Prorations nieruchomości dla sprzedawców i kupujących
Wiele umów zakupu używanych w nieruchomościach zawiera postanowienia dotyczące umów między sprzedającymi i kupującymi. Przed podpisaniem umowy zakupu powinieneś przeczytać ją, aby dowiedzieć się, w jaki sposób obsługiwane są rachunki, ponieważ możesz chcieć zaproponować zmianę w słownictwie na temat proroctw.
W większości przypadków, ale nie we wszystkich, kupujący są obciążani proporcjonalnie. Opłaty pojawiają się jako obciążenie na wyciągu z konta kupującego i jako kredyt na wyciągu z konta sprzedawcy.
Kredyty zwiększają zysk netto sprzedającego i zwracają sprzedającemu przedmioty sprzedane z góry za okres, w którym sprzedawca nie będzie właścicielem nieruchomości.
Proracje odsetkowe kredytu hipotecznego
W przeciwieństwie do czynszu, który jest wypłacany z góry, odsetki hipoteczne są wypłacane z dołu. Na przykład, gdy płacisz za spłatę kredytu hipotecznego 1 stycznia, płaci się odsetki za grudzień.
W przypadku nowej pożyczki hipotecznej kredytodawcy chcą uzyskać odsetki do 30 dni przed terminem spłaty pierwszego kredytu hipotecznego . Oznacza to, że jeśli zamkniesz, powiedzmy, 15 listopada, pierwsza spłata kredytu hipotecznego będzie należna 1 stycznia. Wypłata kredytu hipotecznego 1 stycznia zapłaci odsetki za grudzień.
Jako pożyczkobiorcę, obciążymy Cię piętnastodniowym odsetkiem na wyciągu końcowym, od 15 listopada do 1 grudnia. Aby obliczyć twoje oprocentowanie w tym scenariuszu, oto formuła:
- Kwota pożyczki x Stopa procentowa = oprocentowanie roczne.
- Odsetki roczne podzielone przez 12 miesięcy = Odsetki miesięczne .
- Miesięczne zainteresowanie podzielone przez 30 dni = dzienny odsetek.
- Odsetki dzienne x 15 dni (na spłatę odsetek do 1 grudnia) = odsetki od debetu Prory.
Ta sama zasada dotyczy sprzedawców, którzy muszą zapłacić odsetki w związku z wypłatą pożyczki, zgodnie z żądaniem beneficjenta pożyczkodawcy.
Proracje z podatku od nieruchomości
Każde państwo w różny sposób opiera swój rok kalendarzowy podatku od nieruchomości.
Na przykład w Kalifornii rok kalendarzowy trwa od 1 lipca do 30 czerwca. Najpierw dowiedz się, jak twój okręg zbiera podatki. Niektóre stany zbierają podatki od nieruchomości z góry, niektóre pobierają z dołu, a niektóre kolekcje zależą od pory roku.
Podatki są najczęściej wypłacane w dwóch ratach. Następną sprawą jest ustalenie, czy okres, w którym kończysz, obejmuje podatki przedpłacone. Jeśli podatki są opłacone z góry, a Ty jesteś sprzedawcą, otrzymasz kredyt. Jeśli podatki są opłacone z góry, a Ty jesteś kupującym, zostaniesz obciążony. Odwrotna sytuacja jest prawdą, jeśli podatki nie są jeszcze należne i płatne - sprzedawcy otrzymają dyspozycję zapłaty i kupujący wypłatę kredytu.
W niektórych sytuacjach, nawet jeśli podatki nie są jeszcze należne i wymagalne, jeśli twój termin zamknięcia przypada w dniu, w którym podatki będą należne, twój bliżej zapłacą podatki z wpływów sprzedającego, nie wykorzystają niewykorzystanej części na rzecz sprzedawcy i obciążą kupujący odpowiednio.
Niektórzy kupujący obliczający nie będą prosić o żadne potrącenia podatkowe w umowie kupna, jeśli okaże się, że kupujący będzie musiał zwrócić sprzedającemu część zaliczki na podatek. Jeśli jesteś sprzedawcą w tej sytuacji i nie rozumiesz znaczenia "bez żadnych proroctw" , zapłacisz podatki za okres, w którym nie zajmowałeś nieruchomości.
Stowarzyszenie właścicieli domów Dues Prorations
Ponieważ większość stowarzyszeń właścicieli domów gromadzi miesięczne opłaty z góry (niektóre rachunki HOA za kwartał lub co roku), jeśli sprzedawca nie zapłacił jeszcze należności, opłaty zostaną wypłacone z wpływów sprzedającego. Sprzedawca otrzyma kredyt za niewykorzystaną część należności.
Na przykład, jeśli opłaty wynoszą 300 USD miesięcznie, dzienna opłata wynosi 10 USD. Kiedy transakcja zostanie zakończona 10 dnia miesiąca, sprzedawca zostanie obciążony 10-dniową opłatą HOA lub 100 USD. Kupujący zapłaci 200 USD za 20 dni należności HOA.
Wynajmij Proracje
Czynsz jest na ogół wypłacany z góry. Kupujący, którzy zakupią nieruchomość inwestycyjną, spodziewają się otrzymać kredyt za tę część czynszu, która obejmuje okres, w którym nabywca będzie właścicielem nieruchomości.
Sprzedaż, która zakończy się 15 listopada, z udziałem lokalu zajmowanego przez najemcę, który wynajmuje za 1000 USD miesięcznie, spowoduje, że kupujący otrzyma kredyt na 15 dni czynszu z góry lub 500 USD.
Sprzedawca otrzyma debet w wysokości 500 USD. Depozyty zabezpieczające posiadane przez sprzedającego są również przekazywane nabywcy jako kredyt dla kupującego i obciążenie sprzedającego.
Proracje ubezpieczeniowe
Składki ubezpieczeniowe są wypłacane z góry. Kupujący zwykle kupują domową nową polisę ubezpieczenia od ryzyka / ognia . Jeśli jednak kupujący przyjmie istniejącą pożyczkę sprzedawcy lub kupi na podstawie umowy gruntu , kupujący może poprosić sprzedającego o przeniesienie istniejącej polisy ubezpieczeniowej.
Polisy na ubezpieczenie od ognia są przekazywane z lub bez wynagrodzenia. Z uwagi na to, że sprzedawca otrzyma zwrot za ten okres, sprzedawca nie będzie właścicielem nieruchomości. Bez zastanowienia oznacza to, że nie będzie żadnych odstępstw. Większość kupujących otrzymuje dziś nową polisę.
Prorations użyteczności
Nierzadko zdarza się, że programy narzędziowe są proporcjonalne pod względem zamknięcia, ale w niektórych gminach mają zastosowanie uzgodnienia. Na przykład w hrabstwie Sacramento, jeśli sprzedawca nie płaci hrabstwom lub zakładom użyteczności publicznej (woda, kanalizacja, śmieci), narzędzia przechodzą na oceny podatkowe.
Narzędzia są następnie odliczane od rachunku podatkowego w związku z prolekami, a nabywca jest zasilany z przyszłych rachunków podatkowych. Zobaczysz, że taka sytuacja ma miejsce w przypadku krótkiej sprzedaży i Foreclosures, ponieważ jeśli sprzedawca nie dokonuje płatności hipotecznych, sprzedawca prawdopodobnie również nie płaci rachunków za media.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.