Homebuyers otrzymują miesięczny okres karencji przed dokonaniem pierwszej płatności
Czytelnik pyta: "Naprawdę nie rozumiem, jak działają płatności hipoteczne, ale mój agent mówi mi, że nie będę musiał płacić przez długi czas po zamknięciu mojego nowego domu. mój kredyt i nie chcę ryzykować, jak to zrobić, skąd mam wiedzieć, kiedy mam dokonać pierwszej spłaty kredytu hipotecznego? "
Odpowiedź: To łatwiejsze niż myślisz, aby dowiedzieć się, kiedy należy dokonać pierwszej spłaty kredytu hipotecznego.
Nie pozwól, aby słowo amorytacja cię przestraszyło. Zrozumienie amortyzacji jest kluczem do zrozumienia, jak działa hipoteka . Amortyzacja to termin, który oznacza, że Twoje nieuregulowane saldo jest ponownie obliczane co miesiąc w oparciu o płatności do kwoty głównej i odsetek. Pod koniec okresu kredytowania, zwykle 30 lat, twoja pożyczka zostaje spłacona.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest wypłacane z dołu
Zaległości oznaczają pieniądze należne z przeszłości. Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest wypłacane po jego zgromadzeniu, a nie wcześniej. Tak więc Twoja pierwsza spłata kredytu hipotecznego jest wypłacana na początku pierwszego pełnego miesiąca po zamknięciu, a następnie co miesiąc .
I odwrotnie, jeśli wynajmujesz mieszkanie na przykład 1 czerwca, twój czynsz będzie należny 1 czerwca, ponieważ płaci się za czerwiec z góry. Ale odsetki od kredytów hipotecznych są spłacane z dołu, więc 1 czerwca spłata kredytu hipotecznego pokrywa odsetki za cały miesiąc maj.
Kiedy robisz pierwszą wypłatę kredytu hipotecznego?
Kiedy kupujesz dom i uzyskujesz kredyt hipoteczny, agent zamykający pobiera od ciebie odsetki do 30 dni przed pierwszym pełnym miesiącem.
Odsetki są wyszczególnione na wyciągu końcowym i rozliczane jako koszty zamknięcia.
- Spłata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: odsetek i kwoty głównej.
- Odsetki są zawsze wypłacane 30 dni z dołu.
- Główna część wypłaty kredytu hipotecznego zmniejsza saldo główne w dniu, w którym jest należna.
Załóżmy, że Twoja data zakończenia to 15 marca.
Będziesz obciążany proporcjonalnymi dziennymi odsetkami od 15 marca do 31 marca na wyciągu końcowym. Odsetki pobrane na zamknięciu pokryją odsetki od kredytu hipotecznego za te 16 dni w marcu. Wtedy Twoja pierwsza spłata kredytu hipotecznego będzie płatna 1 maja, a płatność zapłaci odsetki za kwiecień.
Wyjaśnienie dotyczące obliczania pierwszej spłaty kredytu hipotecznego
Powiedzmy, że pożyczasz 200 000 $ z 5% odsetkami. Twoja miesięczna płatność wynosiłaby 1 073,64 USD, płatna w równych miesięcznych ratach przez 30 lat.
Twoja dzienna opłata za stopę procentową - za okres przed 30 dniami przed pierwszą płatnością - obliczana jest na podstawie 200 000 $ razy oprocentowanie 5%. Następnie podziel przez 12 miesięcy - 833,33 USD - i ponownie przez 30 dni.
Twoja dzienna stopa procentowa wynosi 27,78 USD. Jeśli zamkniesz 15 marca, jesteś winien 16 dni odsetek lub 444,48 USD, które płacisz przy zamknięciu.
Po dokonaniu płatności 1 03,64 USD w dniu 1 maja, spłata kredytu hipotecznego opłaci odsetki za kwiecień:
1013,64 USD - 833,33 USD (odsetki kwietniowe) = 240,31 USD ( główna obniżka ). Odejmij 240.31 USD z 200 000 USD, a Twoje nowe nieopłacone saldo od 1 maja wynosi teraz 199,759,69 USD.
Najprawdopodobniej z zadowoleniem przyjmiesz czas od zamknięcia do pierwszej płatności hipotecznej, biorąc pod uwagę dużą sumę pieniędzy, którą zapłacisz przy zamknięciu.
Ale chociaż może się wydawać, że otrzymujesz miesiąc wolny od opłat mieszkaniowych, kiedy zamkniesz 15 marca, tak naprawdę nie jesteś.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.