Jak napisać awarię w ofercie kupującego do zakupu
Wielu sprzedawców martwi się, że jeśli sprzedadzą swój dom bez znalezienia nowego domu od razu, mogą skończyć składując rzeczy do przechowywania i wynajmu. Lub gorzej, śpiąc pod mostem autostrady obok skradzionego koszyka spożywczego.
To emocjonalny czas dla sprzedawców, oderwanie się od przeszłości i zaglądanie w nieznaną przyszłość. Pod pewnymi względami sprzedaż i kupno domu przypomina poród. Gdyby wszystkie kobiety mogły przypomnieć sobie, co przeszły na poród, na świecie może być mniej dzieci.
Kontynuacja w przypadku sprzedawcy znajdującego dom zastępczy
W zależności od konkretnego lokalnego prawa nieruchomości i zwyczaju, niektóre kontrakty będą zawierać pojedynczą linię, która uzależni transakcję od znalezienia przez sprzedającego domu zastępczego. Problem z tym, z punktu widzenia kupującego, jest taki, że klauzula mogłaby pozwolić sprzedawcy na anulowanie transakcji w dowolnym momencie, nawet w dniu, w którym ma się zamknąć. Niewielu kupujących zaakceptowałoby te warunki, gdyby wiedzieli, co oznacza klauzula.
Pisałem umowy kupna, sprzedając moje własne domy, które określały: "Ta oferta jest zależna od zamknięcia jednocześnie z zakupem nowego domu sprzedawcy." Ten rodzaj języka jest niejasny, otwarty i nie mogę uwierzyć, że kupujący i ich naiwni agenci zgodzili się na to.
W końcu nie nazwałam nieruchomości, jej adresu ani daty zamknięcia, ponieważ w momencie podpisywania umowy nie istniała własność nieruchomości.
Kupujący ma prawo do jakiejś ochrony. Co się stanie, jeśli sprzedawca nie znajdzie odpowiedniego nowego domu? Czy kupujący jest na mrozie? Oto warunki, które chronią obie strony w umowie kupna:
Upewnij się, że umowa jest warunkowa
Podaj, że oferta jest uzależniona od podpisania przez sprzedającego umowy kupna na zakup domu zastępczego. Sprzedawcy powinni otrzymać rozsądny czas, na przykład od jednego do trzech tygodni, aby znaleźć nowy dom, w którym to czasie oczekuje się, że sprzedawca wycofa przypadek lub anuluje umowę .
Jeśli strony nie mogą uzgodnić umowy warunkowej , najlepszym rozwiązaniem sprzedającego jest odrzucenie oferty lub uzyskanie znacznie dłuższego terminu zamknięcia, na przykład 60 do 90 dni.
Określ okres dla innych zdarzeń losowych
Określić dzień, w którym zegar zaczyna odliczać inne nieprzewidziane okoliczności w umowie, takie jak kontrole w domu, kontrole farb przeprowadzane na podstawie ołowiu, inspekcje szkodników , zatwierdzanie CC & R i tak dalej, ponieważ oczywiście zegar nie powinien się rozpoczynać, dopóki sprzedawca nie usunie kontyngentu na zakup inny dom.
Umowy dotyczące nieruchomości, zgodnie z prawem federalnym dotyczącym farb na bazie ołowiu, dają nabywcy dziesięć dni na kontrolę. Niektóre okresy kontroli są dłuższe. Określony dzień, w którym rozpoczyna się okres inspekcji, może być na przykład dzień po tym, jak sprzedawca usunie przypadek lub jakikolwiek inny wspólnie uzgodniony dzień.
Przedłużenie daty zamknięcia
Przyjdź do porozumienia w sprawie prawa sprzedawcy do przedłużenia zamknięcia, jeśli to konieczne.
Obie strony mogą podpisać umowę z 30-dniowym zamknięciem, ale jeśli sprzedawca znajdzie dziesięć dni na znalezienie nowego domu, sprzedawca może chcieć przedłużyć termin o kolejne dwa tygodnie. Przede wszystkim powodem przedłużenia jest to, że może upłynąć pełne 30 dni na spłatę nowego kredytu hipotecznego sprzedającego .
Omówienie tych punktów z góry i osiągnięcie porozumienia, które wyraża się poprzez umieszczenie wszystkich terminów na piśmie, na dłuższą metę ochroni wszystkie strony przed poważnym bólem głowy.
Jeśli pragniesz bardziej szczegółowych informacji; skontaktuj się z prawnikiem nieruchomości.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.