- Poprzez regularne płatności amortyzacyjne (które będą wyższe niż byłyby, gdyby pożyczka nie wzrosła)
- Refinansowanie pożyczki
- Dokonując płatności balonem, aby spłacić dług
Dlaczego warto stosować ujemną amortyzację?
Trzeba zapłacić w obie strony, więc dlaczego ludzie decydują się na wzrost kredytów?
Nieumiejętność zapłaty: czasami po prostu nie masz dostępnych środków na dokonywanie płatności. Na przykład w okresach bezrobocia możesz nie być w stanie spłacać kredytów studenckich. Możliwe jest złożenie wniosku o odroczenie , co pozwala na tymczasowe zaprzestanie dokonywania płatności. Jednak odsetki wciąż są naliczane, a będziesz musiał zapłacić odsetki, chyba że masz dotowane kredyty . Zauważ, że często masz możliwość zapłacenia odsetek (pomijając większą płatność), jeśli chcesz uniknąć ujemnej amortyzacji.
Pożyczki inwestorskie: w niektórych przypadkach inwestorzy nie są zainteresowani rejestracją dużych miesięcznych płatności.
Jest to szczególnie ważne w przypadku projektów krótkoterminowych (na przykład poprawka i flip). Jest to spekulacyjny i ryzykowny sposób inwestowania, ale niektórzy ludzie i firmy robią to z powodzeniem. Aby strategia się opłaciła, musisz sprzedać aktywa z zyskiem wystarczającym do spłacenia odsetek, które nigdy nie zapłaciłeś.
"Rozciąganie", aby kupić: niektórzy kupujący w domu używają ujemnej amortyzacji, aby kupić nieruchomość, która obecnie znajduje się poza ich przedziałem cenowym. Założeniem jest, że później będą mieli większy dochód, a wolą kupić dzisiaj droższą nieruchomość niż kupić tańszą i muszą się przenieść w pewnym momencie w przyszłości. Ponownie, jest to ryzykowna strategia - nie można przewidzieć przyszłości, a istnieją niezliczone historie oczekiwań, które nigdy nie stały się rzeczywistością. Niektóre przykłady ryzykownych pożyczek obejmują kredyty opcyjne ARM lub kredyty typu pick-your-payment (które nie są tak popularne jak kiedyś).
Przykład ujemnej amortyzacji
Aby zobaczyć ujemną amortyzację w działaniu, weź pożyczkę i załóż, że płacisz mniej niż odsetki. Z czasem saldo wzrośnie.
Załóżmy na przykład, że pożyczasz 100 000 USD po 6% przez 30 lat, aby spłacać co miesiąc. W tym przypadku nie będziemy płacić co miesiąc, a zobaczysz, że saldo pożyczki wzrasta. Możesz tworzyć własne tabele amortyzacji i korzystać z dowolnej wybranej przez siebie płatności.
Jak widać, wysokość odsetek, które płacisz, zwiększa się każdego miesiąca - wraz z saldem twojego kredytu.
| Miesiąc | Rozpoczęcie równowagi | Rzeczywista płatność | Dyrektor | Zainteresowanie | Zakończenie salda |
| 1 | 100 000,00 USD | $ - | $ (500,00) | 500,00 USD | 100 500,00 USD |
| 2 | 100 500,00 USD | $ - | $ (502,50) | 502,50 USD | 101,002,50 USD |
| 3 | 101,002,50 USD | $ - | $ (505,01) | 505,01 USD | 101,571,51 USD |
| 4 | 101,571,51 USD | $ - | $ (507,54) | 507,54 USD | 1022,05 USD |
| 5 | 1022,05 USD | $ - | $ (510,08) | 510,08 USD | 1022,55,13 USD |
| 6 | 1022,55,13 USD | $ - | $ (512,63) | 512,63 USD | 1033,07,75 USD |
| 7 | 1033,07,75 USD | $ - | $ (511,19 USD) | 515,19 USD | 103 552,94 USD |
| 8 | 103 552,94 USD | $ - | $ (517,76) | 517,76 USD | 104 070,70 USD |
| 9 | 104 070,70 USD | $ - | $ (520,35) | 520,35 USD | 104,591,06 USD |
| 10 | 104,591,06 USD | $ - | $ (522,96) | 522,96 USD | 1051,14 USD |
| 11 | 1051,14 USD | $ - | $ (525,57) | 525,57 USD | 105,69,558 USD |
| 12 | 105,69,558 USD | $ - | $ (528,20) | 528,2 USD | 1066,07 USD |