W przeciwieństwie do czynszu za mieszkanie, które jest wypłacane z góry, odsetki hipoteczne są wypłacane z dołu. Płatność z dołu wynika z faktu, że na przykład w dniu 1 kwietnia dokonasz spłaty kredytu hipotecznego , ponieważ płaci on odsetki za marzec.
Nie jak dzierżawa
Czynsz jest wypłacany od pierwszej do końca miesiąca, w najbardziej typowych sytuacjach. Czasami, jeśli przeprowadzisz się do domu w ostatnim tygodniu miesiąca, zarządca nieruchomości może proporcjonalnie czynsz do pierwszego dnia miesiąca, a następnie zebrać jeden miesiąc plus proporcjonalną porcję za ten dodatkowy tydzień, ale zawsze jest on opłacany postęp. Tak jak nie ufają lokatorowi do zapłacenia. Dlatego czasami bank jest postrzegany jako bardziej ufający, nawet jeśli tak nie jest. Ponieważ odsetki od kredytu hipotecznego są spłacane wierzycielowi.
Pożyczkobiorcy zazwyczaj dokonują przedpłaty odsetek, gdy zaciągają pożyczkę na zakup domu lub refinansowanie istniejącego kredytu hipotecznego. Kredytobiorca lub nowy nabywca domu zapłaci odsetki do dnia, który wynosi 30 dni od ich pierwszej spłaty kredytu hipotecznego.
Oznacza to, że jeśli zamkniesz transakcję, powiedzmy, 15 marca, twoja pierwsza spłata kredytu hipotecznego będzie płatna 1 maja. Może się wydawać, że April jest wolna, ale tak nie jest.
To dlatego, że płatność w maju zapłaci odsetki za kwiecień. Jednakże kwota należna za okres od 15 marca do 31 marca zostanie zapłacona przez pożyczkobiorcę przy zamknięciu. Ta część nazywa się odsetkami przedpłaconymi.
Gdy płatność zostanie wypłacona w maju, jeżeli płatność zostanie uregulowana pierwszego maja, odsetki będą wypłacane do pierwszego maja, a część główna zostanie odjęta od niespłaconego salda pożyczki, co spowoduje powstanie nowego niezapłaconego równowaga, która jest dobra do 1 maja (dla celów wypłat).
Przykład
Aby to zilustrować, załóżmy, że pierwotne niespłacone saldo kredytu hipotecznego wynosi nawet 200 000 USD, przy oprocentowaniu 5% rocznie, z kwotą główną i odsetkową w wysokości 1 703,64 USD. Po dokonaniu płatności na 11 miesięcy niespłacone saldo wynosi teraz 197 300,83 USD. Dokonujesz płatności 1 grudnia 1 grudnia w wysokości 1 73,64 USD. Jeśli weźmiesz poprzednie niespłacone saldo główne w wysokości 197,300,83 USD x 5% i podzielone przez 12 miesięcy, otrzymasz nową miesięczną część odsetkową w wysokości 822,09 USD.
W miarę upływu czasu właściciel domu płaci większą część płatności do kapitału co miesiąc, niż w zamian za odsetki. Główne porcje płatności rosną, a część odsetek odsetkowych maleje. Teraz, jeśli odejmiesz nową miesięczną część odsetkową w wysokości 82,09 USD od płatności PI w wysokości 103,64 USD, twoja nowa część kwoty wypłaconej w kierunku salda będzie różnicą między tymi dwoma liczbami lub 251,56 USD.
Teraz weź niezapłacone saldo kapitału od listopada 197,300,83 USD i odejmij główną część za grudzień, a nowy niezapłacony bilans główny do 1 grudnia wynosi 1977,49.27.
Załóżmy, że po dokonaniu płatności 1 grudnia; Ty decydujesz, że nadszedł czas, aby przenieść i sprzedać swój dom, ponieważ niespodziewany wzrost uznania dla Twojej okolicy niespodziewanie sprawia, że twój dom wart 300 000 $.
Hej, możesz śnić, prawda? Po sprzedaży bank zażąda dodatkowych odsetek zapłaconych do dnia otrzymania środków. Oznacza to, że będziesz musiał zapłacić 1977,49.27 USD plus dzienne odsetki w wysokości 27,37 $ do banku, aż do ostatecznej daty otrzymania pieniędzy przez bank.
Podsumowując, przedpłacone odsetki są wypłacane w momencie rozpoczęcia kredytu do pierwszego terminu płatności, a dodatkowe odsetki są wypłacane w momencie spłaty kredytu, do dnia zapłacenia wierzyciela.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.