Czytelnik pyta: "Czy nadal możemy uzyskać pożyczkę na zakup domu po przekazaniu bankowi aktu egzekucyjnego? Jestem zdezorientowany w czasie oczekiwania, chciałbym skorzystać z dzisiejszego rynku, ale mój bank powiedziałem, że muszę poczekać 3 lata i rozmawiałem z różnymi pośrednikami hipotecznymi, a jeden mówi to i jeden mówi: czy możesz nam pomóc? Jak szybko możemy ponownie kupić dom po zamknięciu nieruchomości?
Odpowiedź: Doskonałe wyczucie czasu na to pytanie dotyczące okresu oczekiwania na zakup domu po utracie dotychczasowego domu. Twój czas jest dobry, ponieważ okresy oczekiwania na kredyty konwencjonalne - sezonowanie między zakończeniem egzekucji a zakupem innego domu - uległy zmianie. W tym celu patrzymy na Fannie Mae.
Czym jest Fannie Mae?
Podmiotem posiadającym dużą władzę na konwencjonalnym rynku kredytów hipotecznych jest Fannie Mae. Fannie Mae jest największym amerykańskim nabywcą kredytów hipotecznych, quasi-rządowym podmiotem, który kupuje kredyty hipoteczne na wtórnym rynku hipotecznym . Ponieważ Fannie Mae skończyłoby z nieruchomościami, jeśli kredytobiorcy nie wywiążą się z zobowiązań, Fannie Mae jest mocno zainteresowana wytyczeniem rygorystycznych wytycznych, aby zmniejszyć ryzyko, że pożyczkobiorca wejdzie w posiadanie wykluczenia.
Fannie Mae zmieniła swoje wytyczne, a teraz odnosi się do osobnych okresów oczekiwania w zależności od rodzaju wykluczenia .
Ponadto, jeśli udokumentowałeś okoliczności łagodzące, będzie to miało bezpośredni wpływ na liczbę lat, które będziesz musiał czekać, aby uzyskać pożyczkę konwencjonalną.
Co to są udokumentowane okoliczności łagodzące?
Fannie Mae pozwala na okoliczności łagodzące, takie jak:
- Śmierć (nie twoja, oczywiście)
- Choroba
- Transfer pracy
- Wypadek powodujący ciężkie obrażenia
Ogólnie rzecz biorąc, okoliczności łagodzące to sprawy, które zdarzają się ponad Twoją kontrolę, co dramatycznie wpływa na twoją zdolność do dalszego dokonywania płatności na hipotece.
Z udokumentowanymi okolicznościami łagodzącymi okres oczekiwania jest krótszy niż bez. Przykro mi to mówić, że nie stać cię na zwiększenie płatności z powodu podwyższenia oprocentowania kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej, nie jest to okoliczność, na którą nie masz wpływu.
Okres oczekiwania na zakup po wykluczeniu
- Kupowanie po wykluczeniu
Okres oczekiwania wynosi od 5 lat do 7 lat.
- Kupowanie po wykluczeniu ze względu na okoliczności łagodzące
Okres oczekiwania wynosi od 3 lat do 7 lat.
- Kupowanie po wykonaniu czynności w drodze do wykluczenia
Okres oczekiwania to 4 lata do 7 lat.
- Kupowanie po orzeczeniu o wykluczeniu z okolicznościami łagodzącymi
Okres oczekiwania wynosi od 2 lat do 7 lat.
- Kupowanie po krótkiej wyprzedaży
Okres oczekiwania wynosi zasadniczo od 2 do 5 lat. Kilka pożyczkodawców portfela udziela kredytów w wysokości 20% w dół i nie ma okresu oczekiwania. Co więcej, jeśli sprzedawca nie płaci za 60 dni, Fannie Mae mówi, że sprzedawca może natychmiast kupić inny dom, ale żaden z głównych pożyczkodawców nie sfinansuje takiej pożyczki, więc jest to pewien błąd. FHA mówi 3 lata, ale kupujący muszą skakać przez wiele kółek. Słyszałem o pojedynczych przypadkach sprzed wielu lat, zanim ponownie zmieniły się zasady, w których sprzedawca przeniósł się do przeniesienia pracy i przeniósł się na więcej niż określoną odległość, aby zakwalifikować się do natychmiastowego zakupu domu po krótkiej sprzedaży . FHA ma również politykę, że jeśli kredytobiorca był obecny i nie zalegał, umożliwi to natychmiastową pożyczkę.
Jednakże, aby odpowiedzieć na twoje konkretne pytanie, jeśli nie masz okoliczności łagodzących, będziesz musiał poczekać cztery lata od daty ukończenia, czyli datę zapisania aktu wykonawczego.
Oprócz okresu oczekiwania, niektóre pożyczki wymagają obniżenia o 10% i minimalnego wyniku FICO . Zakupiony dom musi być głównym miejscem zamieszkania, a nie wynajęciem ani domem wakacyjnym.
Fannie Mae stale wydaje nowe wytyczne. Powyższe zasady obowiązują w przypadku wniosków kredytowych złożonych po 1 sierpnia 2008 r., Zrewidowanych w 2017 r.
Kilka pożyczek zrealizowanych w ramach programu HAFA, w których nie wniesiono niewykonania zobowiązania, może pozwolić, aby krótka sprzedaż została zgłoszona jako zwyczajnie wypłacona w całości, co sprawi, że stosunkowo łatwo będzie się zakwalifikować do innego domu po krótkiej sprzedaży. Ponadto niektóre prywatne banki będą udzielać pożyczek portfelowych dzień po zakończeniu krótkiej sprzedaży, pod warunkiem, że kredytobiorcy będą się kwalifikować.
Zapytaj swojego agenta o krótką sprzedaż, aby uzyskać więcej informacji. Pamiętaj, aby uzyskać kwalifikację wstępną za pośrednictwem renomowanego lokalnego pożyczkodawcy.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.