Zalety i wady hipotecznych o zmiennej stopie procentowej
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) to kredyty mieszkaniowe o zmiennej stopie procentowej . Wraz ze wzrostem i spadkiem stóp procentowych następują stopy procentowe o zmiennej stopie procentowej. Mogą to być przydatne pożyczki na wejście do domu, ale są również ryzykowne. Ta strona omawia podstawy hipotek o zmiennej stopie procentowej.
Stawka
Hipoteczne kredyty o zmiennym oprocentowaniu są wyjątkowe, ponieważ oprocentowanie kredytu hipotecznego dostosowuje się do stóp procentowych na rynku.
Jest to ważne, ponieważ kwoty płatności hipotecznych są określane (częściowo) przez stopę procentową pożyczki. Wraz ze wzrostem stopy procentowej wzrasta miesięczna opłata . Podobnie, płatności spadają wraz ze spadkiem stóp procentowych.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej zależy od indeksu rynkowego. Wiele hipotek o zmiennej stopie procentowej jest powiązanych z LIBOR, Prime Rate , Cost of Funds Index lub innym indeksem. Indeks, którego używa twój kredyt hipoteczny, jest techniczną sprawą, ale może wpływać na zmianę twoich płatności. Zapytaj pożyczkodawcę, dlaczego zaproponował ci hipotekę o zmiennej stopie procentowej opartą na danym indeksie.
Regulowane stawki kredytu hipotecznego
Głównym powodem rozważenia możliwości regulowania kredytów hipotecznych jest to, że możesz skończyć z niższym miesięcznym Zapłata. Bank (zwykle) nagradza cię niższą stawką początkową, ponieważ ryzykujesz, że stopy procentowe wzrosną w przyszłości. Porównaj sytuację z hipoteką o stałej stopie procentowej , w której bank podejmuje to ryzyko.
Zastanów się, co się stanie, jeśli stopy wzrosną: bank utknął, pożyczając ci pieniądze po cenie niższej od rynkowej, gdy masz kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej . Z drugiej strony, jeśli stawki spadną, po prostu refinansujesz i uzyskasz lepszą stawkę.
Pułapki hipotek o zmiennej stopie procentowej
Niestety, nie ma darmowego lunchu. Chociaż możesz skorzystać z niższej płatności , nadal istnieje ryzyko, że stopy wzrosną na Ciebie.
Jeśli tak się stanie, twoja miesięczna opłata może znacznie wzrosnąć. To, co kiedyś było niedrogą płatnością, może stać się poważnym obciążeniem, gdy masz hipotekę o zmiennej stopie procentowej. Płatność może być tak wysoka, że musisz spłacić dług.
Zarządzanie hipotekami o zmiennej stopie procentowej
Aby zarządzać ryzykiem, wybierz odpowiedni rodzaj hipoteki o zmiennej stopie procentowej. Najlepszym sposobem na zarządzanie ryzykiem jest posiadanie pożyczki z ograniczeniami i "pułapami". Czapki są limitami na to, jak bardzo regulowany kredyt hipoteczny może rzeczywiście się dostosować.
Możesz mieć limity na stopę procentową zastosowaną do pożyczki, lub możesz mieć limit na kwotę w dolarach miesięcznej płatności. Wreszcie, twoja pożyczka może zawierać gwarantowaną liczbę lat, które muszą upłynąć, zanim zacznie się dostosowywanie stawki - na przykład za pięć pierwszych lat. Ograniczenia te usuwają ryzyko regulowania kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej , ale mogą również powodować pewne problemy.
Teraz możesz przyspieszyć działanie kredytów hipotecznych ARM. Spójrzmy, jak czasem nie działają na twoją korzyść. Zwróć uwagę, że termin ARM Hipoteczny jest zbędny - "M" oznacza kredyt hipoteczny - ale użyjemy tego terminu na całej tej stronie dla znajomości.
Limity kredytu hipotecznego ARM mogą działać na wiele sposobów. Są okresowe czapki i czapki na całe życie. Okresowy limit określa, ile może zmienić twoja stopa w danym okresie - np. W okresie jednego roku.
Limity dożywotnie ograniczają wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego ARM w ciągu całego okresu trwania pożyczki.
Przykłady hipotecznych ARM
Załóżmy, że masz okresowe ograniczenie w wysokości 1% rocznie. Jeśli stopy wzrosną o 3% w ciągu tego roku, oprocentowanie kredytu hipotecznego ARM wzrośnie o 1% z powodu limitu. Czapki lifetime są podobne. Jeśli masz dożywotnią granicę 5%, oprocentowanie pożyczki nie zmieni się w górę o więcej niż 5%.
Należy pamiętać, że zmiany stóp procentowych przekraczające okresowe limity mogą być przenoszone z roku na rok. Weźmy pod uwagę powyższy przykład, w którym stopy procentowe wzrosły o 3%, ale pułap kredytów hipotecznych ARM utrzymał stopę procentową na poziomie 1%. Jeśli stopy procentowe są płaskie w przyszłym roku, możliwe, że stopa kredytu hipotecznego ARM wzrośnie o kolejny 1%, ponieważ wciąż jesteś "winna" po poprzednim limicie.
Dostępne są różne smaki hipoteczne ARM. Na przykład możesz znaleźć:
- Kredyt 10 -procentowy ARM - stawka jest ustalana na 10 lat, a następnie dostosowuje się co roku (do limitu, o ile występuje)
- Hipoteka kaucyjna 7/1 ARM - stawka jest ustalana na 7 lat, a następnie dostosowuje się co roku (do limitu, o ile występuje)
- 1 rok kredytu hipotecznego ARM - stawka jest ustalana na jeden rok, a następnie dostosowuje się corocznie do dowolnych limitów
Nie wszystkie czapki są tworzone równomiernie
Zauważ, że czapki mogą się różnić w ciągu całego okresu trwania pożyczki. Pierwsza korekta może wynosić do 5%, a kolejne korekty mogą być ograniczone do 1%.
Jeśli tak jest w przypadku kredytu hipotecznego ARM, który rozważasz, przygotuj się na gwałtowny zwrot w swoich miesięcznych płatnościach, gdy nastąpi pierwszy reset.
Pułapki czapek
Ograniczenia i ograniczenia mogą Cię chronić, ale mogą powodować pewne problemy. Na przykład Twój kredyt hipoteczny ARM może mieć limit wysokości opłaty miesięcznej - niezależnie od zmian stóp procentowych. Jeśli stawki są tak wysokie, że osiągniesz górny (dolny) limit swoich płatności, możesz nie spłacać wszystkich odsetek, które jesteś winien za dany miesiąc. Kiedy tak się dzieje, dostajesz ujemną amortyzację - to znaczy, że twój bilans pożyczek rośnie z miesiąca na miesiąc.
Kupujący być świadomi
Najważniejsze z hipotekami ARM jest to, że musisz wiedzieć, w co się pakujesz . Twój pożyczkodawca powinien wyjaśnić najgorsze scenariusze, abyś nie był unieruchomiony przez korekty płatności. Większość kredytobiorców spogląda na te pytania i zakłada, że będą w stanie lepiej zaabsorbować wzrost płatności w przyszłości - niezależnie od tego, czy będzie to 5 czy 10 lat. Może się tak zdarzyć, ale nie zawsze wszystko przebiega zgodnie z planem.