Postaraj się nie tracić pożyczki
Kiedy kupiłem mój pierwszy dom, który wymagał finansowania instytucjonalnego, upewniłem się, że umowa kupna zawiera pożyczkę. Uwzględnienie pożyczki w kontrakcie oznaczało, że jeśli coś poszło nie tak z zakupem mojego nowego domu iz jakiegoś powodu, bez względu na dziwny powód, dla którego pożyczkodawca nie mógł mi udzielić pożyczki, wówczas zostałbym zwolniony z obowiązku zakupu dom.
Aż do tego momentu wszystkie domy, które kiedykolwiek kupiłem, zostały kupione przez właściciela .
W zabezpieczonej hipoteką lub umowie dotyczącej gruntów nie istniała opcja pożyczki. Kiedy podpisałem umowę kupna, byłem prawie zobowiązany do dokończenia sprzedaży domu, z wyjątkiem przypadku awaryjnego. Nie było również szacunków dotyczących finansowania właściciela.
W czasach niskich stóp procentowych finansowanie właścicieli spada na korzyść, a niewiele osób, z wyjątkiem kwestionowanych kredytów, próbuje użyć finansowania właściciela na zakup domu. Innym wyjątkiem może być, jeśli sam dom nie kwalifikuje się do finansowania, a następnie sprzedawca może rozważyć finansowanie właściciela. Ale większość sprzedawców na normalnych rynkach nieruchomości woli, aby kupujący płacił gotówką lub uzyskał pożyczkę na zakup domu.
Kupuj umowy z awarią pożyczki
Rodzaje umów zakupu stosowanych w Stanach Zjednoczonych są różne w zależności od stanu, ale większość z nich pozwala na pokrycie okresu kredytowania. Poza przypadkiem kredytowym, umowa na zakup nieruchomości mieszkalnej, na przykład w Kalifornii, może również zawierać przypadek wyceny, który jest odrębny od warunku pożyczkowego.
Kontrakty kupna zazwyczaj zapewniają pewną liczbę dni w wyniku niewykonania umowy, aby uzyskać pewność, że pożyczka zostanie zatwierdzona, a kupujący będzie mógł korzystać z finansowania. Ten okres może wynosić od 7 do 30 dni, z wieloma okresami popychanymi w kierunku od 3 do 4 tygodni. Dlatego najważniejszym jest, aby nabywca domu dostarczał wszystkie dokumenty pożyczki, o które prosi oficer pożyczkowy jak najszybciej.
Opóźnienie w przedłożeniu wymaganych dokumentów finansowych może spowodować opóźnienie w ostatecznym zatwierdzeniu kredytu.
Kiedy wygasa Pożyczka
W niektórych stanach, po zakończeniu okresu trwania pożyczki, nabywca jest spóźniony. Jeśli kredyt kupującego nie zostanie zatwierdzony w tym okresie, jest to złe. Kupujący może poprosić o przedłużenie, ale sprzedawcy nie zawsze muszą na to zezwolić. WSKAZÓWKA: Nie popełnij błędu, myśląc, że masz cały czas na świecie, aby dać pożyczkodawcy kopie zeznań podatkowych i dostarczyć wszystkie informacje bankowe, ponieważ zegar często tyka.
W innych stanach, takich jak Kalifornia, gdzie umowy zakupu mają tendencję do faworyzowania kupującego, jeśli kupujący nie usunie w ostatnim dniu warunku pożyczki, sprzedawca może podjąć kroki w celu anulowania umowy po wydaniu zawiadomienia o wykonaniu . Jeśli sprzedawca nie podejmie żadnych kroków prawnych w celu wyegzekwowania okresu awaryjnego, pozostaje. Nie jest dobrym pomysłem, aby mieć nadzieję, że sprzedawca w Kalifornii odstąpi od pożyczki, ponieważ większość sprzedawców jest reprezentowana przez agentów aukcji, którzy przypomną im o swoich prawach wynikających z umowy.
Często spotykam się z dużym oporem ze strony agentów kupującego, gdy jako agent aukcji żądam uwolnienia się od kupującego.
Pytają o więcej czasu lub, w niektórych przypadkach, całkowicie je likwidują, ponieważ z jakiegoś powodu może nie mają ochoty popychać swoich kupujących do przestrzegania umowy. Jeśli kupujący potrzebują więcej czasu, nie wolno nam podawać naszego werbalnego OK, ponieważ nasze kontrakty z Kalifornii umożliwiają kupującemu złożenie tylko formalnego pisemnego wniosku o więcej czasu. Wszystkie umowy i umowy powinny być sporządzane na piśmie dla ochrony wszystkich.
Co się stanie, jeśli subemisja neguje pożyczkę?
Często pojawia się pytanie, co może się stać z nabywcą, który nie jest zatwierdzony do udzielenia pożyczki, ale albo zwolnił rezerwę na nieprzewidziane wydatki, albo z jakiegoś powodu stracił zabezpieczenie w postaci pożyczki w umowie kupna. Czy sprzedawca może pozwać kupującego? Czy kupujący straci swoją najdroższą wpłatę? Co jest zagrożone?
Czynnik ryzyka i konsekwencje różnią się w zależności od stanu.
Wiele może pójść nie tak podczas underwritingu . Kupujący w domu, którzy uważają, że są zatwierdzeni do pożyczki, ponieważ ich pożyczkodawca dał im list poprzedzający zatwierdzenie na podstawie wniosku o pożyczkę, może później odkryć, że ubezpieczenie nie zatwierdza pożyczki. Naprawdę nie ma takich rzeczy, jak pożyczki hipoteczne z trzaskiem. Istnieje wiele powodów, dla których gwarantowane jest odrzucenie pożyczki. Ci nabywcy domu, którzy mają rezerwę na spłatę kredytu, mogą zazwyczaj anulować umowę i otrzymać zwrot gotówki.
Jeśli nabywcy domu nie mogą uzyskać pożyczki z powodu nieprzewidzianej wyceny, ponieważ wycena jest niska, a sprzedawca nie obniży ceny zakupu, jest to zazwyczaj podstawa do anulowania. Ale aby być całkowicie chronionym w tych okolicznościach, musisz mieć awaryjną pożyczkę i awarię wyceny. Pamiętaj, aby porozmawiać z agentem nieruchomości przed podpisaniem umowy zakupu, aby uzyskać zrozumienie, w jaki sposób w twoim stanie działa pożyczka.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii