Wskazówki dotyczące budowania kapitału, które mogą zwiększyć twoją wartość netto
Oto zbyt uproszczony przykład: uczciwa wartość rynkowa twojego domu wynosi 200 000 $, a ty jesteś winien 150 000 $ na hipotece.
Twój kapitał własny wynosi 50 000 $.
Wyjaśnienie kapitału netto
Kapitał netto różni się od kapitału brutto. Kapitał własny to kapitał własny brutto pomniejszony o koszty sprzedaży domu. Koszty te mogą obejmować prowizję od nieruchomości, niezapłacone podatki od nieruchomości oraz pozycje w kosztach zamknięcia, które nie zostały przekazane nabywcy mieszkania.
Na przykład: Twój dom sprzedaje się za 200 000 $, a twój kredyt hipoteczny w domu wynosi 150 000 $. Twój kapitał własny wynosi 50 000 $. Możesz jednak być winien prowizję w wysokości 12 000 USD swojemu pośrednikowi. Twoje inne koszty zamknięcia, takie jak opłaty escrow, opłaty za tytuł i zaległości podatkowe, itp., Mogą dodać kolejne 3000 USD w kosztach opłacanych przez sprzedającego. Twój kapitał netto wynosi wtedy 35 000 $. Kapitał netto to kwota, którą można wykorzystać na koniec sprzedaży.
Jak powstaje Home Equity?
Właściciele domów mogą budować kapitał własny na wiele sposobów:
- Zaliczka: Pieniądze, które wkładasz do domu, zmniejszają początkową hipotekę. Na przykład 20-procentowa zaliczka na dom o wartości 100 000 USD wynosi 20 000 USD. Zaczynasz z kapitałem w wysokości 20 000 $ i unikniesz konieczności płacenia ubezpieczenia hipotecznego . Twój kredyt hipoteczny wynosiłby pozostałe 80 000 $.
- Spłaty kredytu hipotecznego: przy każdej spłacie kredytu hipotecznego budujesz kapitał własny, płacąc kwotę główną, jednocześnie płacąc odsetki od pożyczki oraz wszelkie opłaty ubezpieczeniowe i podatkowe uwzględnione w całości. Twój kapitał rośnie wraz z płatnościami hipotecznymi .
Dodatkowa płatność na rzecz zastawnika hipoteki: Możesz dokonać dodatkowych płatności na hipotece, aby zwrócić się do zleceniodawcy. To zwiększa twój kapitał własny.
Ulepszenia domu: jeśli wprowadzisz ulepszenia domu, które podniosą wartość rynkową domu, zwiększy to Twój kapitał własny. Na przykład wydajesz 50 000 USD na przebudowę kuchni, która zwiększa wartość rynkową o 30 000 USD. Teraz zwiększyłeś swój kapitał o 30 000 $, zakładając, że nie zaciągnąłeś pożyczki na dom, by za to zapłacić. Jest to hipotetyczny wzrost kapitału własnego. Będziesz wiedzieć tylko, ile zwiększyło wartość twojego domu po sprzedaży.
Uznanie wartości rynkowej: Wartość rynkowa domu może wzrosnąć, ponieważ podobne domy w Twojej okolicy sprzedają teraz więcej pieniędzy. Pożyczkodawca może chcieć refinansować swoją hipotekę na wyższą wartość. Na przykład kupiłeś dom za 100 000 $ z 20-procentową wpłatą. W ciągu ostatnich dwóch lat podobne domy sprzedają za 120 000 USD. Twój kapitał własny w domu wzrósł o 20 000 $ z powodu tego wzrostu. Jest to również hipotetyczne. Musisz sprzedać dom, aby zrealizować ten kapitał własny.
W jaki sposób obniża się kapitał własny?
Możesz również zobaczyć spadek swojego kapitału własnego. Nie musimy patrzeć zbyt daleko, aby zobaczyć, jak to się może stać, zająć lata 2006-2011 na prawie każdym rynku nieruchomości w kraju, a wartości spadły. Kiedy wartości mieszkań spadają, kapitał akcji spada wraz z nim.
Oto kilka sposobów na zmniejszenie equity:
- Zwiększanie głównych pożyczek w domu : Jeśli refinansujesz kredyt hipoteczny , zaciągniesz drugą hipotekę lub pożyczkę na dom, możesz zmniejszyć swój kapitał własny.
- Spadek wartości rynkowej : jeśli domy sprzedają za mniej w twoim regionie, twój kapitał również spada. Tak się dzieje, gdy jesteś pod wodą na hipotece . Na przykład kupiłeś dom za 200 000 $ z 20-procentowym kapitałem, czyli 40 000 $. Ale rynek nieruchomości spadł, a teraz podobne domy sprzedają za 150 000 dolarów. Twój kapitał spadł o 50 000 $, a Ty nie masz już żadnego equity w swoim domu. Jeśli sprzedałeś 150 000 $, musiałbyś zapłacić pożyczkodawcy hipotecznemu 10 000 $, aby nadrobić różnicę.
- Twój dom się pali , a ty nie masz wystarczającego ubezpieczenia, by zapłacić za twoją stratę.
- Odroczona konserwacja. Jeśli nie będziesz robić napraw w swoim domu, gdy rzeczy ulegną pogorszeniu lub przestaną działać poprawnie, koszty leczenia zostaną zjedzone w twojej pozycji kapitałowej.
Najważniejsze jest to, że znasz tylko kapitał własny w domu po zakończeniu sprzedaży. Do tego momentu wszystko jest hipotetyczne. Jeśli możesz wynegocjować lepszą cenę sprzedaży od kupującego, zwiększysz kapitał własny, który otrzymasz. I odwrotnie, jeśli nie zapłacisz za naprawy, o które poprosi kupujący lub nie dasz kupującemu kredytu na pokrycie kosztów zamknięcia, Twój kapitał wzrośnie.