Rodzaj czynu, który tworzysz, może sprawić dużą różnicę
Przygotuj nową czynność, aby uniknąć spadków
W idealnej sytuacji nie wystarczy "dodać" imienia dziecka do istniejącego czynu. Stworzysz nowy akt z grupą właścicieli, być może ty, twój współmałżonek i twoje dziecko. Staniesz się wspólnymi lokatorami z prawem przetrwania .
Jeśli po prostu dodasz imię swojego dziecka do istniejącego czynu, nie będzie on musiał mieć prawa do przeżycia. Po śmierci nie będzie automatycznie dziedziczył twojego udziału w nieruchomości. Dodanie imienia daje mu tylko prawo własności do domu, zarówno obecnie, jak i w przyszłości, podczas gdy twój własny udział własnościowy nadal podlegałby spadkowi.
Stworzenie całościowej potrzeby z prawem przetrwania omija ten problem. "Survivorship" oznacza, że gdy jeden właściciel umiera, jej udział w nieruchomości przenosi się na prawo do właściciela lub właścicieli, którzy przeżyli.
Rozważ skorzystanie z usług prokuratora
Możesz kupić odpowiednie oprogramowanie lub formularz umowy z dowolnego sklepu z artykułami biurowymi lub legalną stroną internetową w celu utworzenia wspólnego aktu wynajmu, ale zamiast tego weź pod uwagę pracę z prawnikiem zajmującym się planowaniem osiedla lub prokurentem.
Prawo stanowe może określać bardzo szczegółowo, w jaki sposób należy sformułować akt prawny, aby stworzyć prawa do przetrwania, a te formy i oprogramowanie nie zawsze są specyficzne dla państwa. Jedno błędne słowo lub brakujące słowo może prowadzić do spadku własności.
Wnioski beneficjentów
Akt beneficjenta może być alternatywą dla stworzenia czynu z prawem do przetrwania, jeśli żyjesz w państwie, które je rozpoznaje.
Nie dodajesz swojego dziecka jako nowego właściciela nieruchomości w ciągu swojego życia dzięki temu czynowi. Przeciwnie, otrzyma twoją własność tylko w chwili śmierci. Pozwala to uniknąć wielu potencjalnych problemów, które mogą pojawić się, gdy staniesz się właścicielem jego własności, gdy będziesz żył.
Ty - lub Twoja posiadłość - może zapłacić podatek od darowizn
Począwszy od 2018 r., Kiedy przekazujesz komukolwiek wszystko, co przekracza wartość 15 000 USD, Urząd Skarbowy twierdzi, że jest to prezent podlegający opodatkowaniu . Obejmuje to stworzenie nowego czynu, który zapewnia Twojemu dziecku obecne prawo własności do domu, zakładając, że nie płaci ci wartości rynkowej w zamian.
Będziesz musiał złożyć federalny zwrot podatku od darowizny na formularzu IRS 709, aby zgłosić prezent do IRS, jeśli udział nieruchomości wyceniono na ponad 15 000 USD. Saldo ponad 15 000 USD będzie podlegać opodatkowaniu - nie ty, a nie odbiorca podarunku.
Ten limit w wysokości 15 000 USD jest nazywany rocznym wyłączeniem podatku od darowizn i jest indeksowany pod względem inflacji, aby mógł rosnąć co roku. Ale dostępne jest także zwolnienie z podatku od darowizn na całe życie . To zwolnienie pozwala uniknąć płacenia podatku od darowizn na transfer.
Unified Tax Credit
Podatek od darowizn i podatek od nieruchomości mają takie samo dożywotnie zwolnienie - są "zunifikowane". Jeśli w ciągu swojego życia oddasz wiele drogich nieruchomości, wypełnianie formularza 709 za każdym razem skutecznie zmienia saldo rocznej kwoty zwolnienia każdego roku na całe życie.
Ostatecznie takie podejście pozostawia mniej zwolnienia z podatku od nieruchomości, aby chronić twoje pozostałe aktywa przed podatkami od nieruchomości, gdy umrzesz, ale ponieważ ten sam kredyt chroni zarówno podarunek, jak i twoją posiadłość, jest to nieco dyskusyjne.
To powiedziawszy, oto dobra wiadomość: od 2018 roku podatek od darowizn / zwolnienie z podatku od nieruchomości wynosi 11,18 miliona USD na darczyńcę. To dużo nieruchomości. Jeśli możesz skorzystać z aktu beneficjenta, podatek od nieruchomości związany z przeniesieniem własności w ten sposób zostanie objęty tym samym wyłączeniem na całe życie. Należy pamiętać, że aktywa, które wychodzą z testamentu, nadal stanowią podstawę do opodatkowania nieruchomości dla celów związanych z podatkiem od nieruchomości.
Zyski z podatku od zysków kapitałowych
Twoje dziecko otrzyma podwyżkę podstawy opodatkowania w domu, jeśli przejdzie ona na nią, gdy umrzesz, albo przez próbę spadkową, albo poprzez akt beneficjenta.
To z kolei zminimalizuje podatek od zysków kapitałowych , który prawdopodobnie musiałaby zapłacić, jeśli ostatecznie zdecyduje się sprzedać nieruchomość.
Podatek od zysków kapitałowych oblicza się na podstawie różnicy między początkową ceną zakupu lub wartością nieruchomości a ceną sprzedaży nieruchomości. "Podwyższenie" przenosi wartość domu do wartości, jaka była warta w dniu śmierci, a nie po jej pierwszym nabyciu.
Jeśli masz nieruchomość od jakiegoś czasu, zwiększona podstawa to prawdopodobnie znacznie więcej niż zapłaciłeś za to, co jest dobre. Oznacza to mniejszą różnicę między tą wartością a ceną sprzedaży, a to oznacza mniej zapłacony podatek od zysków kapitałowych.
Dom nie będzie miał podstaw do zwiększenia po śmierci, jeśli stworzysz wspólną umowę najmu z twoim dzieckiem, dokonując nowego czynu podczas twojego życia. Zamiast tego będzie musiała odziedziczyć dom. W przeciwnym razie Twoje dziecko będzie zawdzięczać podatek od zysków kapitałowych w oparciu o wartość nieruchomości, którą początkowo kupiłeś.
Inne potencjalne problemy w przypadku wspólnych lokali
Nie będziesz w stanie sprzedać nieruchomości, refinansować kredytu hipotecznego ani zaciągnąć nowego kredytu hipotecznego bez zgody dziecka, jeśli dasz mu częściową własność we wspólnym akcie na wynajem. Działania te wymagają zgody wszystkich właścicieli.
Co gorsza, twoje dziecko może legalnie sprzedać swoje zainteresowanie nieruchomością osobie trzeciej, być może zupełnie obcej osobie, bez twojej zgody, jeśli nie powiesz poprawnie czynu.
Jeśli Twoje dziecko zostanie skazane na zaległości podatkowe, problemy wierzycieli lub w sądzie rozwodowym, rząd, wierzyciel lub jego były małżonek może domagać się twojego domu lub przynajmniej częściowego udziału twojego dziecka we wspólnej sytuacji najmu. W takiej sytuacji podmiot może ustanowić zastaw na nieruchomościach i spróbować zmusić swoją sprzedaż do spłaty długu.
Dokonasz również przeniesienia aktywów, które opóźnią przyznanie Medicaid, jeśli złożysz wniosek o pomoc w ciągu pięciu lat od utworzenia wspólnej umowy najmu. Skutecznie oddałeś część swojej własności, co może wpłynąć na czas kwalifikowalności.
Co powinieneś zrobić?
Chociaż wielu z tych potencjalnych problemów można uniknąć, korzystając z aktu beneficjenta, ta opcja może nie być dostępna w miejscu zamieszkania. Stworzenie wspólnego dzierżawy z dzieckiem może być trudne, dlatego warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem, aby zważyć unikalne wady i zalety związane z daną sytuacją.
Nie zapomnij złożyć aktu
Bez względu na to, z której opcji skorzystasz, nie chodzi tylko o zwykłe sporządzenie nowego dokumentu, podpisanie go i włożenie go do szuflady biurka lub sejfu. Będziesz także chciał złożyć go w swoim hrabstwie, aby upewnić się, że jest to kwestia publicznego nagrania.