Definicja: Język w hipotece lub umowie powierniczej, która pozwala pożyczkodawcy wezwać pożyczkę natychmiastowo wymagalną i należną w przypadku, gdy właściciel sprzedaje nieruchomość lub przenosi prawo własności do nieruchomości. Prawie każda dzisiejsza pożyczka zawiera klauzulę alienacji, co oznacza, że tytuł nie może zostać przeniesiony, a kupujący nie może dokonać zakupu z zastrzeżeniem istniejącej pożyczki, nie uruchamiając klauzuli dotyczącej wymagalności sprzedaży.
Klauzula dotycząca wymagalności sprzedaży jest tym samym, co klauzula alienacji.
Typowa klauzula alienacji zawarta w wielu aktach powierniczych przedstawia się następująco: amerykańska Komisja Papierów Wartościowych i Giełd:
"W przypadku, gdy Nieruchomość lub jakakolwiek jej część lub jakikolwiek przedmiot w niej zawarty zostanie sprzedany, przeniesiony lub przeniesiony przez Powiernika, dobrowolnie lub wbrew woli, z wyjątkiem przypadków zabronionych przez prawo, wszystkie zobowiązania zabezpieczone niniejszym
instrument, bez względu na terminy zapadalności wyrażone w nim, według wyboru posiadacza i bez wezwania lub wypowiedzenia, staje się natychmiast wymagalny. "
Praktycznie niemożliwe jest znalezienie istniejących hipotek dzisiaj, które nie zawierają takiej klauzuli. Chociaż nie można tego powiedzieć w dosłownym brzmieniu, klauzula alienacji zabrania przenoszenia nieruchomości bez spłaty istniejącej hipoteki.
Dawno temu, kiedy kreatywne finansowanie było niezwykle popularne w późnych latach 70. i na początku lat 80. w Stanach Zjednoczonych, szczególnie w Kalifornii, gdzie mam licencję, agenci nieruchomości często mówili o teście sądowym z 1974 r. Tucker przeciwko Lassen Savings and Loan.
Była to przełomowa sprawa sądowa obejmująca umowę sprzedaży gruntów na raty. W zasadzie powiedział, że pożyczkodawca nie miał prawa nazwać pożyczki należną i wymagalną, ponieważ nie był w stanie dowieść, że jej bezpieczeństwo uległo uszkodzeniu w momencie przeniesienia sprzedaży w ramach umowy gruntowej .
Wielu pośredników w obrocie nieruchomościami w tym okresie łączyło kreatywne transakcje finansowe, w ramach których kupujący nabył godziwy tytuł za pośrednictwem umowy gruntowej i zapłacił hipotekę bazową, a także dokonał płatności na rzecz sprzedającego za kapitał własny sprzedającego.
Wysokie stopy procentowe skłoniły kupujących do polegania na kreatywnym finansowaniu.
Szybkie przejście do sprawy sądowej Wellenkamp przeciwko Bankowi Ameryki z 1978 roku. Ta druga, przełomowa decyzja sądu w Kalifornii utrwaliła treść sekcji 711 Kalifornijskiego Kodeksu Cywilnego, stwierdzając, że pożyczkodawca nie może egzekwować klauzuli alienacji, nazywając pożyczkę należną i wymagalną, jeżeli zabezpieczenie pożyczki nie zostało naruszone lub zagrożone utratą wartości. Potem wiele domów sprzedawało się pod zastaw hipoteki w lewo i prawo, tak jak nie było jutra, pobudzając 18-procentowe stopy procentowe, które były tak powszechne.
Bardzo często zdarza się, że transakcja została zamknięta w ciągu 7 dni. Kupujący obniżyli 7% do 10% ceny sprzedaży, wystarczy zapłacić prowizje i koszty zamknięcia, biorąc tytuł własności od kredytów hipotecznych i wykonując finansowanie dla właścicieli samochodów w formie drugiego lub trzeciego aktu powierniczego. Pod pewnymi względami był jak Dziki Zachód. Agenci, którzy rozumieli kreatywne finansowanie, przeniosły wiele zasobów reklamowych i narodziło się seminarium Get Rich Quick .
Nagle kreatywne seminaria finansowe były wszechobecne. To było nowe terytorium dla wielu agentów nieruchomości i ich klientów. Był to także dojrzały klimat dla nadużyć i oszustw.
Po 1982 Garn-St. Ustawa niemiecka, wiele kreatywnych systemów finansowania powoli ustało. Nawet sprzedaż opcji leasingu , stworzona i skonstruowana jako luka w klauzulach alienacji, została podpalona.
W kolejnych latach stopy procentowe zaczęły spadać, dzięki czemu pozyskanie nowego kredytu hipotecznego stało się atrakcyjną opcją dla kupujących po raz pierwszy. W ten sposób ponownie zaczęły działać konwencjonalne pożyczki i pożyczki FHA. Wciąż istniało kilka starych pożyczek FHA, które można było przejąć bez formalnego założenia, ale z upływem lat dostępnych było coraz mniej kredytów. Dzisiaj nie ma żadnego.
Oczywiście, część z tego spowodowała pożyczki 80/20, które częściowo przyczyniły się do kryzysu na rynku subprime w 2007 r. Kupujący, którzy mogli zamrozić lustro, bez możliwości spłaty kredytu hipotecznego, mogli uzyskać 100% finansowania.
Wszyscy wiemy, co się stało, gdy rynek się rozbił w 2008 roku. Dzisiejsze wymogi dotyczące kredytu hipotecznego są znacznie bardziej rygorystyczne, a obecnie trudniej jest uzyskać kredyt hipoteczny.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.