Obecnie opcje zakupu, opcje najmu i umowy najmu są trzema różnymi dokumentami finansowymi. Różnice są zależne od stanu i nie wszystkie stany mają identyczne prawa.
Przed zawarciem umowy ze sprzedawcą kupujący powinni uzyskać poradę od prawnika zajmującego się nieruchomościami. Poniższe informacje stanowią przegląd i nie należy ich interpretować jako porad prawnych.
Podstawy opcji
- Kupujący płaci za opcję sprzedającego pieniądze za prawo do późniejszego zakupu nieruchomości. Ta opcja może być znaczna lub może wynosić zaledwie 1 USD.
- Kupujący i sprzedawca mogą wyrazić zgodę na cenę zakupu lub kupujący może zgodzić się na wypłatę wartości rynkowej w momencie wykonania opcji. To jest do negocjacji. Jednak większość kupujących chce zablokować przyszłą cenę zakupu po rozpoczęciu tej opcji.
- Okres obowiązywania umowy opcji jest zbywalny, ale powszechna długość wynosi zwykle od roku do trzech lat.
- Opłaty za opcje rzadko są zwracane.
- Nikt inny nie może kupić nieruchomości w okresie obowiązywania opcji.
- Kupujący może sprzedać opcję komuś innemu.
- Jeśli kupujący nie skorzysta z opcji i nie kupi nieruchomości na końcu opcji, opcja wygasa.
- Kupujący nie jest zobowiązany do zakupu nieruchomości.
Podstawy opcji leasingu
- Kupujący płaci za opcję sprzedającego pieniądze za prawo do późniejszego zakupu nieruchomości. Wartość opcji leasingu może być znaczna.
- Kupujący i sprzedający mogą teraz wyrazić zgodę na cenę zakupu lub kupujący może zgodzić się na wypłatę wartości rynkowej w momencie realizacji opcji. To jest do negocjacji. Jednak większość kupujących chce zablokować przyszłą cenę zakupu po rozpoczęciu opcji leasingu.
- W okresie obowiązywania umowy najmu kupujący wyraża zgodę na dzierżawę nieruchomości od sprzedającego za określoną z góry kwotę najmu.
- Okres obowiązywania umowy opcji leasingu jest zbywalny, ale powszechna długość wynosi zwykle od roku do trzech lat.
- Opcjonalnie pieniądze nie mają zastosowania do zaliczki.
- Część miesięcznej opłaty za wynajem zazwyczaj odnosi się do ceny zakupu.
- Opłaty za opcje rzadko są zwracane.
- Nikt inny nie może kupić nieruchomości w okresie obowiązywania umowy najmu.
- Kupujący zazwyczaj nie może przypisać opcji najmu bez zgody sprzedawcy.
- Jeśli kupujący nie skorzysta z opcji leasingu i nie kupi nieruchomości na koniec okresu leasingu, opcja wygasa.
- Kupujący nie jest zobowiązany do zakupu nieruchomości.
Podstawy zakupu dzierżawy
- Kupujący płaci za opcję sprzedającego pieniądze za prawo do późniejszego zakupu nieruchomości. Ta opcja może być znaczna.
- Kupujący i sprzedawca uzgadniają cenę zakupu, często na poziomie lub nieco wyższym niż wartość rynkowa.
- W okresie obowiązywania opcji kupujący wyraża zgodę na dzierżawę nieruchomości od sprzedającego za określoną z góry kwotę najmu.
- Okres obowiązywania umowy kupna-sprzedaży jest zbywalny, ale powszechna długość wynosi zwykle od roku do trzech lat, kiedy to kupujący składa wniosek o finansowanie bankowe i płaci sprzedawcy w całości.
- Opcjonalnie pieniądze nie mają zastosowania do zaliczki.
- Część miesięcznej opłaty leasingowej zazwyczaj odnosi się do ceny zakupu.
- Opcjonalne pieniądze nie podlegają zwrotowi.
- Nikt inny nie może kupić nieruchomości, chyba że kupujący jest niewypłacalny.
- Kupujący zwykle nie może dokonać cesji umowy najmu bez zgody sprzedawcy.
- Kupujący często odpowiada za utrzymanie nieruchomości i pokrycie wszystkich kosztów związanych z jej utrzymaniem, w tym podatków i ubezpieczenia.
- Kupujący jest zobowiązany do zakupu nieruchomości.
Wykonanie opcji leasingu / zakup dzierżawy
Wynajmij prawnika zajmującego się nieruchomościami, aby narysować dokumenty i wyjaśnić swoje prawa, w tym dotyczące posiadania i domyślnych konsekwencji. Nieruchomość może być obciążona kredytami bazowymi, które zawierają klauzule alienacji, dając pożyczkodawcy prawo do przyspieszenia pożyczek przy sprzedaży.
Czasami sprzedający dają pieniądze na opcję swojemu pośrednikowi w obrocie nieruchomości jako pełną wypłatę prowizji . Agenci nie zawsze są zaangażowani w realizację opcji najmu lub realizację umów najmu, a nawet jeśli nadal zajmujesz się reprezentacją pośrednika w obrocie nieruchomościami , nadal potrzebujesz prawnika zajmującego się nieruchomościami. Agenci nie są prawnikami i nie mogą udzielać porad prawnych.
W przypadku zakupu dzierżawy, uzyskaj wszystkie informacje i wykonaj swoją analizę due diligence, tak jak w przypadku zwykłej sprzedaży. To znaczy:
- Zdobądź inspekcję domu .
- Sprawdź zasady dotyczące tytułów .
- Uzyskaj wycenę .
- Przeczytaj informacje ujawniane przez sprzedającego .
- Zastanów się nad uzyskaniem inspekcji szkodników , certyfikatem dachu , planem gwarancji domowej i zatrudnieniem innych wykwalifikowanych inspektorów.
Lease Zakup korzyści dla sprzedawców i kupujących
Umowy najmu są zwykle oferowane przez sprzedawców nieruchomości trudnodostępnych . Pomyśl o tym; jeżeli nieruchomość była łatwa do sprzedania, sprzedawca sprzedałby ją zwykłemu nabywcy, który zapłaciłby sprzedającemu gotówkę.
- Sprzedawcy zwykle otrzymują wartość rynkową według dzisiejszych cen i ulgę od płacenia kredytu hipotecznego na pustej nieruchomości.
- Chociaż opłaty leasingowe mogą przewyższać czynsz rynkowy, kupujący buduje przedpłatę i bankowość, że nieruchomość będzie się liczyć poza uzgodnioną cenę zakupu.
- Kupujący generalnie dokonują niewielkiej wpłaty, z niewielkimi lub żadnymi zastrzeżeniami, dzięki czemu zakup dzierżawy jest atrakcyjnym sposobem na zmniejszenie korzyści wynikających z posiadania domu.
- Kupujący otrzymuje również wymuszony plan oszczędnościowy, ponieważ część opłaty leasingowej jest zaliczana na poczet ceny zakupu na koniec umowy opcji leasingu.
- Jeśli kupujący nie wywiąże się z płatności, sprzedawca nie zwróci żadnej części opłat leasingowych ani pieniędzy z opcji i może zachować prawo do pozwania za określoną skuteczność.
Aby uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z prawnikiem nieruchomości.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.