Czytelnik pyta: "Posiadam osobistą rezydencję, która jest warta więcej niż pozostałe saldo na hipotece, mój pożyczkodawca jest skłonny pozwolić mi refinansować więcej niż saldo istniejącego kredytu hipotecznego. Wiem, że przepisy podatkowe pozwalają abym odliczył odsetki przy refinansowaniu kredytu hipotecznego, o ile jest on na tym samym poziomie co istniejące saldo, ale w jaki sposób ogranicza się ulgi podatkowe na potrzeby refinansowania kredytu hipotecznego? "
Odpowiedź: Julian Block , Adwokat
Kiedy spadają stopy procentowe, miliony gospodarstw domowych, tak jak ty, gromadzą się w pożyczkodawców, aby refinansować swoje kredyty hipoteczne. Zanim przejdziemy do refinansowania kredytu hipotecznego , mądrze jest zapoznać się z trudnymi zasadami podatkowymi dotyczącymi tego, co jest lub nie podlega odliczeniu za spłatę odsetek. Oto kilka przypomnień o tym, jak działają zasady dotyczące refinansowania kredytu hipotecznego:
Reguły refinansowania kredytu hipotecznego
To, czy kredytobiorcy są uprawnieni do odliczenia odsetek od nadwyżki, zależy od tego, w jaki sposób wykorzystują wpływy z refinansowania kredytu hipotecznego i kwoty wpływów. Kiedy kredytobiorcy wykorzystują kwotę przekraczającą istniejącą hipotekę, aby kupować, budować lub znacząco ulepszać główne rezydencje, co oznacza całoroczne mieszkania lub drugie domy, takie jak wakacyjne rekolekcje, ich wypłaty odsetkowe podlegają przepisom dotyczącym pożyczek mieszkaniowych. Zasady te pozwalają im odliczyć całe odsetki, o ile nadwyżka plus wszystkie inne pożyczki mieszkaniowe nie przekraczają 1 000 000 $, a do 500 000 $ dla małżeństw składających oddzielne deklaracje.
Kiedy kredytobiorcy wykorzystują nadwyżkę do jakichkolwiek innych celów, inny zestaw zasad zabrania dokonywania potrąceń za spłatę odsetek od "kredytów konsumpcyjnych". Ta szeroka kategoria obejmuje rachunki kart kredytowych, kredyty samochodowe, wydatki medyczne i inne osobiste długi, takie jak zaległe federalne i stanowe podatki dochodowe. Istnieje jednak ograniczony wyjątek od odsetek od pożyczek studenckich, jeden z tych "odbiegających od linii" odejmowań w celu uzyskania skorygowanego dochodu brutto, kwota na ostatnim wierszu pierwszej strony formularza 1040.
Wyjątki od przepisów dotyczących odliczeń podatkowych dotyczących refinansowania kredytu hipotecznego
Jednak większość kredytobiorców jest w stanie uniknąć tych ograniczeń odliczeń od klientów, dzięki przepisom dotyczącym kredytów hipotecznych . Zasady te pozwalają im odliczyć całe odsetki, o ile kwota przekraczająca istniejącą hipotekę wraz z wszystkimi innymi pożyczkami pod zastaw domu nie przekracza 100 000 USD, a do 50 000 USD dla małżeństw składających oddzielne deklaracje. Nie ma różnicy, w jaki sposób kredytobiorcy wykorzystują uzyskane dochody.
Kiedy ich refinansowane kredyty są częściowo kredytami mieszkaniowymi, a częściowo pożyczkami pod zastaw domu, ogólny limit wynosi 1 100 000 USD, 1 000 000 USD długów związanych z nabywaniem domu i 100 000 USD zadłużenia w domach własnych, a następnie spadnie do 550 000 USD dla małżeństw składających osobno.
Kiedy pożyczki przekraczają pułap 1 000 000 USD na kredyty mieszkaniowe i 100 000 USD na kredyty na nieruchomościach domowych, nadwyżkę ogólnie klasyfikuje się jako nieprze nikalny interes osobisty. Ogólna nieobecność jest przedmiotem wyjątków od wpływów z kredytu wykorzystywanych w celach biznesowych lub inwestycyjnych.
Refinansowanie kredytu hipotecznego Ulgi podatkowe dla podatników podlegających AMT
Kolejne ograniczenie dotyczy stale rosnącej liczby kredytobiorców obciążonych AMT (alternatywnym podatkiem minimalnym).
AMT umożliwia odliczenia za spłaty odsetek od kredytów mieszkaniowych do 1 000 000 USD. Jednak zasady AMT odmawiają jakichkolwiek potrąceń z odsetek od pożyczek pod zastaw domu pierwszego lub drugiego domu, chyba że wpływy z pożyczki są wykorzystywane do kupna, budowy lub znacznej poprawy mieszkań; Jednym z powodów, dla których reklamy kredytów na nieruchomości mieszkaniowe często finalizują kłopotliwą kwestię odliczeń podatkowych.
Julian Block jest prawnikiem podatkowym w Larchmont, NY.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.