Odsetki od kredytu hipotecznego są (czasami) odliczane
Jeśli użyjesz pieniędzy na "znaczną poprawę" w swoim domu, ograniczone odliczenie może nadal być dostępne.
Dla lat podatkowych 2017 i wcześniejszych
Hipoteka może pomóc ci kupić dom (lub pożyczyć od nieruchomości, którą już posiadasz), a może nawet przynieść pewne korzyści podatkowe. Odsetki, które płacisz, mogą być odliczone, ale nie spiesz się, aby pożyczyć tylko dla oszczędności na twoim 1040 - są maksymalne i inne ograniczenia, które mogą zmniejszyć lub całkowicie wyeliminować twoją zdolność do odliczania odsetek.
Ta strona zawiera ogólne wytyczne, ale przepisy podatkowe są skomplikowane i ciągle się zmieniają. Zweryfikuj szczegóły i porozmawiaj ze specjalistą ds. Podatków, zanim zażądasz odliczenia.
Odliczanie odsetek hipotecznych
IRS pozwala na odliczenie odsetek zapłaconych od pożyczki zabezpieczonej przez pierwszy lub drugi dom. Obejmuje to kilka powszechnie używanych pożyczek:
- Zakup pożyczek (twój główny kredyt hipoteczny, kiedy pożyczasz pieniądze na zakup domu)
- Pożyczki pod zastaw domu (znane również jako drugi kredyt hipoteczny), które zapewniają ryczałt pieniężny
- Domowe linie kredytowe, które pozwalają wydać z linii kredytowej
Odliczenie może potencjalnie uczynić te pożyczki tańszymi i może zasilić niektóre strategie, takie jak konsolidacja zadłużenia (nagle zapłacone odsetki stają się odliczeniem podatkowym - nie tylko wydatkiem). Istnieją jednak ograniczenia dotyczące tego, ile można odliczyć i kiedy można odliczyć.
Oczywiście, korzystasz również z domu jako zabezpieczenia, gdy otrzymujesz drugą hipotekę, co oznacza, że pożyczkodawca może zamknąć dostęp do Twojego domu, jeśli nie dokonasz płatności . Korzystanie z tych pieniędzy na wszystko, oprócz wydatków związanych z domem oznacza, że dodajesz ryzyko tam, gdzie wcześniej nie istniało.
Pierwszy lub drugi dom: odliczenie nie dotyczy inwestorów posiadających dziesiątki domów. Aby się zakwalifikować, pożyczka musi znajdować się w twoim "pierwszym lub drugim" domu. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, udostępniasz ją lub używasz jej jako biura, może to wpłynąć na Twoje odliczenie.
Kryteria kredytowe: twoja pożyczka musi być zabezpieczona przez twój dom. Sprawdź u IRS, aby uzyskać szczegółowe informacje, ale zazwyczaj oznacza to, że pożyczkodawca ma zastaw w domu i może zamknąć dostęp, jeśli nie zapłacisz. Ponadto musisz spełnić jedno z poniższych kryteriów:
- Zadłużenie przypada na 13 października 1987 r. Lub wcześniej (zwane długiem "grandfathered"), lub
- Dług został wykorzystany na zakup, budowę lub ulepszenie domu, a całkowita kwota długu jest niższa niż 1 milion USD
- Zadłużenie nie zostało przeznaczone na zakup, budowę lub ulepszenie domu, a łączna kwota zadłużenia nie przekracza 100 000 USD
W niektórych sytuacjach, na przykład w przypadku oddzielnego składania małżeństw, kwoty są zmniejszane.
Brak oszustw: IRS stwierdza: "Zarówno ty, jak i pożyczkodawca musicie planować spłatę pożyczki." Wyeliminowałoby to wszelkie fantazyjne schematy, w których próbujesz użyć transakcji pozornej, aby zaoszczędzić na podatkach.
Na przykład, nie możesz "pożyczyć" od członka rodziny, odliczyć odsetek i zapomnieć o pożyczce - pożyczka musi funkcjonować jako prawdziwa transakcja na warunkach rynkowych.
Kredyty budowlane: jeśli budujesz dom, to odliczenie może pomóc obniżyć koszty kredytu budowlanego . IRS pozwala traktować dom w budowie jako dom wykwalifikowany do 24 miesięcy, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów.
Ograniczenia
Kwota w dolarach: jak wykazano powyżej, odliczenie odsetek od kredytu na dom nie jest nieograniczone. Limit jest wyższy w przypadku pieniędzy używanych do zakupu, budowy lub ulepszenia domu. Dla większości ludzi to działa dobrze. Jeśli jednak użyjesz pieniędzy na inny cel (np. Wyższe wykształcenie, konsolidacja zadłużenia lub coś innego), otrzymasz 100 000 $ długu. Należy pamiętać, że maksymalne kwoty odnoszą się do wielkości pożyczki - a nie kwoty odsetek, które płacisz każdego roku.
Alternatywny podatek minimalny (AMT): jeśli podlegasz AMT, możesz zobaczyć dalsze ograniczenia. Ogólnie rzecz biorąc, odliczenie jest bardziej przydatne, jeśli wykorzystujesz pieniądze na zakup, budowę lub ulepszenie domu.
Wyszczególnienie potrąceń: odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego jest dostępne tylko w przypadku wyszczególnienia, a wiele osób nie wyszczególnia. Zazwyczaj najlepiej jest skorzystać z największego dostępnego odliczenia - jeśli standardowe odliczenie jest większe niż w przypadku wyszczególnienia, koszty odsetek hipotecznych mogą nie oferować żadnych korzyści podatkowych. Jeśli nie masz pewności, czy przedmiot jest wyszczególniony, sprawdź, czy złożyłeś Harmonogram A. Aby uzyskać powyżej standardowego odliczenia, możesz potrzebować sporej pożyczki lub innych wydatków, aby pomóc (np. Wysokie koszty leczenia, na przykład).
Odliczenie nie jest kredytem: niektórzy mylą ulgi podatkowe z ulgami podatkowymi. Odliczenie pomaga obniżyć kwotę dochodu używaną do obliczenia należnych podatków. Kredyt jest zniżką w dolarach za to, co jesteś winien. Odliczenie pośrednio obniży Twoje podatki, ale nie jest tak potężne, jak ulga podatkowa.
Ile możesz żądać?
Jeśli pożyczyłeś od kapitału własnego w domu i chcesz wiedzieć, ile zapłaciłeś, zapytaj pożyczkodawcę. Powinieneś otrzymać formularz 1098 ze szczegółowymi informacjami na temat odsetek za dany rok.
Zrób swoją pracę domową
Odmawianie odliczeń w niewłaściwy sposób jest problematyczne: może prowadzić do nałożenia kar podatkowych i odsetek od IRS. Sprawdź wszystkie szczegóły dotyczące twojej sytuacji (i bieżące przepisy podatkowe), czytając publikację IRS 936. Pamiętaj, że przepisy podatkowe są skomplikowane, a rzeczy mogły się zmienić od czasu napisania tego artykułu. Porozmawiaj z doradcą podatkowym, który zna szczegóły twojej pożyczki, aby uniknąć problemów.
Uwaga: Ponownie, odliczenie to nie jest generalnie dostępne po roku podatkowym 2017. Ten artykuł jest tylko w celach historycznych.