Dlaczego kupujący w domu lubią kontrakty lądowe
Kontrakty gruntowe na zakup domów były bardzo popularne pod koniec lat 70. i na początku lat 80. XX wieku. W tamtych czasach umowy sprzedaży ratalnej, czasami nazywane umowami o dzieło, oferowały atrakcyjniejsze warunki finansowania w porównaniu z wyższymi stawkami i sztywnymi standardami kwalifikacyjnymi kredytodawców instytucjonalnych.
Umowy dotyczące gruntów zaczęły zanikać, gdy wymogi pożyczkowe zmalały, a stopy spadły poniżej 8%. Ale oni nie zniknęli całkowicie i, w rzeczywistości, na palcach z powrotem na rynek w czasie kryzysu hipotecznego.
Poprzedni właściciele domów, którzy stracili domy do wykluczenia lub sprzedali w drodze krótkiej sprzedaży, zaczęli opierać się na kontraktach gruntowych jako alternatywie finansowania, gdy duże banki je odrzucały.
Co to jest umowa sprzedaży gruntów na raty?
Umowa sprzedaży na raty to jakikolwiek rodzaj umowy, która wymaga płatności okresowych, ale w przypadku nieruchomości jest ogólnie określana jako umowa gruntowa, umowa o dzieło lub umowa sprzedaży. Termin "ziemia" jest mylący, ponieważ umowa gruntowa może zostać wykorzystana do zakupu każdego rodzaju nieruchomości z ulepszeniami lub bez nich.
Umowa sprzedaży ratalnej określa cenę sprzedaży, kwotę zaliczki, stopę procentową, kwotę miesięcznych (lub okresowych) płatności oraz obowiązki każdej ze stron. Obejmuje on takie obowiązki, jak kto będzie utrzymywał dom, płaci za ubezpieczenie i podatki od nieruchomości - co jest ogólnie kupującym. Umowa obejmuje zwrot regresu dla sprzedającego w przypadku, gdy kupujący przestanie dokonywać płatności ratalnych.
Szczegóły:
- Umowy gruntowe lub umowy o dzieło stanowią umowę o zabezpieczeniu między sprzedawcą, zwanym Sprzedawcą, a kupującym, zwanym Wezwą.
- Sprzedający wyraża zgodę na sprzedaż nieruchomości poprzez sfinansowanie zakupu dla Wandei.
- Sprzedawca zachowuje tytuł prawny, a Wandea otrzymuje odpowiedni tytuł.
- Finansowane przez właściciela finansowanie może zawierać istniejące saldo kredytu hipotecznego (patrz niżej) lub nieruchomość może być wolna i przejrzysta (najlepsza opcja).
- Po opłaceniu całości Sprzedawca przekazuje Wandzie akt własności.
All-inclusive (zawijanie) Kontrakty lądowe
- Kontrakty typu "wrap-around" zawierają istniejącą hipotekę.
- Vendee dokonuje jednej płatności na rzecz Vendora.
- Po otrzymaniu płatności, Sprzedawca wypłaca kwotę leżącą u podstaw pożyczkodawcy i zatrzymuje resztę.
- Jeżeli istniejąca hipoteka ma niższą stopę procentową niż stopa procentowa zawarta w umowie, Sprzedawca uzyskuje dodatkowe odsetki od pieniędzy, które nie należą do Sprzedającego. Jest to znane jako nadpisanie.
Oto, jak to działa.
- Powiedzmy, że cena sprzedaży wynosi 100 000 USD.
- W Wandei składane są 10 000 $.
- Vendee zgadza się na dokonanie płatności w wysokości 90 000 USD, z odsetkami w wysokości 6,5%, do zapłaty 567 USD.
- Istniejąca pożyczka bazowa wynosi 50 000 USD, płatna na 5% odsetek przy płatności w wysokości 268 USD.
- Sprzedający zarabia 6,5% udziałów z 40 000 USD kapitału, PLUS 1,5% odsetek od istniejącej hipoteki w wysokości 50 000 USD i kieszeni 299 USD miesięcznie.
- Wandea płaci również podatki, ubezpieczenie i wszystkie inne koszty własności.
Proste umowy
Nie ma żadnego zastąpienia zainteresowania prostą umową. Wandea może zgodzić się zapłacić bezpośrednio pożyczkodawcy i dokonać kolejnej płatności na rzecz Sprzedawcy, lub Vendee może wysłać jedną płatność na rzecz Sprzedawcy, a Sprzedawca wypłaci płatność na rzecz pożyczkodawcy.
Spójrzmy na poprzedni przykład na prostej umowie:
- Cena sprzedaży 100 000 USD.
- Vendee obniża 10 000 $.
- Vendee dokonuje jednej płatności w wysokości 268 USD na istniejącym saldzie pożyczki w wysokości 50 000 USD, z odsetkami w wysokości 5%.
- Vendee dokonuje drugiej płatności na rzecz Sprzedawcy za 40 000 USD finansowania przez właściciela, przy oprocentowaniu wynoszącym 6,5% i płatnym w wysokości 253 USD miesięcznie.
- Suma obydwu płatności to 521 USD, co oszczędza 46 USD na miesiąc w całym opakowaniu.
Moc sprzedaży
- Niektóre firmy z tytułem własności sporządzają i ubezpieczają umowy dotyczące gruntów, które zawierają sprzedawcę, wojewodę i powiernika. Będziesz musiał zadzwonić, aby znaleźć taką firmę tytułową.
- Podobnie jak powiernik w umowie powierniczej , Sprzedający i Wandea przekazują powiernikowi prawo, tytuł i odsetki w celu zabezpieczenia zobowiązań Sprzedawcy i Wandei.
- W przypadku, gdy Wandea przestanie dokonywać płatności, Powiernik ma prawo do zamknięcia dostępu pod mocą sprzedaży.
- Proces zgłoszenia zawiadomienia o braku płatności różni się w zależności od stanu.
Klauzule akceleracji w kredytach bazowych
Wszystkie kredyty obecnie zawierają klauzule dotyczące przyśpieszenia i alienacji . Kredytodawcy posiadali długą historię zaciągania pożyczek natychmiastowo wymagalnych i płatnych, jeśli nabywcy przyjęli tytuł "podlegający" istniejącym pożyczkom . To dlatego, że kredytodawcy chcieli, aby kupujący zakwalifikowali się, płacili punkty kredytowe i wyższe oprocentowanie .
Sue Heimbichner, oficer depozytowy w Chicago Title w Sacramento, działa w branży od 1976 roku i obserwowała, jak popularność kontraktów lądowych przychodzi i odchodzi. Jeden z największych procesów sądowych z tego okresu ewoluował od kupujących, którzy objęli tytuł własności do istniejących kredytów hipotecznych federalnych kas oszczędnościowo-pożyczkowych. Kongres przyjął Ustawę o instytucjach depozytowych z 1982 r., Skutecznie likwidując możliwość przejęcia istniejących pożyczek.
Heimbichner twierdzi, że dzisiaj pożyczkodawcy mają skłonność do patrzenia w drugą stronę. "Niektórzy pożyczkodawcy są zadowoleni z dokonanych płatności" - powiedziała. Ale nie próbuj przejmować pożyczek zaciągniętych przez rząd. "Nie chcesz zadzierać z rządem", ostrzega Heimbichner, "ponieważ zostaniesz spoliczkowany". Jeśli twoja umowa zawiera istniejącą hipotekę, powinieneś zasięgnąć porady prawnika zajmującego się nieruchomościami.
Próbki pożyczek wspieranych przez rząd to Fannie Mae lub Freddie Mac, a pożyczki rządowe to FHA lub VA.
Pakiet praw Vendee
Ze względów praktycznych Wandea jest właścicielem nieruchomości i ma prawo do:
- Posiadanie.
- Cicha przyjemność i korzystanie z nieruchomości.
- Wykluczenie, zmuszanie innych do opuszczenia lokalu.
- Odsprzedaż.
Korzyści dla Vendee
- Brak kwalifikacji, chociaż Sprzedawca mógł poprosić o kopię raportu kredytowego kupującego.
- Elastyczność zaliczki. Kwota podlega negocjacji.
- Długość okresu obowiązywania umowy, oprocentowania i płatności jest negocjowana.
- Niskie koszty zamknięcia . Nie ma opłat pożyczkodawcy do zapłaty.
- Szybkie zamykanie. Transakcje mogą zostać zamknięte w ciągu 7 dni lub mniej.
Korzyści dla dostawcy
- Zazwyczaj wyższa cena sprzedaży i brak oceny. Chociaż kupujący powinni uzyskać wycenę.
- Jeśli podlega opodatkowaniu, może kwalifikować się do odroczonego zysku.
- Miesięczny przychód.
- Często lepsza stopa zwrotu niż rachunki rynku pieniężnego .
- Jeśli nieruchomość jest niezgodna, jest to łatwy sposób na sprzedaż.
- Szybkie zamykanie.
Porady dla kupujących
- Uzyskaj wycenę.
- Zdobądź ubezpieczenie tytułu.
- Skorzystaj z usług firmy holdingowej, aby zachować posiadanie wykonanego aktu i oryginalnych dokumentów.
- Porozmawiaj z prawnikiem nieruchomości .
Wskazówki dla sprzedających
- Wyciągnij raport kredytowy kupującego.
- Uwzględnij nazwy dostawców i odbiorców w istniejącej polisie ubezpieczeniowej.
- Wynajmij firmę zajmującą się wydatkowaniem środków w celu obsługi windykacji kontraktów.
- Porozmawiaj z prawnikiem nieruchomości.
Artykuł ten nie może być źle interpretowany jako udzielający porady prawnej. Tylko prawnicy mogą oferować porady prawne.
W czasie pisania, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.