Ostre oferty na oferty kupna mogą być przydatne
Wiesz, kto naprawdę kocha, w tym klauzulę eskalacji w ofercie zakupu ? Agenci nieruchomości. Szczególnie agenci kupującego wydają się być bardzo roztrzepani tą praktyką. Agenci nie są jednak winni za zainteresowanie klauzulami eskalacji, ponieważ często to sami nabywcy domu podnoszą go, sugerując, że dobrym pomysłem może być klauzula eskalacji, zwana również ostrą ofertą.
Co to jest klauzula eskalacji?
Klauzula eskalacji jest zwykle wykorzystywana w potencjalnej sytuacji wielu ofert .
Jest to synonim frazy: ostra stawka. Jest używany, aby spróbować wycisnąć wszystkie konkurentów w procesie licytacji. Zasadniczo mówi się, że kupujący zapłaci X kwotę, która może wynosić dowolną liczbę od 100 do setek tysięcy, wykraczającą poza najwyższą ofertę otrzymaną przez sprzedającego, i na ogół zawiera limit pułapu.
Typowy typ klauzuli eskalacji może wyglądać następująco: Kupujący zobowiązuje się zapłacić 1.000 USD więcej niż najwyższa oferta otrzymana przez sprzedającego, aby nie przekroczyć ceny sprzedaży w wysokości 315 000 USD. Kupujący może chcieć zastosować tę klauzulę w ofercie zakupu, jeśli wydaje się, że inni kupujący mogą podnieść cenę powyżej podanej ceny.
Powiedzmy, że nieruchomość znajduje się na liście 295 000 $. Ma wszystkie dzwony i gwizdy, których pragnie kupujący, i znajduje się w dzielnicy o wysokim popycie, przy cichej ślepej uliczce. Czasami agent aukcyjny poinformuje kupujących, że wszystkie oferty zostaną przedstawione w określonym dniu o określonej godzinie i może to być pierwsza wskazówka, że sprzedawca spodziewa się otrzymać więcej niż jedną ofertę.
W tym hipotetycznym przypadku gorącego rynku sprzedawcy i wspaniałego domu o wartości 295 000 $ sprzedawca mógł otrzymać oferty takie jak:
- 290 000 $ (ponieważ zawsze jest ktoś, kto wierzy, że nikt inny nie licytuje).
- 295,000 USD
- 305,000 USD
- 310 000 USD
Jeśli czwarty kupujący złoży ofertę z klauzulą eskalacji, o czym mowa powyżej, oznacza to, że kupujący zgodzi się zapłacić sprzedającemu 311,000 USD.
Kupujący jest zadowolony, ponieważ cena wynosi 4000 USD poniżej maksymalnej ceny, którą kupujący był gotów zapłacić, a sprzedawca otrzymuje najwyższą ofertę. Wszystko wydaje się dobrze i dobrze, ale czy tak?
Wady Klauzuli eskalacji
Z punktu widzenia sprzedawcy klauzula eskalacji może nie być najlepszą opcją dla sprzedającego. Przyjęcie oferty z klauzulą eskalacji oznacza, że sprzedawca nie może już wystawiać wielu ofert liczników innym stronom ani kontynuować negocjacji. W powyższym przykładzie kupujący zabrał pieniądze ze stołu. Sprzedawca stracił 4000 $.
To zależy od tego, czy faktyczna najwyższa oferta kupującego wynosiła 315 000 USD. Być może byłaby wyższa, ale sprzedający, który akceptuje umowę z klauzulą eskalacji, nigdy nie dowie się, o ile taki kupujący mógłby licytować.
Co więcej, w tego typu sytuacjach związanych z wieloma ofertami, w najlepszym interesie sprzedającego może być wystawienie kontrofert. W niektórych stanach, na przykład w Kalifornii, sprzedawca może złożyć ofertę przeciwną każdemu z kupujących, jeśli tego chce sprzedawca, lub tylko jednemu lub dwóm kupującym. (Wspominamy o Kalifornii, ponieważ państwo ma skłonność do przewodzenia państwu). Sprzedający ma na ogół więcej opcji dostępnych w sytuacji, w której oferta dotyczy wielu kont. Każda oferta kontra może być ważona i analizowana osobno.
Załóżmy na przykład, że sprzedawca decyduje, że popyt na rynku jest tak duży dla domu, że sprzedawca może nie wybrać żadnej z ofert zakupu ani nie zliczyć żadnej z ofert. To zawsze jest możliwe. W takiej sytuacji sprzedawca może zmienić cenę sprzedaży domu na, powiedzmy, 315 000 USD i ponownie rozpocząć licytację. Wadą tego scenariusza jest jednak to, że nie może być żadnych bezpośrednich klientów, a dni na rynku mogą dłużej trwać, a to zawsze stanowi ryzyko, gdy sprzedawca podnosi cenę. Mimo to może to być opłacalne rozwiązanie i warto się zastanowić, zamiast zaakceptować umowę o klauzuli eskalacji.
Dlaczego kupujący grożą ku klauzulom eskalacji
Nie każdy nabywca domu cieszy się napięciem i napięciem, które towarzyszy negocjacjom na zakup domu .
Kupujący martwią się również o konkurencję, a niektórzy odmawiają złożenia oferty w sytuacji, w której występuje wiele ofert. Wprowadzając klauzulę eskalacji, może to zwiększyć prawdopodobieństwo akceptacji oferty przez kupującego i określa konkretne parametry definiujące strefę komfortu kupującego.
To, czy klauzula eskalacji jest "legalna" w każdym państwie, zależy od interpretacji prawnej. To nie powstrzymuje agentów od sugerowania tego lub kupujących, którzy chcą to zrobić. Jednak ze względów praktycznych może się wydawać, że kupujący ma łatwiejszą ofertę, która jest najlepsza i najlepsza.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.