Porada dotycząca refinansowania kredytu hipotecznego
Serial refinancerzy , jak lubię je nazywać, zaciągają nowe kredyty hipoteczne za każdym razem, gdy stopy spadną o jeden kwartał.
Znałem prawnika, który w ciągu ostatnich ośmiu lat refinansował swój dom siedmiokrotnie. To była osoba, która powinna być mądrzejsza, ponieważ za każdym razem, gdy refinansował, dodawał więcej do końca swojej pożyczki i przedłużał okres jego pożyczki.
Co to jest refinansowanie?
Pożyczka na zakup pieniędzy jest oryginalną pożyczką zabezpieczoną przez pożyczkobiorcę na zakup domu. Kredyt refinansowy to nowa pożyczka zaciągnięta przez pożyczkobiorcę na spłatę pierwotnej pożyczki lub, w przypadku seryjnego refinansowania, pożyczka spłaca ostatnią refinansowaną pożyczkę. Pożyczka refinansowana znajduje się zazwyczaj na pierwszej pozycji; możliwe jest jednak również refinansowanie pożyczki pod zastaw domu .
Rodzaje refinansowania kredytów hipotecznych
Tylko dlatego, że obecnie możesz płacić hipoteką o stałym oprocentowaniu , nie oznacza to, że nie możesz zaciągnąć innego rodzaju kredytu hipotecznego podczas refinansowania. Zanim jednak rozważysz zamianę hipoteki o stałej stopie na inny rodzaj, upewnij się, że całkowicie rozumiesz warunki nowej pożyczki .
Oto typowe typy kredytów hipotecznych, które możesz rozważyć:
- Tylko odsetki hipoteczne .
- Opcja hipoteki ARM .
- Hipoteka regulowana - stopa .
- Pożyczki FHA .
- Odwrotne kredyty hipoteczne .
Refinansowanie kosztów kredytu hipotecznego
Chociaż możliwe jest uzyskanie bezzwrotnej pożyczki refinansowej od pożyczkodawcy hipotecznego , pamiętaj, że kredytodawcy są w trakcie zarabiania pieniędzy.
Jeżeli pożyczkodawca nie osiąga dochodu poprzez naliczanie początkowych kosztów związanych z pożyczką, opłaty te są albo wpłacane do kredytu, albo wypłacane za pomocą wyższej niż rynkowa stopy procentowej.
Istnieje kilka banków, które zamieniają się w prawdziwe pożyczki bezkosztowe, ale są one bardzo nieliczne. Przeczytaj drobnym drukiem i porównaj kredytodawców. Zdobądź GFE, Good Faith Estimate . Od 1 stycznia 2010 r. Pożyczkodawcy są zobowiązani do zagwarantowania swoich Szacunków Dobrej Wiary . Jeżeli niektóre stawki zmieniają się przy zamknięciu, pożyczkodawca jest zobowiązany do ich zapłaty.
Oto koszty, które możesz być zobowiązany do zapłaty:
- Punkty rabatu kredytowego .
- Pochodzenie pożyczki.
- Przetwarzanie.
- Administracja.
- Podanie.
- Kontrola.
- Przygotowanie dokumentu.
- Ocena .
- Raport kredytowy .
- Polityka tytułu .
- Opłata depozytowa.
- Odtworzenie .
- Zapotrzebowanie na beneficjenta .
- Notariusz.
- Loan Tie-in.
- Dostawa i kurier.
- E-mail Doc.
- Usługi podatkowe.
- Nagranie.
Kredytodawca obciąża nas tym, co nazywamy "opłatami za śmieci", co oznacza, że mogą być negocjowane przez pożyczkobiorcę. Opłaty te obejmują przygotowanie dokumentów, administrację, przetwarzanie, stosowanie i tym podobne. Jeśli zapytasz, pożyczkodawca może je odstąpić.
Oprócz tych opłat, na wyciągu końcowym możesz zauważyć element oznaczony jako "zapłacony poza zamknięciem", zwany YSP . To są pieniądze, które bank oddaje brokerowi kredytów hipotecznych za sprowadzenie pożyczkodawcy.
Pamiętaj, że jeśli pożyczkodawca nie zapłacił YSP pośrednikowi, mógłbyś otrzymać niższą oprocentowanie kredytu lub zapłacić mniej w punktach. Zanim to odkryjesz, prawdopodobnie zamkniesz pożyczkę . Zapytaj więc z góry.
Wady Refinansów
- Koszty. Jeśli płacisz opłaty za uzyskanie pożyczki, to kosztuje cię pieniądze, aby uzyskać pożyczkę, której możesz nie odzyskać przez niższą stopę procentową przez wiele lat. Aby to zrozumieć, zsumuj wszystkie opłaty. Sprawdź różnicę między Twoją dawną spłatą kredytu a nową płatnością . Podzielić tę różnicę na opłaty za pożyczki, które będą równe liczbie miesięcy, które musisz zapłacić za nową pożyczkę, aby uzyskać rentowność.
Jeśli na przykład opłaty za pożyczkę wynoszą 4 000 USD, a miesięczne oszczędności wyniosą 100 USD miesięcznie, upłynie 40 miesięcy, aby zrównoważyć refinansowanie.
- Dłuższy okres amortyzacji . Chociaż masz możliwość skracania okresu amortyzacji , możesz nie kwalifikować się do wyższej płatności i nie możesz płacić więcej każdego miesiąca tylko po to, aby szybciej spłacić pożyczkę. Kredytobiorcy zazwyczaj przedłuŜają okres kredytowania. Jeśli refinansujesz pożyczkę z 25 latami pozostałymi na nową 30-letnią pożyczkę, zmieniłeś pierwotnie pożyczkę na 30 lat na 35-letnią pożyczkę.
- Większy kredyt hipoteczny. Wpłacając koszty kredytu na sam kredyt, zaciągasz większy kredyt hipoteczny . Większy kredyt hipoteczny zżera twoją pozycję kapitałową . Co więcej, jeśli wyciągniesz gotówkę, zwaną refinansowaniem wypłat, Twoje saldo pożyczki zostanie zwiększone.
Niektórzy kredytobiorcy zaciągają gotówkę z refinansowania na spłatę rachunków zaciągniętych przez niezabezpieczone zakupy. Jeśli na przykład kupiłeś meble i spłacisz sklep z meblami, teraz finansujesz meble przez 30 lat, które mogą mieć przydatność na dziesięć lat.
Spłacanie niezabezpieczonych kart kredytowych eliminuje obecny dług, ale tylko wtedy, gdy nigdy więcej nie użyjesz kart. Rozważ wycięcie swoich kart, jeśli udało ci się zdobyć się na tak długi dług, że jedynym wyjściem jest refinansowanie dachu nad głową.
Refinansowanie korzyści
- Niższa miesięczna płatność. Jeśli planujesz pozostać w domu na tyle długo, aby zrównoważyć koszty refinansowania, niższe oprocentowanie i płatność będą skutkować większymi miesięcznymi przepływami pieniężnymi.
- Skrócenie okresu amortyzacji . Jeśli Twoje niższe oprocentowanie jest znacznie niższe niż poprzednia, możesz rozważyć skrócenie okresu pożyczki w zamian za nieco wyższą spłatę kredytu hipotecznego . Zanim to zrobisz, sprawdź, czy możesz zainwestować tę dodatkową część główną gdzie indziej, aby uzyskać lepszą stopę zwrotu.
- Gotówka w dłoni. Wiele osób uzyskuje gotówkę do inwestowania z wyższą stopą zwrotu niż nowa stopa procentowa.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.