Ustawa podatkowa z 2007 r. Sprawia, że składki na ubezpieczenie hipoteczne są podatkowe
Jedną z sił napędowych zaciągania pożyczek typu piggyback , zwanych również pożyczkami combo, było odliczenie podatkowe za zapłacenie wszystkich tych odsetek w zamian za opłacenie składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, która nie stanowi kosztów uzyskania przychodów z pojedynczej pożyczki.
Drugą korzyścią jest to, że całkowite płatności w ramach pożyczki kombi są często dużo niższe niż w przypadku płatności za pomocą PMI.
Jak działają pożyczki Combo
Pożyczki combo lub piggyback to finansowanie łączące pierwszą hipotekę z drugą hipoteką (z zaliczką lub bez zaliczki). Przyczyny tego rodzaju pożyczek są atrakcyjne, ponieważ wielu kupujących w domu nie ma 20% ceny zakupu w gotówce lub nie chce odkładać 20% na zakup domu - i pożyczki kombi odstąpić od wymogu zapłaty PMI . Typowe rodzaje pożyczek combo to:
- 5/15/80. Ten scenariusz zakłada obniżenie o 5% i sfinansowanie pierwszego kredytu hipotecznego w wysokości 80% ceny zakupu, w połączeniu z drugim kredytem hipotecznym obejmującym 15% ceny zakupu.
- 10/10/80. Ten scenariusz wymaga obniżenia o 10% i sfinansowania pierwszego kredytu hipotecznego w wysokości 80% ceny zakupu, w połączeniu z drugim kredytem hipotecznym obejmującym 10% ceny zakupu.
- 80/20. Ten scenariusz zakłada obniżenie zera i finansowanie pierwszej hipoteki w wysokości 80% ceny zakupu, w połączeniu z drugim kredytem hipotecznym obejmującym 20% ceny zakupu.
Oprocentowanie drugiego kredytu hipotecznego jest wyższe niż w przypadku pierwszego kredytu hipotecznego, ale czasami łączne płatności są niższe niż te finansowane z pierwszego kredytu hipotecznego z prywatnym ubezpieczeniem hipotecznym. Ponadto, ponieważ kredyty kombi osiągnęły szczyt w 2005 r., Wielu kredytobiorców rozważa inne opcje ze względu na krótkoterminowe wahania stóp procentowych.
Porównanie kredytów PMI i Combo
Porównajmy dwóch kredytobiorców z identycznymi wynikami FICO wynoszącymi 680. Oto, jak działają liczby:
80/20 Finansowanie
Powiedzmy, że rodzina Klingonów kupuje dom o wartości 500 000 $ z wykorzystaniem finansowania 80/20. Pierwszy kredyt hipoteczny wynosiłby 6,25%, a płatny byłby 2 462,87 USD miesięcznie na kwotę główną i odsetki. Drugi kredyt hipoteczny wynosiłby 8,5% i byłby płatny przy 768,91 USD miesięcznie, kapitale i odsetkach.
Łączne płatności za pożyczkę combo: 3.232 USD
100% z PMI
Ale rodzina Romulan kupuje dom za 500 000 $, korzystając w 100% z ubezpieczenia PMI. Pierwszy kredyt hipoteczny również wynosiłby 6,25%, ale płatny w wysokości 3 079 USD, a ubezpieczenie PMI powiększa tę kwotę o kolejne 400 USD.
Łączne płatności za pierwszy kredyt hipoteczny z PMI: 3,479 USD.
Romulska rodzina musi czekać dwa lata i uzyskać wycenę, aby pokazać 20% kapitału, aby pozbyć się ubezpieczenia. Ale powiedzmy, że Romulanie, a opłata spada do 3,079 USD bez PMI. Romulanie nie płacą mniej niż Klingoni do 63 miesiąca pożyczki.
Funkcje rezerwy podatku dochodowego dla MMI / PMI
Składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MMI) są wypłacane na FHA, wiejskie kredyty mieszkaniowe, a niektóre pożyczki konwencjonalne wymagają prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI), które podlegają odliczeniu z zastrzeżeniem pewnych postanowień:
- Ustawa o uldze podatkowej i ustawie o opiece zdrowotnej dla odliczeń podatkowych PMI ma zastosowanie do finansowania po 31 grudnia 2006 r. Oznacza to, że właściciele domów mogą odliczyć ubezpieczenie hipoteczne od pożyczek zaciągniętych w 2007 r. Jeszcze lepszą wiadomością jest fakt, że w ramach ulgi w sprawie zadłużenia hipotecznego ( Mortgage Forgiveness Debt Relief) Ustawa z 2007 roku, odliczenie podatku PMI zostało przedłużone do 2010 roku.
- Dostępne dla osób składających wspólne lub pojedyncze zwroty o wartości niższej niż 100 000 USD skorygowanego dochodu brutto (AGI) lub 50 000 USD dla osób zamężnych składających osobno . Większość ludzi musi zarabiać co najmniej 50 000 $, aby lepiej wylicytować przedmioty, niż wziąć standardowe odliczenia, więc to znacznie zawęża kwalifikacje do tych, którzy zarabiają ponad 50 000 $, ale mniej niż 100 000 $.
- Rodziny zarabiające powyżej 110 000 $ AGI nie mogą odliczyć. Ale dla tych, którzy zarabiają od 100 000 $ do 110 000 $ AGI, potrącenie kończy się o 10% za 1000 $.
- Odliczenie jest dostępne dla refinansów, jeżeli początkowa kwota pożyczki nie wzrasta. Wpłać na kredyt pożyczkę, a prawdopodobnie przekroczysz pierwotne saldo i nie zakwalifikujesz się.
Eksperci przewidują ponowne przedłużenie świadczenia na podstawie:
- Odliczenie podatku hipotecznego kończy się na podatnikach.
- Przepis ten jest dobrze przyjmowany przez nabywców domów.
- Możliwość odliczenia ubezpieczenia hipotecznego pomaga większej liczbie osób kupujących domy po raz pierwszy.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.