Ile kosztuje sprzedawca Owe IRS po wykluczenia lub krótkiej sprzedaży?
To nie wydaje się sprawiedliwe. Co gorsza, możesz nawet nie dowiedzieć się, że jesteś winien podatki aż do dnia, w którym otworzysz swoją pocztę, aby znaleźć 1099.
Pamiętaj, że nie wszystkie 1099 oznaczają, że zapłacisz podatek dochodowy. Banki przesyłają 1099 jako rutynową sprawę.
Rozmawiałem z Julianem Blockiem, adwokatem w Larchmont w stanie Nowy Jork, który został cytowany przez The New York Times jako czołowy specjalista podatkowy. Oto, co ma do powiedzenia o podatkach, zyskach i stratach w trudnej sytuacji, takich jak Foreclosures i krótka sprzedaż:
Blok Juliana na zyskach i stratach
"Sprzedawcy, którzy posiadali swoje prywatne rezydencje przez długie okresy czasu, nadal będą realizować zyski.
"Sprzedawcy rezydencji nabytych w ciągu ostatnich dwóch lat poniosą straty, nawet zakładając, że nie spadną ceny, straty będą skutkować wydatkami na pośredników w obrocie nieruchomościami, prawników itp. Sprzedający nie będą mogli odliczyć tych strat Nie ma znaczenia, że są zmuszeni do sprzedaży z powodu, na przykład, zmian w miejscu pracy lub powodów zdrowotnych.
"Poza problemami sprzedawców prywatnych rezydencji, istnieją kłopoty podatkowe dla inwestorów, którzy, powiedzmy, kupili kilka mieszkań w miejscach takich jak Floryda i nie są w stanie ich przerzucić, ponieważ potencjalni nabywcy czekają na dalsze spadki cen.
Często nie opłaca się tym inwestorom wynająć ich miejsca; to, co otrzymują jako dopłaty do czynszu, będzie niewystarczające na pokrycie ich podatków od nieruchomości i odsetek hipotecznych . Ich jedyną opcją jest sprzedaż ze stratą ".
Blokuj przy kompensowaniu strat przeciw zyskom
"Sprzedający mogą kompensować straty kapitałowe z zyskami kapitałowymi.
Ale w przypadku braku zysków kapitałowych, roczny limit wynosi 3 000 USD (1500 USD dla małżeństw składających osobno) na kwotę strat, które mogą zrekompensować ich "zwykłym dochodem", czyli dochodem z takich źródeł jak wynagrodzenia, emerytury i wypłaty z planów emerytalnych . Prawo zezwala im na przenoszenie niewykorzystanych strat na lata późniejsze. "
Blokowanie przepisów podatkowych dla Foreclosures
"IRS zawiera przepisy podatkowe dotyczące przejęcia lub przejęcia przez kredytodawców domów właścicieli, którzy ponieśli straty w spłatach kredytu hipotecznego . Mogą wystąpić poważne i nieoczekiwane konsekwencje podatkowe dla właściciela, który po prostu odchodzi, ponieważ ma on niewielki kapitał własny lub nie ma go wcale. pożyczkodawca przejmuje i sprzedaje to miejsce.
"W tej sytuacji anulowanie lub wybaczenie przez pożyczkodawcę długu zwykle oznacza, że dłużnik ma dochód podlegający zgłoszeniu, chociaż istnieją pewne wyjątki - na przykład niewypłacalność".
Blokuj odpowiedzialność osobistą
"Przykład: Brown kupuje mieszkanie i używa go jako osobistej rezydencji, płaci 300 000 $, wpłaca 15 000 $ i otrzymuje pożyczkę hipoteczną w wysokości 285 000 $, osobiście odpowiada za hipotekę, gdy pozostała kwota pożyczki wynosi 280 000 $, Brown domyślnie i bank pożyczkodawcy akceptuje jego dobrowolne przeniesienie jednostki, anulowanie pożyczki.
Podobne mieszkania w tym czasie sprzedają za 230 000 dolarów.
"Kod podatkowy traktuje transakcję jako sprzedaż, a Brown ponosi nieprzeszkodowaną stratę w wysokości 70 000 USD, kwota, o którą jego mieszkanie skorygowane o 300 000 USD przekracza jego wartość rynkową w wysokości 230 000 USD, nie odejmuje straty, ponieważ Brown używa mieszkania jako osobistej rezydencji .
"Brown ma również raportowalny dochód w wysokości 50 000 $, gdy bank anuluje pożyczkę, 50 000 $ to kwota, o którą zadłużenie 280 000 $ przekracza wartość rynkową 230 000 $.
"Wprowadź IRS, gdy nieruchomość obciążona hipoteką zostanie zamknięta lub przejęta, a bank ponownie ją odzyska, lub bank wie, że Brown opuścił nieruchomość.Bank wysyła Formularz 1099-A do Browna i IRS.Za pomocą liczb w przykładzie, 1099-A oznacza cenę ofertową przejęcia (230 000 USD), kwotę długu Browna (280 000 USD) i to, czy był osobiście odpowiedzialny.
Umorzenie długu (tutaj 50 000 USD) podlega opodatkowaniu według stawek zwykłego dochodu, tak samo jak w przypadku wynagrodzenia. "
Zabezpieczony dług bez odpowiedzialności osobistej
Według Kleinrock Publishing, IRS mówi, że sprzedający, którzy nie są osobiście odpowiedzialni za długi, zrealizują kwotę obejmującą całkowite umorzenie długu, nawet jeśli wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem długu jest mniejsza, co można zrekompensować w zależności od Twoja skorygowana podstawa w nieruchomości. Zakup pożyczek pieniężnych zabezpieczonych nieruchomościami w Kalifornii nie wiąże się z osobistą odpowiedzialnością.
Na przykład Pani Smith kupuje dom o wartości 300 000 USD, obniża kwotę 30 000 USD i pobiera hipotekę w wysokości 270 000 USD. Smith przestaje dokonywać płatności . Bank zatrzymuje się na saldzie pożyczek w wysokości 260 000 USD, a wartość rynkowa domu spadła do 250 000 USD. Smith ma skorygowaną podstawę w wysokości 295 000 $, z powodu strat w wysokości 5000 USD. Kwota, którą Smith zdaje sobie sprawę z egzekucji, wynosi 260 000 $. Smith oblicza jej zysk lub stratę, porównując 260 000 $, co jest kwotą zrealizowaną, do jej skorygowanej podstawy w wysokości 295 000 $. Ma zrealizowaną stratę w wysokości 35 000 $.
Przed wykluczeniem lub sprzedażą, planuj z wyprzedzeniem
Przed sprzedażą przy krótkiej sprzedaży lub przejściu przez wykluczenie należy zasięgnąć porady prawnej i podatkowej. Planuj podatki z wyprzedzeniem, zanim będzie za późno.
Aby uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z certyfikowanym publicznym księgowym lub sprawdź stronę internetową IRS.
Tymczasowa poprawka, zwana ustawą o zadłużeniu hipotecznym z 2007 r., Zapewnia ulgi podatkowe na umorzenie długów niektórym właścicielom lokali i może wygasnąć przed odnowieniem. Przepisy kalifornijskie różnią się w przypadku podatku od krótkiej sprzedaży z powodu CA Civil Code 580e i listów hipotecznych wydanych przez IRS oraz w imieniu Rady Podatkowej Franchise. Poszukaj kompetentnych doradców podatkowych, aby ustalić, czy jesteś zwolniony z opodatkowania.
Źródło: Kancelaria adwokacka Juliana Blocka to "The Home Seller's Guide to Tax Savings", chwalona przez profesora prawa Jamesa Edwarda Maule'a z Uniwersytetu Villanova jako "Łatwe do odczytania i dobrze zorganizowane wyjaśnienie zasad podatkowych". Aby zamówić jego książki , odwiedź stronę internetową Juliana Blocka.