Wysokość oprocentowania z góry określa, kiedy ma się rozpocząć pierwsza płatność. Wielu kredytobiorców woli spłacać kredyt hipoteczny pierwszego dnia każdego miesiąca.
Niektórzy wolą piętnastkę. Czasami kredytodawcy wybierają tę datę płatności, więc zapytaj, czy masz preferencje.
Odsetki są wypłacane w zwłoki
W Stanach Zjednoczonych odsetki są wypłacane z dołu. Oznacza to, że twoja kwota główna i odsetkowa zapłaci odsetki za 30-dniowy okres bezpośrednio poprzedzający termin płatności. Jeśli sprzedajesz swój dom, na przykład, twój agent zamykający zamawia żądanie beneficjenta , które również zbierze niezapłacone odsetki. Przyjrzyjmy się bliżej.
Załóżmy na przykład, że twoja płatność w wysokości $ 599,55 będzie należna 1 grudnia. Twoje saldo pożyczki wynosi 100 000 $, z odsetkami w wysokości 6% rocznie i amortyzowane przez 30 lat. Kiedy dokonasz płatności do 1 grudnia, płacisz odsetki za cały miesiąc listopada, przez wszystkie 30 dni.
Jeśli zamkniesz swoją pożyczkę 15 października, spłacasz pożyczkodawcy odsetki od 15 października do 31 października. Może wydawać się, że masz 45 dni za darmo, zanim Twoja pierwsza płatność zostanie dokonana 1 grudnia, ale nie jesteś.
Zapłacisz 15 dni odsetek przed zamknięciem i kolejne 30 dni odsetek, kiedy dokonasz pierwszej płatności.
Obliczanie Twojego głównego zaległego salda
Jeśli chcesz poznać swoje niespłacone saldo pożyczki głównej, które pozostało po dokonaniu pierwszej spłaty kredytu hipotecznego , łatwo to obliczyć. Po pierwsze, weź swój główny kredyt pożyczkowy w wysokości 100 000 $ i pomnóż go razy Twoja roczna stopa procentowa w wysokości 6%.
Roczna kwota odsetek wynosi 6000 USD. Podzielić roczne odsetki o 12 miesięcy, aby uzyskać należne miesięczne odsetki. Ta liczba to 500,00 $.
Ponieważ amortyzowana przez Ciebie 1 grudnia płatność wynosi 599,55 USD, aby obliczyć główną część tej płatności, odjąć miesięczny numer odsetkowy (500 USD) od kwoty głównej i kwoty odsetek (599,55 USD). Wynik to 99,55 USD, co stanowi główną część Twojej płatności.
Teraz odejmij część główną w wysokości 99,55 USD zapłaconą od niespłaconego salda kapitału w wysokości 100 000 USD. Ta liczba to 99.900,45 USD, czyli pozostałe niespłacone saldo kapitału na dzień 1 grudnia. Jeśli spłacasz pożyczkę, musisz dodać dzienne odsetki do niespłaconego salda, aż do dnia, w którym pożyczkodawca otrzyma kwotę wypłaty.
Uwaga: przy każdej kolejnej płatności niespłacone saldo główne spadnie o nieco wyższą kwotę główną obniżkę w poprzednim miesiącu. Dzieje się tak, ponieważ chociaż nieopłacone saldo jest obliczane przy użyciu tej samej metody co miesiąc, twoja główna część miesięcznej płatności wzrośnie, a część odsetkowa będzie mniejsza.
Wiesz już, że niespłacone saldo główne po grudniowej płatności wyniesie 99.900,45 USD. Aby obliczyć saldo pozostałe po płatności 1 stycznia, obliczysz je, używając nowego nieopłaconego salda:
- 99 900,45 USD x 6% odsetek = 5 994,03 USD przez 12 miesięcy = 499,50 USD odsetek za grudzień. Twoja styczniowa płatność jest taka sama jak płatność 1 grudnia, ponieważ jest ona amortyzowana. To jest 599,55 USD. Odejmiesz odsetki za grudzień w wysokości 499,50 $ od kwoty płatności. To pozostawia 100,05 $, które należy wypłacić głównemu kredytobiorcy.
- Twoje saldo na dzień 1 grudnia wynosi 99.900,45 USD, z którego odejmujesz główną część swojej 1 stycznia wypłaty w wysokości 100,05. To jest 99 000,40 USD jako nowe niespłacone saldo główne.
Obliczanie dziennego zainteresowania
Aby obliczyć dzienne odsetki za spłatę pożyczki, należy przyjąć główny okres bilansowy w wysokości stopy procentowej i podzielić przez 12 miesięcy, co da miesięczne odsetki. Następnie podziel miesięczne odsetki przez 30 dni, które będą równe dziennemu odsetkowi.
Załóżmy na przykład, że twój wujek daje 100 000 $ na prezent sylwestrowy, a ty postanawiasz spłacić kredyt hipoteczny 5 stycznia.
Wiesz, że od 1 stycznia będziesz musiał zapłacić 99,8 00,40 USD. Będziesz jednak również winny 5 dni odsetek. Ile to kosztuje?
- 999,82,40 USD x 6% = 5,988,02 USD. Podziel przez 12 miesięcy = 499 USD. Podziel przez 30 dni = 16,63 x 5 dni = 83,17 dolarów z odsetkami za pięć dni.
- Wysłałbyś pożyczkodawcy 99.800,40 $ plus 83,17 $ odsetek za łączną kwotę 99 883,57 $.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.