Dowiedz się, jak negocjować ustalenia inspekcji domu
Próbna awaryjność naprawy
Na przykład tutaj znajduje się przypadek inspekcji dotyczący napraw ze standardowej umowy sprzedaży nieruchomości powszechnie stosowanej w Północnej Karolinie. Treść umowy sprzedaży nieruchomości w twoim stanie może być podobna lub bardzo odmienna.
13. (c) Zgodnie z wszelkimi inspekcjami podanymi w (a) i (b) powyżej, jeśli jakiekolwiek naprawy są konieczne, sprzedawca ma możliwość ich wykonania lub odmowy ich wykonania. Jeżeli Sprzedawca zdecyduje się nie dokończyć naprawy, wówczas Nabywca będzie miał możliwość przyjęcia Nieruchomości w jej obecnym stanie lub rozwiązania niniejszej umowy, w takim przypadku wszystkie należne pieniądze zostaną zwrócone. O ile nie określono inaczej, wszelkie elementy nieobjęte (a) (i), (a) (ii), (a) (iii) i (b) powyżej są wyłączone z negocjacji dotyczących naprawy w ramach niniejszej umowy.
Ta klauzula warunkowości jasno określa prawa i obowiązki obu stron. Sprzedający może wybrać naprawę problemów znalezionych przez kupującego lub przekazać mu taką opcję.
Ustępy na końcu klauzuli odnoszą się do przypadku awaryjnego inspekcji domowej , który określa elementy, które zgodnie z oczekiwaniami będą działać prawidłowo podczas zamykania, oraz szczegóły dotyczące kontroli w przypadku niszczących drewno owadów.
Istnieje osobny dodatek lub załącznik, który można wykorzystać do ustalenia umowy o naprawie między kupującym a sprzedającym.
Zakładaj wydatki na wstrzymanie
Jeśli to możliwe, kupujący powinni opóźnić tak wiele kosztów zamknięcia, jak to możliwe, dopóki problemy z naprawą nie będą znane i rozwiązane. Po co wydawać pieniądze na wyszukiwanie tytułu, ankietę i inne drogie koszty zamknięcia, dopóki nie będziesz wiedział, że dom będzie twój? Spraw, by inspekcje nie wchodziły w grę zbyt wcześnie, abyś mógł negocjować problemy związane z naprawą i przejść do finalizacji transakcji.
Nierozwiązane problemy z naprawą
Znane problemy stają się faktami materialnymi: jeśli kupujący nie stawia nierealistycznych wymagań, często w najlepszym interesie sprzedawcy jest negocjowanie i naprawa. Gdy problem jest znany, staje się on istotnym faktem, który musi zostać ujawniony wszystkim przyszłym potencjalnym nabywcom. Jeśli nie jest to poważny problem, rzecz jest przyszłym kupującym może nie obchodzi. Gorący przycisk jednego kupującego to wzruszenie ramion dla kolejnego kupującego.
Czasami sprzedawcy myślą, że mogą podnieść cenę domu, aby pokryć naprawę, ale jeśli dom jest już wyceniony prawidłowo, to zwykle nie działa. Przeceniony dom siedzi na rynku zamiast sprzedawać, a sprzedawcy nadal dokonują płatności, zamiast przenosić się do nowego domu.
Banki mogą nie pożyczać: problemy odnotowane podczas oceny mogą rzucić czerwoną flagę pożyczkodawcy; takie problemy mogą spowodować, że pożyczkodawca poprosi o kontrolę strukturalną, aby sprawdzić, czy nie ma problemów z domem.
Bank może odmówić sfinalizowania pożyczki do czasu dokonania napraw.
Planowanie napraw
Naprawy dokonane przed zamknięciem: Jeśli sprzedawca dokona napraw przed zamknięciem, odeślij inspektorowi do domu do ponownego sprawdzenia, gdy tylko otrzymasz wiadomość, że naprawy zostały zakończone. Nie czekaj na ostatni etap , ponieważ nie chcesz dowiedzieć się w dniu zamknięcia, że naprawy nie zostały wykonane lub zostały wykonane źle. Inspektor może pobierać dodatkową opłatę za usługę.
Naprawy dokonane po zamknięciu: Istnieje kilka podstawowych scenariuszy napraw dokonanych po zamknięciu:
- Sprzedawca może podać kwotę ryczałtową na zamknięcie, aby pokryć koszty napraw, które zgadzasz się zainicjować po zamknięciu.
- Sprzedawca może dokonać przedpłaty za naprawę osoby do wykonania pracy.
- Część wpływów sprzedającego może być utrzymana w zaufaniu po zamknięciu i używana do zapłaty za naprawy (zwykle obliczane na półtora raza szacunku). Powinna być zawarta podpisana umowa w celu zapewnienia dokonania napraw.
Metoda, której używasz, zależy od złożoności napraw. Proste przedmioty, w przypadku których uważasz, że oszacowanie, które otrzymałeś są wystarczające, prawdopodobnie zostałyby wypłacone jako ryczałt. Rozległe naprawy często ujawniają więcej problemów w miarę postępów i prawie zawsze kosztują więcej niż przewidywano.
Kupujący powinien skonsultować się z prawnikiem, aby upewnić się, że ich interesy są chronione przed wyrażeniem zgody na dokonanie napraw przed zamknięciem. Kiedy kupujący nie jest jeszcze właścicielem domu, istnieje dodatkowe ryzyko i zobowiązania do dokonywania napraw przed skonsumowaniem sprzedaży.
Edytowane przez Elizabeth Weintraub, ekspert do kupowania domu.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.